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naos

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Ruinés par l’immobilier: Beaucoup de monde croit que l’érosion monétaire est l’amie de l’investissement immobilier . J’affirme que cette croyance est totalement fausse. C’est le crédit à taux fixe qui est l’ami contre la monnaie qui s’érode, et non l’immobilier Quand le pouvoir d’achat baisse, l’immobilier finit tôt ou tard, par baisser. En terme de pouvoir d’achat, l’immobilier est le pire (après l’obligataire ) des investissements au moment d’une crise apocalyptique . Certains de mes ancêtres, étaient de riches et heureux propriétaires bailleurs, qui possédaient plusieurs immeubles. A partir de 1936 et jusqu’ en 1950, mes ancêtres ont vécus une descente aux enfers, qui les ont ruinés jusqu’au dernier appartement vendu... pour une bouchée de pain! Après 1929 beaucoup d’ investisseurs, déçus par le marché des actions, convertirent leur épargne survivante, dans l’immobilier. Les malheureux furent presque tous ruinés 20 ans plus tard . Le retournement de situation commença en 1935 ou pierre Laval, ministre des finances décida la fameuse déflation Laval, ou les salaires et les loyers furent baissés de 10%. Ceux qui avaient emprunté furent les premières victimes de cette mesure déflationniste. Mais l’inflation des prix à la consommation prit le relais en 1937. Elle fut de 26% En 1939 le prix des loyers fut gelé. A partir de cette époque, les recettes locatives ne pouvaient plus s’ajuster à l’inflation du prix des travaux, des charges, et des impôts. En 1940 l’inflation était de 19% annuel En 1945 l’inflation était de 25% En 1948 l’inflation était de 50% En 1949 l’inflation était de 60% En 1950 un appartement parisien valaient 1,5% de sa valeur en 2007 en monnaie constante, c’est à dire en terme de pouvoir d’achat . Comme beaucoup de Français, mes ancêtres avaient donné toutes leurs pièces d’or à la Patrie, en 1914. Ils ne pouvaient donc pas échapper à la faillite. De toute façon, l’or fut interdit par les allemands pendant l’occupation. Les locataires furent logés presque gratuitement entre 1940 et 1948 , ceux qui possédaient encore quelque pièces d’or entre 1945 et 1955 ont tous eu l’occasion de devenir propriétaire du logement qu’ils occupaient; mais bien peu d’entre eux ont saisi cette occasion . Dans les autres pays Européens ce fut la même chose, en bien pire, en particulier pour l’Autriche et l’Allemagne. En étudiant l’histoire économique des différents pays on s’aperçoit de cinq événements, qui se répètent: 1° la déflation est souvent suivie d’une inflation ou d’ une dévaluation. 2° Les valeurs des actions sont les premières à chuter, mais comme les entreprises ne font pas toutes faillites, elles remontent toujours. Les banques en faillite ne volent pas les titres de propriétés (sauf en Russie à cause de la révolution bolchevique) 3° La valeur des obligations d’états font quasiment faillites en monnaies constante. Et les garanties des états ne sont jamais respectées. Les faillites des banques et assurances engendrent la ruine totale de tous les créanciers. La perte en pouvoir d’achat est colossale et définitive. Ce qui fait de cette classe d’actifs la plus risquée de toute, sur la longue durée. 4° Les locataires sont beaucoup mieux protégés que les propriétaires. Le gèle des loyers est presque toujours pratiqué. 5° L’ or est presque toujours prohibé ou spolié par les États, les Banques, et les Assurances en faillite. Trois conclusions s’imposent: 1° L’ achat d’immobilier doit toujours, se faire à crédit. Le taux du crédit en teg (assurance comprise) doit être inférieur à la valeur locative de votre achat. Par exemple vous empruntez à 4,5% net pour un rendement locatif de 5,5% net (de charges, de travaux d’entretien, d’impôts fonciers). Si vous achetez pour habiter vous devez connaître la valeur locative nette, de votre achat. Votre crédit doit être couvert par des valeurs refuges. ( l’assurance de votre crédit, souscrit à la banque, défend les intérêts de votre banque .). 2° Les seules valeurs refuges, furent toujours : 1°-Les terres agricoles 2°-les forêts 3°- les pièces d’argent, et les pièces d’or. Aucune banque, et aucune assurance, ne doit connaître le contenu du coffre que vous louez.