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J'ai l'impression que vous n'avez pas répondu aux objections que je vous faisais dans votre dernier billet, à savoir, que le propriétaire qui laisse volontairement vacant son logement est :
- soit minoritaire et quantité infime dans les statistiques, contrairement à ce que vous voudriez faire croire
- soit irrationnel, agissant à l'encontre de ses propres intérêts. Dans ce cas, il vaudrait mieux pour lui qu'il vende ou qu'il mette en gestion son logement. Ainsi, on peut même aller jusqu'à affirmer que la réquisition des logements vacants (qui n'est pas une expropriation, mais une mise en location forcée) agira dans les intérêts du propriétaire
Pierre Prot
- soit minoritaire et quantité infime dans les statistiques, contrairement à ce que vous voudriez faire croire
- soit irrationnel, agissant à l'encontre de ses propres intérêts. Dans ce cas, il vaudrait mieux pour lui qu'il vende ou qu'il mette en gestion son logement. Ainsi, on peut même aller jusqu'à affirmer que la réquisition des logements vacants (qui n'est pas une expropriation, mais une mise en location forcée) agira dans les intérêts du propriétaire
Pierre Prot
Cher Vincent Bénard,
Sur certains points, je ne suis franchement pas de votre avis.
A vous entendre, on a l'impression que les propriétaires se diraient "la rentabilité de mon bien étant trop faible, ça ne me sert plus à rien de le louer, alors je le laisse vacant".
Ce raisonnement est tout à fait contre-rationnel, va directement contre les intérêts de celui qui les tient, et du coup, je ne suis vraiment pas persuadé qu'il y ait beaucoup de gens à réagir ainsi.
En effet, je suis presque d'accord pour dire que la rentabilité est faible : entre rentabilité nette (allez, 1% / an) + perspectives de plus value (prenons 1% pour être pessimiste, deux fois moins que l'inflation), on arrive peu ou prou au taux des placements sans risque. Un peu moins si on est très taxé.
Cependant, je vois mal un propriétaire se dire "comme je gagne trop peu, alors je ne loue plus et je garde mon logement : bien fait pour ces rats de gauchos !"
En effet, quel bénéfice gagne un tel propriétaire, hormis la satisfaction intellectuele de faire chier ceux qui le font chier ?
-> Au lieu d'engranger un petit gain (allez, rendement+PV, au total un petit 1% net d'impôts), il se met à absorber une bonne perte car il ne couvre plus par des loyers ses dépenses fixes, taxe foncière, taxe d'habitation ou taxe sur logements vacants, charges de copro et d'entretient, ISF. Et là, malgré la PV, le total rendement + PV commence à faire plutôt dans les -1% à -2%
Vous connaissez beaucoup de gens qui sont capables de dire "faire aussi peu que +1% / an, ça me soule, donc je préfère faire -2% !" ?
- soit ils sont prêt à payer très cher pour "emmerder les socialos"
- soit ils n'ont pas réfléchi trois minutes, ont le QI de ma grand-mère, et ont été conseillés par un mauvais gendre (malheureusement, il arrive bien souvent que des personnes âgées prennent des décisions qui nuisent autant à leur patrimoine qu'au bien commun)
- soit ils se fouttent de leurs pertes (ça arrive aussi beaucoup) comme de leurs gains
- soit, plus probablement, ces gens dont vous nous faites état sont une extrême minorité, la très grande majorité des propriétaires choisissant des solutions rationelles telles que :
* la mise en vente rapide au moment où l'immobilier est haut, avec des perspectives de baisse et de fiscalisation haussière.
* la mise en location par une agence, éventuellement au prix fort, avec assurance et companie, qui, à défaut de rapporter gros (mettons un rendement net + PV nette > 0%), évite de perdre de l'argent et permet de garder "un actif tangible" sans devoir en payer tous les ans 1% à 3% de la valeur
Vous comprendrez donc que selon moi, les 400.000 logements vacants sont plus dus à des propriétaires irréfléchis et peu regardants sur leurs pertes qu'à des propriétaires ayant rationellement décidé de rendre vacant leur logement pour éviter de soi-disant lourdes pertes fiscales
Pour réduire ces logements vacants, le plus rentable serait plus d'informer franchement ces propriétaires ignares sur les pertes qu'ils subissent (quitte à augmenter la taxe sur les logements vacants pour que ce soit plus "visible" pour eux) afin qu'ils le mettent sur le marché, plutôt que chercher à les inciter à louer par des baisses fiscales qui vont servir avant tout de bonne opportunité à ceux qui, comme moi, gagnent déjà suffisament avec leur bien loué.
Pierre
Sur certains points, je ne suis franchement pas de votre avis.
A vous entendre, on a l'impression que les propriétaires se diraient "la rentabilité de mon bien étant trop faible, ça ne me sert plus à rien de le louer, alors je le laisse vacant".
Ce raisonnement est tout à fait contre-rationnel, va directement contre les intérêts de celui qui les tient, et du coup, je ne suis vraiment pas persuadé qu'il y ait beaucoup de gens à réagir ainsi.
En effet, je suis presque d'accord pour dire que la rentabilité est faible : entre rentabilité nette (allez, 1% / an) + perspectives de plus value (prenons 1% pour être pessimiste, deux fois moins que l'inflation), on arrive peu ou prou au taux des placements sans risque. Un peu moins si on est très taxé.
Cependant, je vois mal un propriétaire se dire "comme je gagne trop peu, alors je ne loue plus et je garde mon logement : bien fait pour ces rats de gauchos !"
En effet, quel bénéfice gagne un tel propriétaire, hormis la satisfaction intellectuele de faire chier ceux qui le font chier ?
-> Au lieu d'engranger un petit gain (allez, rendement+PV, au total un petit 1% net d'impôts), il se met à absorber une bonne perte car il ne couvre plus par des loyers ses dépenses fixes, taxe foncière, taxe d'habitation ou taxe sur logements vacants, charges de copro et d'entretient, ISF. Et là, malgré la PV, le total rendement + PV commence à faire plutôt dans les -1% à -2%
Vous connaissez beaucoup de gens qui sont capables de dire "faire aussi peu que +1% / an, ça me soule, donc je préfère faire -2% !" ?
- soit ils sont prêt à payer très cher pour "emmerder les socialos"
- soit ils n'ont pas réfléchi trois minutes, ont le QI de ma grand-mère, et ont été conseillés par un mauvais gendre (malheureusement, il arrive bien souvent que des personnes âgées prennent des décisions qui nuisent autant à leur patrimoine qu'au bien commun)
- soit ils se fouttent de leurs pertes (ça arrive aussi beaucoup) comme de leurs gains
- soit, plus probablement, ces gens dont vous nous faites état sont une extrême minorité, la très grande majorité des propriétaires choisissant des solutions rationelles telles que :
* la mise en vente rapide au moment où l'immobilier est haut, avec des perspectives de baisse et de fiscalisation haussière.
* la mise en location par une agence, éventuellement au prix fort, avec assurance et companie, qui, à défaut de rapporter gros (mettons un rendement net + PV nette > 0%), évite de perdre de l'argent et permet de garder "un actif tangible" sans devoir en payer tous les ans 1% à 3% de la valeur
Vous comprendrez donc que selon moi, les 400.000 logements vacants sont plus dus à des propriétaires irréfléchis et peu regardants sur leurs pertes qu'à des propriétaires ayant rationellement décidé de rendre vacant leur logement pour éviter de soi-disant lourdes pertes fiscales
Pour réduire ces logements vacants, le plus rentable serait plus d'informer franchement ces propriétaires ignares sur les pertes qu'ils subissent (quitte à augmenter la taxe sur les logements vacants pour que ce soit plus "visible" pour eux) afin qu'ils le mettent sur le marché, plutôt que chercher à les inciter à louer par des baisses fiscales qui vont servir avant tout de bonne opportunité à ceux qui, comme moi, gagnent déjà suffisament avec leur bien loué.
Pierre