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Jean-Francois Faustinelli : Les servitudes de voisinage, droits et devoirs

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Etre propriétaire d’un terrain n’est pas synonyme de droits absolus sur celui-ci.

Ainsi, droit de passage, distances minimales pour percer des ouvertures, faire des plantations, voici quelques-unes des servitudes que vous devez respecter envers vos voisins !!!

Une servitude, c’est quoi ?

Selon le Code civil, il s’agit d’une charge pesant sur un terrain (appelé le fonds servant) au profit d’une autre propriété (le fonds dominant).

 

Origines d’une servitude

Il y en a plusieurs :

-         La loi. Le Code civil instaure un certain nombre de servitudes (distances de plantation en limite de propriété,….) ;

-         La volonté des voisins. Il s’agit alors de servitude conventionnelle car elle résulte d’un accord écrit, de préférence notarié, pour éviter les contestations ultérieurs ;

-         Les lieux peuvent aussi faire naître une servitude. Un exemple ? Si votre terrain est situé en contrebas, il doit supporter l’écoulement naturel des eaux provenant des fonds situés plus haut. On parle dans ce cas d’une servitude d’écoulement des eaux de ruissellement.

-         L’usage (prescription trentenaire)

Une servitude peut naître si son bénéficiaire prouve qu’il en a profité pendant 30 ans de manière continue et apparente. Quelle qu’en soit l’origine, la servitude n’est pas affectée par la vente. Ainsi, le nouveau propriétaire en bénéficiera ou devra la supporter.

Elle ne s’éteint pas non plus au décès du propriétaire, mais seulement si le bien auquel elle est rattachée disparaît.

 

User d’une servitude sans en abuser

Le propriétaire du terrain à qui la servitude profite (fonds dominant) ne doit pas profiter de cette position de force pour causer des désagréments à son voisin. Il a également le droit de « faire tous les ouvrages nécessaires pour en user ». En contrepartie, il ne doit rien faire qui puisse aggraver la servitude existante.

L’inverse est également vrai. Le propriétaire du fonds qui subit la servitude ne peut rien faire qui puisse en gêner l’usage ou la rendre plus incommode. En cas de litige, ce sont les tribunaux qui trancheront au cas par cas.

Tout cela est un peu compliqué, je vous l’accorde.

Un exemple concret et simple ? Dans le cas d’une servitude de passage, le propriétaire qui subit cette servitude ne doit pas entraver le libre usage de celui qui en bénéficie en y garant, par exemple, sa voiture.

 

Le rôle de votre notaire en matière de servitude

Votre notaire intervient lors de la signature d’une servitude conventionnelle notariée ou lors de sa modification.

Le but de cet acte ? Déterminer l’étendue de la servitude et ses conditions d’application.

Lors de la vente d’un bien immobilier, la servitude doit être évidemment portée à la connaissance de l’acquéreur.

Le vendeur doit déclarer celle-ci dans l’acte de vente, même si elle est non apparente (on parle alors de servitude occulte), sinon la vente risque d’être résiliée et le vendeur peut être contraint à payer des dommages et intérêts à l’acheteur lésé.

Le notaire a bien un devoir de conseil lors de la vente et consultera les titres de propriété antérieurs et fera les vérifications nécessaires pour identifier les servitudes existantes.

Que les servitudes avec vos voisins ne vous empêchent pas de…….. dormir paisiblement !!!

 

Jean-François FAUSTINELLI

Agent immobilier et investisseur

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