En 2007 et 2008, personne en France n'était prêt à investir ne serait ce que 10 euros pour acheter un livre qui traitait d'un sujet aussi idiot que le fait de calculer quelle était la meilleure option entre acheter ou louer son logement principal.
Pour la France entière, en fin de bulle immobilière à cette époque, il n'y a pas à aucun moment matière à débat. Louer son logement principal est une aberration. Seul l'achat est intelligent.
Je ne vais pas vous mentir ni jouer la victime. Je me suis fait défoncer sur le net. Chaque jour ou presque je recevais des emails d'une violence hallucinante pour avoir osé poser la question et apporter un tableau EXCEL qui quantifiait le débat, donc qui quantifiait la propagande de l'époque (notaires, banques, bureaucrates, politiciens, agent immo, médias vivant de leur pub...) et montrer qu'en terme de probabilité, il était absolument et hautement incertain de miser sur l'achat.
La location avait pour moi en 2007 un excellent avenir financier en comparaison de l'achat
Je n'ai jamais changé d'idée sur la question malgré la bourrasque que j'ai avalé. Je publiais à cette époque sur abcbourse.com et le site qui a presque disparu cotation-immobiliere.fr connecté aux forums à idiots dans l'immobilier. Ces mecs m'ont allumé grave, putain. J'étais une target hahahahahaa.
J'ai fait un suivi dans différents articles depuis, qui ont cartonné en audience, sur Objectifeco. A vrai dire, paradoxalement malgré mon départ raté avec mon livre, ce sujet est devenu mon plus gros score.
Entre 15.000 et 57.000 lecteurs, alors que vous êtes généralement que 3 à 4.000 lecteurs à me suivre régulièrement.
Voici la liste des updates que j'ai fait dans lequel j'ai donné différentes informations sur le débat :
http://www.objectifeco.com/immobilier/immobilier-physique/acheter-louer/acheter-ou-louer-il-faut-aller-au-dela-de-la-propagande-pour-ne-pas-se-faire-plumer.html
http://objectifeco.com/riche-rentier/argent/senrichir/acheter-son-logement-principal-bilan-des-pertes-depuis-deux-ans.html
http://objectifeco.com/immobilier/immobilier-physique/acheter-louer/acheter-ou-louer-son-logement-principal-le-piege-se-referme-tout-doucement.html
2015 est déjà bien entamée. Il est temps de faire une update à nouveau. Le dernier a deux ans maintenant.
Update
Dans ce débat, il s'est passé un évènement qui m'a donné tort. C'est la poursuite de l'envolée des prix au m² à Paris pendant plusieurs années. Les parisiens ont gagné à acheter leur logement principal. Pour le reste de la France, mis à part qu'on parle de moyennes et que par voie de conséquence, certains sont parvenus à s'en sortir situés dans le top 25% des meilleures progressions, tous les autres se sont faits plumer. Méchamment. Car des prix stagnants ou en baisse ont le pouvoir de défoncer l'équation acheter ou louer son logement principal.
J'ai déjà expliqué pourquoi dans mes trois précédentes updates.
Rien n'a changé.
Un locataire ne paye pas les frais de frottement liés à un achat immobilier. Il ne paye pas de taxe foncière non plus. Enfin, il ne paye pas ni l'énorme prime à m² constant et identique que les acheteurs règlent (prime qui a encore augmenté du fait des politiques monétaires qui ont transformé l'immobilier en actif au rendement décoté à cause des taux zéro), ni la location de l'argent (les intérêts) nécessaire à un achat.
Donc bien évidemment, si les prix immobiliers ne montent pas chaque année d'au moins 4% pour compenser tous ces frais, l'acheteur est perdant par rapport au locataire.
C'est mécanique.
Ce que pensent les français
Les français n'ont toujours retenu qu'un seul aspect : le loyer est versé part dans la poche d'un propriétaire et est perdu définitivement ! Libre à eux de considérer qu'un seul paramètre de l'équation et de se faire tondre.
Ha si, j'ai oublié l'autre argument massif : quand on a fini de payer ses mensualités, on a un actif et un bien et plus besoin de payer de loyer. Super...
Lui, le locataire (le pauvre...) se retrouve au bout de 20 ou 25 ans avec un capital accumulé si grand en comparaison de l'acheteur qui n'a que des pierres et pas un centime, essoré financièrement après 20 ans d'erreur stratégique, que ce locataire peut se payer un loyer avec le rendement de son capital...
Comme je l'ai déjà écrit, ce débat se résume en fait non pas par sa technicité financière mais par le fait qu'il est plus facile de ne pas avoir à placer son capital et rembourser une banque, ainsi qu'il est plus confortable de posséder son logement que de le louer en tant qu'utilisateur. Ce qui est très loin des arguments fallacieux avancés par les tenants de l'achat !
Je n'ai jamais vraiment compris cette lubbie des français qui les obligent à vouloir avoir raison sur l'idée que la possession de son logement principal est plus rentable que la location. Ils ont déjà raison indiscutablement sur le volet plaisir et sur celui de la facilité de la gestion patrimoniale (notez bien le mot facilité totalement différent du mot efficacité). Cela ne leur suffisait pas. Il fallait manifestement qu'ils aient aussi raison sur le volet efficacité financière. Et celui là, comme on va le voir, ils ont tort depuis 2007 et cela ne risque pas de s'améliorer...
La fête est finie même à Paris
On le voit après 2009, les prix ont poursuivi leur ascension offrant aux parisiens une victoire éclatante dans le débat acheter ou louer. Car ils ont pu accumulé 3 ans de forte hausse, une avance confortable vis à vis des locataires.
Maintenant, la réalité est que les prix stagnent depuis plusieurs années. Chaque année qui passe tue littéralement l'équation financière. En baissant un peu depuis 2011, soit 4 années, le trou dans la compta des propriétaires augmente vite fait. Il faudrait des années de progression à +6% par an pour compenser.
Ce qu'on peut dire en toute honnêteté, c'est que les parisiens qui ont acheté en 2007 et 2008 ont mangé leur avantage du dernier bras de hausse, mais reste en bonne posture si les prix repartent à la hausse et tous ceux qui ont acheté après 2010 se sont faits exploser.
Pour les propriétaires du reste de la France, mis à part qu'ils s'acharnent à vouloir se convaincre de leurs chiffres, les moyennes sont formelles. Ils se sont faits littéralement défoncer financièrement et ne pourront jamais récupérer leur mise vis à vis des locataires.
Juste pour info, j'ai cherché pendant plus de 15 minutes un graphique des prix réels des m² depuis 2007 en Province. Je n'ai rien trouvé. Preuve est que tout le monde la ferme désormais. Dans Google image, on trouve jusqu'à 2012 ou 2013 pour la Province. Après fini.... Je dis juste que ce n'est pas une manière sérieuse de gérer sa vie et son argent. L'achat immobilier est le plus gros achat de toute notre vie. Et là, on voit la France se comporter comme une gamine de 12 ans vis à vis des prix immobiliers, à cacher quand la situation devient négative...
Souvenez vous il y a 5 ans ou même 10 ans. Chaque variation de l'immobilier disposait d'une couverture nationale.... Je suis donc allé sur le site de l'INSEE récupérer les données des maisons et appartements pour la Province. Les voici. 7 années que les prix sont en baisse légère de 10% depuis 2007 / 2008. Aucun emprunteur ne pourra jamais récupérer sa mise en tant que propriétaire.
Les locataires gagnent haut la main l'équation. Si je peux me permettre et émettre un jugement, j'écrirais : LES COURAGEUX LOCATAIRES. Car il ne faut pas oublier qu'il y a quelques années, ceux qui louaient étaient considérés comme des loosers. Souvenez vous de la France de Sarkozy, la France de propriétaires... Ba cette France là victorieuse, aujourd'hui, elle est tondue !
Le plus drôle est qu'elle ne le sait pas. Elle ne sait pas calculer l'équation. Souvent pourtant, sur des biens à 150.000 ou 200.000 euros, le gazon tondu est de 10 à 30.000 euros, soit une année entière de salaire partie à la poubelle, alors que justement l'idée était d'arrêter de mettre à la poubelle dans un loyer son argent. Le résultat obtenu est exactement inverse. Les locataires vont accumuler sur 20 ans des excédents financiers conséquents. Si ces mêmes locataires se révèlent capables de placer correctement ces excédents (en oubliant le livret A et l'assurance vie), à la fin, ce sera un petit pactole financier, le tout à m² habitable équivalent !
Ce qui change avec la macro économie
Paradoxalement par rapport au passé, du fait des politiques monétaires BCE, on peut se refinancer à un coût incroyablement faible. Du coup, les propriétaires disposent de plus de temps pour amortir leur option. En clair, avant avec la charge d'intérêt élevée, l'équation exigeait 4% de hausse par an souvent pour les prix immobiliers pour compenser. Je n'ai pas refait les calculs, mais vu que la charge d'intérêt baisse, la hausse nécessaire à la compensation diminue. Donc indirectement, les pertes financières des propriétaires vis à vis des locataires s'affaiblissent.
Cependant, tout ceci doit être relativisé. Le crédit immobilier baisse en coût, mais la déflation avec l'équation démographique française commence à frapper notre pays.
Or, la déflation impacte la hausse des loyers qui ralentit fortement. La hausse des coûts de loyer est la principale charge pour les locataires.
En 2015, cette hausse est au plus bas historique en terme de progression.
Donc l'avantage des propriétaires gagné sur la baisse des coûts de crédit est reperdu face à la baisse des coûts de loyers.
Le plus gros danger à acheter un logement principal que tout le monde cache
Je l'ai déjà écrit sur Objectifeco. Malgré l'énorme déni des français, la base de l'économie, de toutes les économies en fait, c'est la démographie et le nombre de consommateurs par tranche d'âge.
L'âge moyen en France est désormais de 40 ans.
Quand on achète un bien immobilier aujourd'hui, on s'expose au vieillissement de la population. Les baby boomers ont 60 ans aujourd'hui. Dans 20 ans, ils mourront en masse. Personne en face ne pourra racheter les biens immobiliers qu'ils ont acquis à un prix deux fois inférieurs à ceux qu'on connaît aujourd'hui (il faut 4 années et demi de revenus aujourd'hui contre 2 années du temps des baby boomers en activité).
Les revenus n'auront pas progressé suffisamment et les nouvelles générations de français largement liées à l'immigration, ne sont pas assez nombreuses ni assez capitalisées.
Les enfants de baby boomers ne pourront pas payer les taxes liées à l'héritage et devront vendre.
Il n'existe pas dans la population française aujourd'hui de contrepartie. Et il n'existera pas dans le futur de contrepartie. Je vous invite à consulter les statistiques démographiques. Il manque environ 100.000 français chaque année dans la structure des naissances sur une durée de 15 ans.
Aucun marché ne peut encaisser un tel différentiel sans baisser. Certes, 100.000 français signifient environ 60 à 70.000 ménages, soit 10% du nombre de transactions, le marché français faisant environ 700.000 transactions immo par an.
Réfléchissez avec moi : chaque année pendant 15 ans, 10% de volume en plus à la vente systématiquement et aucun acheteur qui n'existe en face pour compenser. A votre avis, ca donnera quoi sur les prix ?
Donc un propriétaire qui achète aujourd'hui son logement dans le but de le revendre dans 20 ans en espérant une hausse, est un propriétaire qui rêve en ayant fumé sa moquette.
Déjà que sans le souci de la mort massive des baby boomers, les prix ne parviennent plus à monter en ce moment. Mais à horizon 20 ans, l'affaire est garantie statistiquement.
On ne peut exclure à horizon 20 ans quelques rebonds, mais la tendance haussière de fond qui a duré depuis la Seconde Guerre Mondiale est morte. Son carburant était la démographie. Or le carburant a inversé les paramètres depuis 2010. On commence tout juste à le sentir contrairement à l'Allemagne et le Japon qui eux, expérimente déjà cela depuis plus d'une décennie.
En outre, je n'aborderais pas ici l'autre sujet brulant, celui de la perte de contrôle monétaire en Europe avec une remontée des taux à long terme qui seraient catastrophiques pour les prix immobiliers stratosphériques.
Quelle est la probabilité que les taux restent sur ces niveaux à horizon 20 ans, ce qui, précisons le, n'est jamais arrivé dans l'histoire économique mondiale ?...
Si je dois émettre une conclusion à cet article, c'est de vous conseiller très vivement de LOUER ou d'acheter un lieu dans lequel vous résiderez toute votre vie sans avoir besoin de revendre.
Charles Dereeper
PS : certains médias respectables classiques ont même commencé à retourner leur veste sur ce sujet tabou... Si les journalistes corrompus commencent à vous conseiller de réfléchir sur votre achat immobilier, 7 ans après le bon timing... c'est dire si la situation ne sent pas bon...
http://www.boursorama.com/actualites/logement--baisse-moyenne-des-loyers-de-5-1-en-ile-de-france-en-2014-af5a7103bd917450267dbbf410a80dc1
http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/temoignages-ils-restent-locataires-et-trouvent-cela-beaucoup-plus-rentable_1627572.html
http://www.boursorama.com/actualites/la-resistance-de-l-immobilier-ne-fait-pas-le-bonheur-de-tous-0d918f5da02b822402166105d338c1ea
