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Charles Dereeper

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Rédacteur, éditeur, entrepreneur, trader...

Je vis en fonction de l’intuition, du coeur et de la possibilité de mourir à chaque instant. Pas de vie sans création quotidienne !

Je vis en contraste extrême entre Bangkok la sauvage torride et la jungle encore préservée du sud pacifique du Costa Rica. 

Je mets à la poubelle la culture chrétienne et le reste des religions pour neuneus attardés qui veulent nous faire gober qu'il existe trois dieux uniques (car 3 = 1, ben oui quoi, c'est un truc religieux, nous les quiches, on peut pas comprendre, c'est que eux) dont en plus, nous serions séparés (ben oui, si dieu est déjà en nous, on n'a plus besoin de se soumettre à des religieux assoiffés de domination... leur seule solution consiste à nous raconter qu'on est tout seul et dieu est ailleurs. Bien sûr, on peut lui dire bonjour, mais à condition de prendre une carte de membre...).

En fait, en considérant que nous sommes tous connectés ensemble nous les humains basiques, la vie retrouve son sens perdu et on peut se passer sans souci de cette morale catholique bidon...

Sinon, j'ai tenté du mieux que j'ai pu, d'effacer ce que m’ont raconté les profs gochos de mon enfance (yavait du boulot), l'éducation plus qu'inefficace de mes parents et toutes les âneries que l’Etat français a tenté de m’imposer pour me tenir en laisse...

Je suis totalement contre le dogme du profit maximal, qui égare la majorité des humains et qui détruit tout !

J'ai besoin autour de moi de gens électrons libres, insoumis aux normes sociales vicieuses et visqueuses et insoumis à leurs propres peurs !

Un spécial remerciement éternel pour Alain qui en 2001 / 2003 m'a offert le plus précieux des cadeaux.



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DE GIRO 2

Débat ACHETER OU LOUER son logement principal - les acheteurs ont perdu ! Et ce n'est que le début de la douche froide...

Audience de l'article : 13539 lectures
Nature de contenu : Edito
Nombre de commentaires : 29 réactions
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Je suis ce dossier de l'achat ou location de son logement principal depuis 2007, date à laquelle j'ai écrit un livre (dispo gratuitement en téléchargement au bas de cet article) sur ce sujet qui a été mon plus gros flop à la fois en tant qu'auteur et en même temps en tant qu'éditeur.

En 2007 et 2008, personne en France n'était prêt à investir ne serait ce que 10 euros pour acheter un livre qui traitait d'un sujet aussi idiot que le fait de calculer quelle était la meilleure option entre acheter ou louer son logement principal.

Pour la France entière, en fin de bulle immobilière à cette époque, il n'y a pas à aucun moment matière à débat. Louer son logement principal est une aberration. Seul l'achat est intelligent.

Je ne vais pas vous mentir ni jouer la victime. Je me suis fait défoncer sur le net. Chaque jour ou presque je recevais des emails d'une violence hallucinante pour avoir osé poser la question et apporter un tableau EXCEL qui quantifiait le débat, donc qui quantifiait la propagande de l'époque (notaires, banques, bureaucrates, politiciens, agent immo, médias vivant de leur pub...) et montrer qu'en terme de probabilité, il était absolument et hautement incertain de miser sur l'achat.


La location avait pour moi en 2007 un excellent avenir financier en comparaison de l'achat


Je n'ai jamais changé d'idée sur la question malgré la bourrasque que j'ai avalé. Je publiais à cette époque sur abcbourse.com et le site qui a presque disparu cotation-immobiliere.fr connecté aux forums à idiots dans l'immobilier. Ces mecs m'ont allumé grave, putain. J'étais une target hahahahahaa.

J'ai fait un suivi dans différents articles depuis, qui ont cartonné en audience, sur Objectifeco. A vrai dire, paradoxalement malgré mon départ raté avec mon livre, ce sujet est devenu mon plus gros score.

Entre 15.000 et 57.000 lecteurs, alors que vous êtes généralement que 3 à 4.000 lecteurs à me suivre régulièrement.

Voici la liste des updates que j'ai fait dans lequel j'ai donné différentes informations sur le débat :

http://www.objectifeco.com/immobilier/immobilier-physique/acheter-louer/acheter-ou-louer-il-faut-aller-au-dela-de-la-propagande-pour-ne-pas-se-faire-plumer.html

http://objectifeco.com/riche-rentier/argent/senrichir/acheter-son-logement-principal-bilan-des-pertes-depuis-deux-ans.html

http://objectifeco.com/immobilier/immobilier-physique/acheter-louer/acheter-ou-louer-son-logement-principal-le-piege-se-referme-tout-doucement.html

2015 est déjà bien entamée. Il est temps de faire une update à nouveau. Le dernier a deux ans maintenant.


Update


Dans ce débat, il s'est passé un évènement qui m'a donné tort. C'est la poursuite de l'envolée des prix au m² à Paris pendant plusieurs années. Les parisiens ont gagné à acheter leur logement principal. Pour le reste de la France, mis à part qu'on parle de moyennes et que par voie de conséquence, certains sont parvenus à s'en sortir situés dans le top 25% des meilleures progressions, tous les autres se sont faits plumer. Méchamment. Car des prix stagnants ou en baisse ont le pouvoir de défoncer l'équation acheter ou louer son logement principal.

J'ai déjà expliqué pourquoi dans mes trois précédentes updates.

Rien n'a changé.

Un locataire ne paye pas les frais de frottement liés à un achat immobilier. Il ne paye pas de taxe foncière non plus. Enfin, il ne paye pas ni l'énorme prime à m² constant et identique que les acheteurs règlent (prime qui a encore augmenté du fait des politiques monétaires qui ont transformé l'immobilier en actif au rendement décoté à cause des taux zéro), ni la location de l'argent (les intérêts) nécessaire à un achat.

Donc bien évidemment, si les prix immobiliers ne montent pas chaque année d'au moins 4% pour compenser tous ces frais, l'acheteur est perdant par rapport au locataire.

C'est mécanique.


Ce que pensent les français



Les français n'ont toujours retenu qu'un seul aspect : le loyer est versé part dans la poche d'un propriétaire et est perdu définitivement ! Libre à eux de considérer qu'un seul paramètre de l'équation et de se faire tondre.

Ha si, j'ai oublié l'autre argument massif : quand on a fini de payer ses mensualités, on a un actif et un bien et plus besoin de payer de loyer. Super...

Lui, le locataire (le pauvre...) se retrouve au bout de 20 ou 25 ans avec un capital accumulé si grand en comparaison de l'acheteur qui n'a que des pierres et pas un centime, essoré financièrement après 20 ans d'erreur stratégique, que ce locataire peut se payer un loyer avec le rendement de son capital...


Comme je l'ai déjà écrit, ce débat se résume en fait non pas par sa technicité financière mais par le fait qu'il est plus facile de ne pas avoir à placer son capital et rembourser une banque, ainsi qu'il est plus confortable de posséder son logement que de le louer en tant qu'utilisateur. Ce qui est très loin des arguments fallacieux avancés par les tenants de l'achat !

Je n'ai jamais vraiment compris cette lubbie des français qui les obligent à vouloir avoir raison sur l'idée que la possession de son logement principal est plus rentable que la location. Ils ont déjà raison indiscutablement sur le volet plaisir et sur celui de la facilité de la gestion patrimoniale (notez bien le mot facilité totalement différent du mot efficacité). Cela ne leur suffisait pas. Il fallait manifestement qu'ils aient aussi raison sur le volet efficacité financière. Et celui là, comme on va le voir, ils ont tort depuis 2007 et cela ne risque pas de s'améliorer...


La fête est finie même à Paris

On le voit après 2009, les prix ont poursuivi leur ascension offrant aux parisiens une victoire éclatante dans le débat acheter ou louer. Car ils ont pu accumulé 3 ans de forte hausse, une avance confortable vis à vis des locataires.

immobilier-paris

Maintenant, la réalité est que les prix stagnent depuis plusieurs années. Chaque année qui passe tue littéralement l'équation financière. En baissant un peu depuis 2011, soit 4 années, le trou dans la compta des propriétaires augmente vite fait. Il faudrait des années de progression à +6% par an pour compenser.

Ce qu'on peut dire en toute honnêteté, c'est que les parisiens qui ont acheté en 2007 et 2008 ont mangé leur avantage du dernier bras de hausse, mais reste en bonne posture si les prix repartent à la hausse et tous ceux qui ont acheté après 2010 se sont faits exploser.


Pour les propriétaires du reste de la France, mis à part qu'ils s'acharnent à vouloir se convaincre de leurs chiffres, les moyennes sont formelles. Ils se sont faits littéralement défoncer financièrement et ne pourront jamais récupérer leur mise vis à vis des locataires.

Juste pour info, j'ai cherché pendant plus de 15 minutes un graphique des prix réels des m² depuis 2007 en Province. Je n'ai rien trouvé. Preuve est que tout le monde la ferme désormais. Dans Google image, on trouve jusqu'à 2012 ou 2013 pour la Province. Après fini.... Je dis juste que ce n'est pas une manière sérieuse de gérer sa vie et son argent. L'achat immobilier est le plus gros achat de toute notre vie. Et là, on voit la France se comporter comme une gamine de 12 ans vis à vis des prix immobiliers, à cacher quand la situation devient négative...

priximmo


Souvenez vous il y a 5 ans ou même 10 ans. Chaque variation de l'immobilier disposait d'une couverture nationale.... Je suis donc allé sur le site de l'INSEE récupérer les données des maisons et appartements pour la Province. Les voici. 7 années que les prix sont en baisse légère de 10% depuis 2007 / 2008. Aucun emprunteur ne pourra jamais récupérer sa mise en tant que propriétaire.

Les locataires gagnent haut la main l'équation. Si je peux me permettre et émettre un jugement, j'écrirais : LES COURAGEUX LOCATAIRES. Car il ne faut pas oublier qu'il y a quelques années, ceux qui louaient étaient considérés comme des loosers. Souvenez vous de la France de Sarkozy, la France de propriétaires... Ba cette France là victorieuse, aujourd'hui, elle est tondue !


Le plus drôle est qu'elle ne le sait pas. Elle ne sait pas calculer l'équation. Souvent pourtant, sur des biens à 150.000 ou 200.000 euros, le gazon tondu est de 10 à 30.000 euros, soit une année entière de salaire partie à la poubelle, alors que justement l'idée était d'arrêter de mettre à la poubelle dans un loyer son argent. Le résultat obtenu est exactement inverse. Les locataires vont accumuler sur 20 ans des excédents financiers conséquents. Si ces mêmes locataires se révèlent capables de placer correctement ces excédents (en oubliant le livret A et l'assurance vie), à la fin, ce sera un petit pactole financier, le tout à m² habitable équivalent !


Ce qui change avec la macro économie

Paradoxalement par rapport au passé, du fait des politiques monétaires BCE, on peut se refinancer à un coût incroyablement faible. Du coup, les propriétaires disposent de plus de temps pour amortir leur option. En clair, avant avec la charge d'intérêt élevée, l'équation exigeait 4% de hausse par an souvent pour les prix immobiliers pour compenser. Je n'ai pas refait les calculs, mais vu que la charge d'intérêt baisse, la hausse nécessaire à la compensation diminue. Donc indirectement, les pertes financières des propriétaires vis à vis des locataires s'affaiblissent.

taux-crédit-immobilier-25-ans-Février-2015

Cependant, tout ceci doit être relativisé. Le crédit immobilier baisse en coût, mais la déflation avec l'équation démographique française commence à frapper notre pays.

Or, la déflation impacte la hausse des loyers qui ralentit fortement. La hausse des coûts de loyer est la principale charge pour les locataires.

loyer

En 2015, cette hausse est au plus bas historique en terme de progression.

progressionloyer

Donc l'avantage des propriétaires gagné sur la baisse des coûts de crédit est reperdu face à la baisse des coûts de loyers.






Le plus gros danger à acheter un logement principal que tout le monde cache

Je l'ai déjà écrit sur Objectifeco. Malgré l'énorme déni des français, la base de l'économie, de toutes les économies en fait, c'est la démographie et le nombre de consommateurs par tranche d'âge.

L'âge moyen en France est désormais de 40 ans.

Quand on achète un bien immobilier aujourd'hui, on s'expose au vieillissement de la population. Les baby boomers ont 60 ans aujourd'hui. Dans 20 ans, ils mourront en masse. Personne en face ne pourra racheter les biens immobiliers qu'ils ont acquis à un prix deux fois inférieurs à ceux qu'on connaît aujourd'hui (il faut 4 années et demi de revenus aujourd'hui contre 2 années du temps des baby boomers en activité).

Les revenus n'auront pas progressé suffisamment et les nouvelles générations de français largement liées à l'immigration, ne sont pas assez nombreuses ni assez capitalisées.


Les enfants de baby boomers ne pourront pas payer les taxes liées à l'héritage et devront vendre.

Il n'existe pas dans la population française aujourd'hui de contrepartie. Et il n'existera pas dans le futur de contrepartie. Je vous invite à consulter les statistiques démographiques. Il manque environ 100.000 français chaque année dans la structure des naissances sur une durée de 15 ans.

pyramide-des-ages

Aucun marché ne peut encaisser un tel différentiel sans baisser. Certes, 100.000 français signifient environ 60 à 70.000 ménages, soit 10% du nombre de transactions, le marché français faisant environ 700.000 transactions immo par an.

Réfléchissez avec moi : chaque année pendant 15 ans, 10% de volume en plus à la vente systématiquement et aucun acheteur qui n'existe en face pour compenser. A votre avis, ca donnera quoi sur les prix ?


Donc un propriétaire qui achète aujourd'hui son logement dans le but de le revendre dans 20 ans en espérant une hausse, est un propriétaire qui rêve en ayant fumé sa moquette.

Déjà que sans le souci de la mort massive des baby boomers, les prix ne parviennent plus à monter en ce moment. Mais à horizon 20 ans, l'affaire est garantie statistiquement.

On ne peut exclure à horizon 20 ans quelques rebonds, mais la tendance haussière de fond qui a duré depuis la Seconde Guerre Mondiale est morte. Son carburant était la démographie. Or le carburant a inversé les paramètres depuis 2010. On commence tout juste à le sentir contrairement à l'Allemagne et le Japon qui eux, expérimente déjà cela depuis plus d'une décennie.

En outre, je n'aborderais pas ici l'autre sujet brulant, celui de la perte de contrôle monétaire en Europe avec une remontée des taux à long terme qui seraient catastrophiques pour les prix immobiliers stratosphériques. 

Quelle est la probabilité que les taux restent sur ces niveaux à horizon 20 ans, ce qui, précisons le, n'est jamais arrivé dans l'histoire économique mondiale ?...


Si je dois émettre une conclusion à cet article, c'est de vous conseiller très vivement de LOUER ou d'acheter un lieu dans lequel vous résiderez toute votre vie sans avoir besoin de revendre.

Charles Dereeper


PS : certains médias respectables classiques ont même commencé à retourner leur veste sur ce sujet tabou... Si les journalistes corrompus commencent à vous conseiller de réfléchir sur votre achat immobilier, 7 ans après le bon timing... c'est dire si la situation ne sent pas bon...

http://www.boursorama.com/actualites/logement--baisse-moyenne-des-loyers-de-5-1-en-ile-de-france-en-2014-af5a7103bd917450267dbbf410a80dc1
 

http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/temoignages-ils-restent-locataires-et-trouvent-cela-beaucoup-plus-rentable_1627572.html


http://www.boursorama.com/actualites/la-resistance-de-l-immobilier-ne-fait-pas-le-bonheur-de-tous-0d918f5da02b822402166105d338c1ea





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29 Commentaires

  • Lien vers le commentaire HERSANT mercredi, 19 août 2015 12:18 Posté par guillaume92

    Bonjour,

    Bon vous me faites peur, car j'ai acheté un bien immobilier récemment et après avoir lu votre article très interessant (enfin votre analyse) je suis assez d'accord avec vous à un delta près. Votre analyse ne fait pas le distingo sur le lieu de l'achat. Je veux dire par là pensez vous qu'un bien immobilier soit affecté de la même façon si le bien est situé en Charente ou à côté de la Défense? Ou encore sur la côte d'Azur?En gros, je pense que certains biens seront priviligiés et meme en cas de crise démographique des biens seront toujours prisés et recherchés. Mais dans la globalité votre analyse est très bien.

  • Lien vers le commentaire Balthazar mercredi, 24 juin 2015 12:18 Posté par balthazar

    Mais pas d'accord avec Apothica :

    Louer n'est pas toujours le meilleur choix. Tout dépend du lieu. Sur Paris, à moins d'avoir un bail ancien, louer est une perte pour qui se serait installé en 2007, là où l'acheteur a clairement gagné.

    Où placer le capital actuellement ? Le cac a fait x2 en 5 ans. Ce qui ont eu peur de tout sont resté à côté. Les autres ont bien gagné. Et même s'ils prennent -20%  d'un coup, ils resteront gagnants. Sur la période 2007-2015 les cassandres du type Delamarche ont des bilans mauvais.

    Que faire ? Etre souple. Diversifier. Mais surement rester inactif .
    La difficulté est qu'à cause des banques centrales qui sont de vraies girouettes, on ne peut plus se contenter de placer son fric comme un bon père de famille. Il faut être sur le qui-vive en permanence et s'adapter.

  • Lien vers le commentaire Balthazar mercredi, 24 juin 2015 12:09 Posté par balthazar

    Sinon entièrement d'accord avec HFTrade

    - Si les taux remontent on va vers un krach immo
    - si l'inflation reprend, les acheteurs feront une tres bonne affaire et politquement les politiciens feront tout pour relancer l'inflation  
    -la culture financiere des francais est tres faible  

  • Lien vers le commentaire Balthazar mercredi, 24 juin 2015 12:03 Posté par balthazar

    Le problème je pense est que les situations sont différentes d'un lieu à l'autre.
    Selon moi, l'acheteur Parisien intra muros est très clairement gagnant encore à ce jour. En banlieue proche il est tantot gagnat légèrement, tantôt flat. Si on s'éloigne les pertes sont claires mais limitées. En province, surtout les résidences secondaires type normandie, provence, .. c'est le jeu de massacre et des -50% peuvent se voir facilement.

    L'avenir ?
    Difficile à dire. 
    Si les traités étaient respectés, on pourrait parier sur la chute des prix à moyen terme. Mais avec les banques centrales schizophrènes, je me demande maintenant si l'immo n'est pas le seul moyen d'éviter une inflation monstre qui arrivera forcément un jour car à force de distribuer des liquidités à  tout le monde, un jour les prix montent.

  • Lien vers le commentaire Nicolas Baumann lundi, 15 juin 2015 14:13 Posté par Nico109

    Peut-on jouer à la baisse sur l'immobilier ?

  • Lien vers le commentaire Arnaud lundi, 08 juin 2015 12:52 Posté par nik66

    Article interessant mais qui pose bcp de questions. 
    Selon vous, il n'y aura plus assez d'acheteurs avec le pouvoir d'achat suffisant pour acheter les biens à vendre sur le marché. 
    Mais laors : que va devenir le secteur du BTP ?... Car construire une maison coute bcp plus cher que d'acheter une maison d'occasion. Si les prix baissent fortement dans l'ancien, qui fera encore constuire du neuf ? D'autant que les terrains disponibles sont tjs plus rares et chers ? 

  • Lien vers le commentaire Verdier Olivier lundi, 08 juin 2015 12:52 Posté par Olivier77

    Bonjour,

    J'ai lu dans un de vos articles que vous aviez pratiqué pendant des années une méditation qui vous a beaucoup aidé à vous concentrer et à avancer dans vos projets.
    Est-ce que vous auriez un bouquin ou une vidéo à recommander pour cette méditation ? Je me suis déjà planté professionnellement pour des problèmes de concentration et je ne veux plus perdre de temps.

    Cordialement,
    Olivier

  • Lien vers le commentaire N vendredi, 05 juin 2015 14:08 Posté par Nico455

    Lorsque je vivais en region parisienne, dans une ville coté du 91, je payer 950 euros charge incluse par mois de loyer, pour un appart en centre ville de 58 metres carré. Un appart identique, juste une terrasse en plus s etait vendu a 370000 euros.
    Autant dire c etait du suicide d acheter dans cette ville.
    Lorsque je suis arrive dans l oise (certe 2 ans plus tard 2012) dans une ville de 10000 habitant toute commodité, j ai commencé par loyer......loyer 1100 euros charges incluse pour un 94 metre carre proche centre et gare. Prix de vente de ce type d appart 230000 a 250000 euros.
    Bref un ratio prix/loyer qui n avait absolument rien a voir.

  • Lien vers le commentaire Helios vendredi, 05 juin 2015 12:38 Posté par helios

    Les taux bas doivent être mis en relation avec l'inflation qui est quasiment nulle.
    Les emprunteurs sur une très longue période courent donc le risque de ne pas voir leurs mensualités d'emprunt diminuer significativement au cours du temps, un peu comme s'ils payaient un loyer en fait. Avec en plus un droit d'entrée de 7% pour le propriétaire (il doit falloir faire gaffe à ne pas avoir besoin de déménager).
    Cette analogie entre remboursement d'emprunt et loyer est encore plus frappante en Suède, d'après un récent article de Charles Sannat

    http://www.lecontrarien.com/140-ans-cest-la-duree-moyenne-de-remboursement-dun-pret-immobilier-en-suede-01-06-2015-ce-monde-est-devenu-fou


  • Lien vers le commentaire hftrade vendredi, 05 juin 2015 11:35 Posté par hftrade

    voila qui confirme

    http://www.businessbourse.com/2015/06/04/residences-secondaires-minees-par-la-crise-leurs-prix-seffondrent/

    http://www.businessbourse.com/2015/06/04/immobilier-les-prix-des-loyers-sont-en-baisse/

  • Lien vers le commentaire N vendredi, 05 juin 2015 08:54 Posté par Nico455

    La bulle n a pas eu lieu partout avec l ampleur de la region parisienne.
    Je t assure que je te parle de bien equivalent en terme de metre carré et d emplacement.

    Le rapport prix d achat / montant du loyer et nettement different hors grandes agglomerations, et y a encore des affaires pour peu de sortir des coins bling bling surcotés.... (sans pour autant finir perdu au milieu de nul part....)

    Les taux d interet bas eponge en grande partie les prix prohibitifs liés a la bulle immo...... mais dans les coins ou la bulle immo a été moins intense, les taux d interet bas permettent de faire des achats interressant.

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper vendredi, 05 juin 2015 06:29 Posté par Charles DEREEPER

    le pavillon, faut une rue, avec une surface de m² égale, un à la location ou plusieurs pour avoir une moyenne, car on ne peut pas exclure une inefficience locale de marche et idem, 2 pavillons à la vente qui font les memes m²

    dans l'immobilier, le lieu compte énormément.

    en ville, c'est facile, car ce sont des immeubles. donc y a bcp de loc et de vente dispo ce qui permet de collecter qq datas et de faire les calculs

    avec les pavillons, c'est plus compliqué. car des inefficiences existent du fait de l'absence de volume.

    cela dit. si un pavillon permet d'obtenir l'équivalent du loyer, faut acheter tout de suite en tant qu'investisseur. je demande à voir... vu le niveau de bulle sur les prix en france....

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper vendredi, 05 juin 2015 06:21 Posté par Charles DEREEPER

    non je n'ai jamais parlé d'un investisseur qui souhaite louer

    faut relire mon titre au cas ou...

    en outre, dans tes exemples, il y a le mot pavillon. il n'y a pas le mot m² et un chiffre devant.

    acheter ou louer est qqch de précis

  • Lien vers le commentaire N jeudi, 04 juin 2015 16:26 Posté par Nico455

    Tu parles d un investisseur qui souhaite louer les logements qu il achete.... je te parle d un locataire qui souhaiterait acheter.......

    Je t assure que dans pas mal de ville, il y a des logements avec des loyers plus élevés que le montant de traite.....

    Louer un pavillon dans certaines villes pas trop mal côté (sans trop) et bien desservie (30 a 50 minutes de Paris en train) de l oise par exemple revient a plus de 1000 euros.

    On peut avoir ces logements au taux actuel sur 25 ans a un montant mensuel de traite parfois moins élevés....... le seul risque devient alors la potentiel perte sur l apport en cas de chute de prix.....mais chaque mois, on comble cette perte potentiel d environ 500 euros remboursé sur le capital.....

    Dans des cas similaires, je ne vois pas l utilité de louer......


  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper jeudi, 04 juin 2015 10:58 Posté par Charles DEREEPER

    La question dans ce débat N'A JAMAIS ETE DE SAVOIR combien est la mensualité pour une banque équivalente à un loyer.

    c'est absurde.

    on compare une location de 40m² à un achat d'un appart de 40m²

    et vu que l'investissement locatif rapporte 3% net par an, je doute fort, très fortement, très très fortement qu'il soit possible d'acheter un 40m² avec une mensualité et des couts indirects équivalent à un loyer.

    cela n'existe plus.

    si on apporte un capital, il faut soustraire le rendement du capital du montant du loyer payé. sinon, c'est faire une équation financière qui triche pour se donner bonne raison.

    je connais un paquet de placements qui rapportent 10% par an.

    c'est bien joli de prendre le livret A, puis d'apporter son capital dans un achat immobilier et dire ensuite que la traite bancaire coute moins cher que le loyer, mais cela reste un mensonge qu'on se fait à soi meme

    se faisant, on se tire une balle dans le pied, parce que au final, on est la premiere victime de ce mensonge.

  • Lien vers le commentaire N jeudi, 04 juin 2015 07:25 Posté par Nico455

    Merci, ca fait longtemps que je suis ton raisonnement (Cotation immo ....), ca m'a permis d'être prudent dans l'achat.

    Mais t'as toujours été a mon gout trop extreme..... Faut etre mefiant lors d'un achat, mais avec les taux actuels, on peut se retrouver à payer des traites moins importantes qu'un loyer en restant à des niveaux d'apports raisonnable pour couvrir une éventuelle grosse chute de prix (C'est pas un hasard si les banques exigent 20% d'apport, c'est que le risque existe).

    L'argent n'a jamais été aussi peu cher, a mon sens faut emprunter sur le plus long delais possible.

    Des traites moins élevées voir équivalent au prix d'un loyer, nous couvrira de l'inflation sur toute la durée de remboursement.

    Certe y a la taxe fonciere..... mais y a pas les charges sur lesquelles les syndics se gavent comme pas possible.

    Avec les taux actuels, je t'assure que trouver des biens bien placés dans des villes developpées et en développement, avec des traites moins élevées qu'un loyé c'est possible..... Faut juste s'endetter sur 25 ans.

  • Lien vers le commentaire BLANCHARD Thierry mercredi, 03 juin 2015 11:02 Posté par thierrybl

    Bonjour et merci pour vos articles.
    Comment se procurer les pdf Acheter ou Louer proposés en bas de page au nouveaux membres lorsque l'on est déjà membres ?
    Je ne trouve pas le lien sur le site.

    Merci


    Thierry

  • Lien vers le commentaire Helios mercredi, 03 juin 2015 11:00 Posté par helios

    Dommage que je n'aie pas eu connaisance de ce livre à l'époque.

    J'ai eu à peu près la même réaction à partir de 2004-2005. Mais déjà à cette époque il y avait des critiques de la bulle immobilière, dans des forums en particulier. Et les graphiques de Friggit étaient déjà disponibles (j'aime bien celui sur "Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage"), et il fallait être aveugle pour ne pas voir qu'il se passait un truc pas net. C'est à cette occasion que j'ai découvert le blog de Mike Shedlock, qui décrivait parfaitement la bulle américaine (et a prévu ce qui s'est passé ensuite). Finalement tout ça ce n'est qu'un avatar de l'évolution de l'économie mondiale depuis le début des années 80, qu'on pourrait appeler la "financiarisation". Ce qui a changé aujourd'hui c'est qu'elle ne semble plus accessible aux "pauvres" (les 99% les moins riches), donc tous les actifs de ces pauvres sont en chute libre.


  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper mercredi, 03 juin 2015 06:50 Posté par Charles DEREEPER

    Je sais qu'il y a des besoins de formation en investissement hors bourse et en business entreprise pour apprendre à gagner de l'argent. sans pipo marketing.

    j'ai envie de faire ses formations. je sais quoi raconter.

    mais je n'ai pas le temps de le faire

    des que mon emploi du temps sera plus cool, je produirais un truc avec plaisir.

  • Lien vers le commentaire london511 mardi, 02 juin 2015 15:20 Posté par london511

    Bonjour Charles, 

    Pensez vous que les formations de Cédric Froment pour l'investissement à long terme  (créer sa machine à devenir rentier) soient de bonnes options pour placer le différentiel en temps que locataire ?
    Ou avez-vous d'autres opportunités d'investissement supérieur à l'assurance vie ou au livret A ? 

    Merci 

  • Lien vers le commentaire monart frederic mardi, 02 juin 2015 11:57 Posté par superfredo

    bonjour Charles ,

    Tout a fait d'accord avec toi !!! , pour ma part j'avait achete en 1992 un bien pour +- 100.000 eur , je lái loue jusqu'en 2009 quand moi aussi jái commence a douter du futur financier a long terme....

    J'ai donc decide a l'epoque de vendre le bien , chose que jái reussi en 2010 pour une valeur de 350.000 Eur - frais et reformes +- 85.000 eur investis , resultat net 165.000 eur soit 9.705 eur par an + retours loyers mensuels de 2.400 eur P/mois soit pour 100.000 eur pratiquement du 10%.

    Ce resultar aujourd'hui serait je concorde impossible a refaire!!

  • Lien vers le commentaire lempailleur mardi, 02 juin 2015 10:57 Posté par lempailleur

    Propriétaire depuis 2007, en faisant les comptes je suis d'accord avec toi Charles je me fais plumer. Les prix ont stagnés voir baissés, le prix de vente futur ne remboursera pas mes intérêts versés !

    De plus les charges augmentent, la taxe foncière et d'habitation aussi. Que dire c'est logique dans un pays qui fait trop de social !

    Bref là où je ne suis pas d'accord sur la location, c'est que les jeunes maintenant n'épargnent pas ! Et oui ils ne déboursent pas 1000/an de taxe foncière, par contre ils n'épargnent pas cette somme pour le futur, ils la dépensent.
    Il y a la génération 30eur/mois. Elle préfère payer 30eur/mois plutôt que d'acheter cash. Tu dois tenir compte de ce mode de vie.
    D'ailleurs tout le monde en France pense qu'il ne touchera pas de retraite arrivé à l'âge de la retraite.

  • Lien vers le commentaire Michel mardi, 02 juin 2015 10:01 Posté par syndicien

    Je suis propriétaire depuis 11 années, pas de haies mais une grande pelouse.
    Content je suis, car j'ai construit vers là où je suis né et vu que parfois on s'expatrie, mais qu'au final on revient toujours à ses origines, je gagne mon temps.
    En location, je ne pourrais pas m'offrir ce que je me suis acheté.

    MAIS

    C'était il y a 11 ans, les taux étaient plus élevés, mais les matériaux pour construire étaient moins onéreux et, seule taxe "actuellement" en sus de ce que paie les locataires, la foncière... moins de 70€ par mois, pas de quoi pleurer.
    Actuellement, le doute est plus pesant car l'état français pousse à la location par privilège sur les locataires. Facilité pour la mobilité professionnelle. Des aides sociales sur les locations si perte d'emploi. Possibilité de ne pas payer son eau, son électricité, sa taxe d'habitation, sa CMU, ... son loyer, si absence ou faible revenus.

    OUI

    les locataires ont de beaux jours devant
    Les propriétaires savent qu'ils devront de plus en payer.
    Les propriétaires faisant de la location auront de plus en plus de mal à se faire payer et obtenir des droits sur les impayés et les dégradations.
    Les locataires sont surprivilégiés en France et les propriétaires sont vu comme des pompes pour renflouer des caisses. Le gouvernement le dit bien aux petites structures communales/départementales "vous aurez moins de subvention augmenter le foncier si vous avez besoin de plus !"

    Que dire et que faire, quand on ne sait quoi penser ?
    Actuellement, c'est horrible de prendre une telle décision et passage à l'acte, sauf si vous êtes fonctionnaires, en couple, avec un poste attaché stable et sans demande de mutation en attente, là, vous pouvez acheter... les autres ?

    MOI

    "La pierre c'est la pierre, tu peux la toucher, c'est solide en matière comme en placement", on m'a apprit cela, alors OK, je vois cela ainsi, mais qu'est-ce-que c'est ch**** les locataires !

    "Il faut faire les travaux soi-même c'est trois fois moins cher", mais cela prend 30 fois plus de temps et cela demande des connaissances et du matériel !

    "Economiser, c'est bien, il faut un bas de laine, mais attention à la dévaluation sur un crash financier", il faut quoi, du précieux, de l'immobilier, du cash, de la collection ? Non mais sans blague... on fait quoi ?

    BREF

    "Tout le système s'effondre", mais quel système : politique, financier, immobilier ?

    Il faut évoluer, mais il faut bien évoluer, pas repartir en arrière... il faut aider les propriétaires en leur offrant certains droits et certaines aides. MAIS avec des conditions de rénovations, d'entretiens où des artisans locaux interviendraient, créeraient des embauches et relanceraient un peu l'emploi...
    mais c'est un autre débat qui prendrait bien de temps et serait une belle utopie.

    FINALITE

    Comme tous les sujets où l'état intervient, c'est le bor*** !

    Que faire, que penser, comment agir ?
    Il y a tellement des cas différents que les réponses le sont. Il faut prendre toutes vos remarques à l'unité et les adpater à son cas et réfléchir en se posant les bonnes questions, la plus nimportantes à mes yeux étant : "Combien de temps vais-je rester vivre ici, suis capable d'envisager une vie en ce lieu".

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper mardi, 02 juin 2015 06:34 Posté par Charles DEREEPER

    Non, l'inflation ne reprendra pas. il faut de la démographie positive pour créer de l'inflation. Les politiciens n'ont aucun pouvoir dessus. on le voit au Japon. il y a 15% de PIB sous QE et l'inflation ne décolle pas. l'inflation monétaire à 5% c'est une blague.

    en europe, on est loin de 15% du PIB sous QE. il est vrai qu'on a pas des cycles démographiques aussi négatif qu'au JAPON. mais l'allemagne est touché et france et angleterre vont suivre petit à petit.

    donc inflation qui sauve les propriétaires, il ne faut pas compter dessus

  • Lien vers le commentaire david lundi, 01 juin 2015 20:13 Posté par backlash

    Et un autre article, du jour (le figaro)
    http://immobilier.lefigaro.fr/article/la-baisse-des-loyers-s-amplifie_d5794334-084a-11e5-b3e9-29fbf0bd3cfd/

    même si d'autres restent obstinément ancrés dans leurs certitudes (l'express)
    http://sebmusset.blogspot.fr/2012/08/apocalypsimmo-11-lexpress-faut-il.html

  • Lien vers le commentaire hftrade lundi, 01 juin 2015 16:28 Posté par hftrade

    L'effet de levier de l'emprunt fonctionne dans les 2 sens, on l'oublie trop souvent. une baisse des prix est amplifiée par le levier.

    En ce qui concerne le futur :

    Si les taux remontent on va vers un krach immo

    Par contre si l'inflation reprend, les acheteurs feront une tres bonne affaire. politquement les politiciens feront tout pour relancer l'inflation (de facon moderee 5% enviorn) et effacer la dette par ce moyen

    Par ailleurs la culture financiere des francais est tres faible et ils achetent n'importe quoi en etant incapbles de calculs financiers  mais c'est un probleme plus general

  • Lien vers le commentaire karlusson lundi, 01 juin 2015 11:56 Posté par karlusson

    ben oui... faut jamais acheter dans une bulle surgonflée ; et les prix baissent, se négocient, la baisse des taux n'alimente plus une poursuite du gonflement. Les pancartes "à vendre" fleurissent...

    mais Charles, t'as pas le même avis que Sannat sur ce sujet.

  • Lien vers le commentaire apothica lundi, 01 juin 2015 11:31 Posté par apothica

    Merci, merci !!
    enfin un soutien et du rationnel car la situation du locataire endurci devient intenable vis à vis des amis, de la famille,..
    bref nous sommes des nuls, des ratés qui jettont par les fenetres notre pognon.
    Même ma femme commence à douter....
    par contre ou placer le capital actuellement ...that is The question ?
    bourse chute prévisible
    oblig d'entreprise inaccessible pour le particulier
    livrets peu fiables car déposés par la banque en oblig d'état,
    or argent,...pas facile à stocker quand votre maison n'est pas visitée.
    That is The question !
    je vous recommande les graphiques du ministere du logement ou de Marc Candelier sur son blog. (aucune pub mais c neutre)

  • Lien vers le commentaire jymesnil lundi, 01 juin 2015 10:18 Posté par jymesnil

    Bonjour,

    je suis professionel de la construction et je constate que le marché s'écroule depuis 2008, on a perdu environ 47 % ...le titanic. 

    Sur le constat "acheter" c'est la fête aux pigeons car le foncier est actuellement de 40 à 60 % du coût total d'une opération de construction....

    Acheter, certes mais comme je vais el faire, dans uen érserve d'indiens au fin fond de la campagne pour espérer être tranquille et pouvoir réaliser mon verger et les cultures comme je le veux. Car un locataire ne peut faire cela. Sinon, l'équation financière est claire et je l'explique éaglement souvent à mes collègues (qui me prennent pour un fou :-).

    Un autre phénomène c'est le chômage avec la désindustrialisation. Quand une grosse boite coule ou déménage, ce sont des centaines ou des milliers de maisons qui se retrouvent en vente sur un secteur et pour corollaire que les biens n'ont de valeur....nada. J'ai un copain qui a été dans ce cas et sa maison ne valait plus rien  car il y avait 5000 maisons à vendre dans son secteur. Avoir encore 15 ans de crédit à rembourser pour une maison qui ne vaut que zéro euro c'est dingue....

    en fait, le français ne fait pas comme l'américain des subprimes qui s'en va un matin en laissant les clés dans la boite aux lettres de la banque :-) 

    tondu mais tondu jusqu'au bout.

    Une autre approche serait de déterminer le montant total de l'investissement en fonction des revenus moyens probables sur la période et là c'est carrèment du suicide ?....

    Cordialement.