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Loic Abadie

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Je vis à la Réunion. Je suis ingénieur de formation. Actuellement, j'enseigne en classe primaire. Entre 2003 et 2010, j'ai multiplié par 9 la valeur de mon PEA, en jouant sur des petites valeurs et sur les trackers CAC40 type BX4 pour me couvrir dans les marchés baissiers. En 2011, ce PEA fait plus de 425.000 euros. Il a stagné pendant deux ans, car j'ai préféré jouer la sécurité, l'essentiel de mes économies étant investi dedans.

2013 et 2014, les incertitudes européennes se sont calmées avec le QE. J'ai repris un peu plus d'initiatives. Fin 2014, mon PEA touche un nouveau plus haut à 580.000€.

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Crise économique et financière, l'immobilier est-il un bon refuge ?

Audience de l'article : 16049 lectures
Nature de contenu : Edito
Nombre de commentaires : 35 réactions
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Cette question est plus complexe qu'il n'y paraît, parce qu'on peut distinguer au moins trois types de crises économiques/financières :

 

1) Les crises déflationnistes associées à l'implosion d'une bulle de crédit (credit crunch) : 1929-1932 aux USA, Japon depuis les années 90, et l'épisode de crise 2007-2009 (qui va se poursuivre à mon avis, mais j'ai mis ces dates dans un esprit de "neutralité").

 

2) Les situations de stagflation, associant une forte inflation (mais pas une hyperinflation) et une récession économique : les récessions du début des années 80 et de 1973-1975 par exemple.

 

3) Les crises liées à la faillite d'un état et à l'effondrement d'une monnaie (par exemple : l'Argentine en 2001-2002), qui se caractérisent par une récession brutale et un épisode d'hyperinflation intense mais de courte durée.

 

On doit aussi distinguer deux cas de figure pour l'acquéreur de biens immobiliers : le paiement en cash ou l'emprunt.

 

Nous avons donc en tout 6 cas de figure différents à étudier.

 

Cas n°1 :  La crise déflationniste.

 

C'est le cas de figure le plus défavorable pour l'immobilier : Les biens perdent une grande partie de leur valeur, surtout si ils étaient en situation de bulle au départ.

 

La baisse a ainsi dépassé 60% au Japon et atteint déjà 40% actuellement (elle n'est pas terminée) aux USA sur le Case-Shiller index.

 

Elle a été beaucoup plus modeste durant la crise de 1929-1932 parce que l'immobilier était déjà bon marché et non surévalué au moment de l'entrée en crise. Les prix n'ont ainsi chuté que de 25% en nominal aux USA, et de 6% en monnaie constante du fait de la déflation.

 

Graphique des prix immobilier : case-shiller index (USA)

 

 

De façon générale, l'achat de bien immobilier n'offre donc aucune protection contre une crise déflationniste.

 

L'acheteur en cash perd une part importante de sa mise initiale (surtout lorsque le marché était au départ en situation de bulle).

 

L'emprunteur s'expose quand à lui à un risque de ruine vu qu'il s'engage à levier et que ses revenus peuvent chuter du fait de la crise, le conduisant au risque de défaut.

 

Aujourd'hui en France, nous nous situons très clairement (voir les données de Jacques Friggit) dans une situation de bulle, dont l'ampleur est largement supérieure à celle de la bulle américaine qui continue de se dégonfler aujourd'hui.

 

Le fait que le gouvernement français ait réussi temporairement à regonfler cette bulle qui avait commencé à imploser, grâce à des incitations fiscales qui seront maintenant impossibles à renouveler vu la situation budgétaire, ne doit pas faire oublier cette réalité.

 

Graphique issu du site CGEDD de Jacques Friggit :

 

 

Cas n°2 :  La stagflation.

 

La situation est cette fois plus complexe : durant les années 70, l'immobilier a offert aux propriétaires un refuge correct : les prix en monnaie constante n'ont pas progressé, mais ils n'ont pas non plus baissé.

 

La valeur des biens et des loyers a globalement suivi l'inflation, même si en France les loyers comparés au revenu disponible par ménage ont chuté de 20% environ.

 

Cependant, si une stagflation survenait aujourd'hui, la situation serait très différente : Les biens étaient bon marché dans les années 70, et offraient des rendements locatifs très corrects. Aujourd'hui, ils offrent des rendements généralement très faibles (nous sommes en dessous de 3% sur la région parisienne une fois les charges déduites).

 

Il n'y a pas besoin d'être un grand économiste pour comprendre qu'un bien offrant 3% de rendement dans un contexte de stagflation où les taux sont à 12% ou plus n'intéresserait personne, même si les loyers suivent l'inflation : Le propriétaire d'un appartement de 100 000 € touchant 3000€ de loyers nets par an ne touchera que 4200€ au bout de 3 ans d'inflation à 12%, et son rendement locatif restera extrêmement faible comparés à ceux du marché !

 


Vu la situation de  bulle initiale, la hausse des taux associée à une situation de forte inflation exercerait donc une forte pression baissière sur les prix des logements, au moins au cours des premières années.

 

Conclusion :

 

Pour l'acheteur en cash : mauvaise opération, la valeur de son investisssement chute en monnaie constante, il est préférable pour lui d'aller vers d'autres actifs tangibles (or, matières premières, énergie) et d'attendre quelques années, à moins qu'il ne trouve à acheter des biens offrant un fort rendement locatif  (8% brut minimum).

 

Pour l'emprunteur : l'opération est malgré tout défendable sur du long terme si l'emprunt est réalisé avant l'entrée en stagflation à des taux bas, et que le rendement de son bien est suffisant (un seuil à 6% brut est souhaitable dans ce cas de figure).

 

La stagflation est-elle possible aujourd'hui ?

 

Je n'y crois pas un instant : La situation budgétaire de beaucoup d'états dont la France (endettement et déficit structurel) est telle que toute hausse des taux à 10% ou plus ferait exploser leur charge d'intérêt et les conduirait  rapidement au défaut de paiement (cas n°3), bien avant que "l'éponge" inflationniste n'ait ramené leur endettement et leur déficit à des niveaux soutenables.

 

Le vrai débat est de savoir si nous allons vers la déflation ou un défaut d'état à l'Argentine, ou, comme je le crois, les deux qui se succèderaient (déflation puis défaut). La stagflation n'a pour moi pas sa place dans le contexte actuel.

 

Cas n°3 : Le défaut d'état

 

Dans ce cas, l'achat d'immobilier est un bon choix.

 

- L'acheteur en cash dispose d'un actif tangible (même si il a été acquis à un prix élevé) et évite la perte de valeur de son cash (il subira malgré tout une perte de valeur en monnaie constante, mais nettement inférieure à la dévaluation sur son cash).

 

- L'emprunteur réalise quand à lui l'opération parfaite, en empruntant à bas taux en monnaie de singe, pour acquérir un actif tangible, dont le coût réel deviendra presque nul du fait de l'hyperinflation (les revenus de notre emprunteur pourront facilement doubler, tripler ou plus en monnaie courante, même si son pouvoir d'achat chute en monnaie constante du fait de la crise).

 

En conclusion

 

Nous le voyons, il n'y a pas vraiment de droit à  l'erreur dans le contexte actuel, ou l'immobilier en France est dans une bulle sans précédent historique connu ,:

 

- Celui qui mise sur le cas n°3 et se trompe (la déflation se prolonge) sera menacé de ruine si il a emprunté et perdra une grosse partie de son actif si il paie en cash.

 

- Celui qui mise sur le cas n°1 et se trompe voit son cash perdre une grosse partie de sa valeur après le défaut d'état et la dévaluation monétaire.

 

A chacun de décider donc, selon ses convictions, mais il existe quand même un choix qui pardonnera un peu en cas d'erreur, tout en étant exposé aux avantages du cas 3 (hyperinflation) : Acheter sur le marché (avec une partie de son cash) des foncières très endettées :

 

- Si l'hyperinflation arrive, vous profiterez pleinement du levier du crédit, en voyant le cours de ces valeurs flamber en bourse (elles n'auront, comme tout emprunteur, aucun mal à rembourser leurs acquisitions en les réglant en monnaie dévaluée. En fait, vous en profiterez d'autant plus que des valeurs comme CBSM ou ZIF offrent déjà une décote importante sur leur actif net aujourd'hui (voir les articles de Pascal Vinosoft et David Renan) .

 


- Si vous vous trompez (la déflation dure), vous perdrez votre mise de départ (ces valeurs seront sans doute menacées de faillite vu leur levier important), mais personne ne viendra vous réclamer des mensualités d'emprunt et saisir vos autres biens et le cash que vous aurez gardé par ailleurs. Vous pourrez même les revendre avant quand vous le voudrez, sans subir l'illiquidité, les délais, et les frais de transaction du marché immobilier classique.

 

Pour ma part, comme je suis déflationniste, je n'ai pas acheté encore ce type de valeurs (en dehors de quelques aller-retours sur CBO Territoria), et ne pense pas le faire dans les mois à venir (il suffit de regarder le graphique des taux à 10 ans US, du bund allemand ou d'une pétrolière comme Total pour comprendre que le moyen-terme a peu de chances d'être hyperinflationniste).

 

Tête-épaules géantes sur Total, confirmée par les volumes en baisse sur l'épaule droite...Où sont les "anticipations d'inflation" ??"

 

 

Mais je garde un oeil sur elles, et elles font partie de la stratégie que je garde en réserve (avec les valeurs du secteur minier et pétrolier, et les small caps décotées) pour le jour ou la menace de l'hyperinflation se fera plus précise.

 

Vous pouvez suivre mes anticipations économiques, la composition de mon PEA et mes opérations avec ma lettre Boostez votre PEA ! .

 

Loïc Abadie

loic-investir-devenirrentier
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35 commentaires

  • Lien vers le commentaire Loic ABADIE jeudi, 25 août 2011 15:39 Posté par Loic ABADIE

    Je me place uniquement dans un cas bien précis : la situation actuelle, à un horizon de 3 à 5 ans, pour lequel j'anticipe une baisse sensible de l'immobilier, et où il ne serait pas question de "plus-value", mais plutôt de moins-value.

    Il est bien évident que celui qui a acheté en 2001 ou même en 2003 a fait une bonne opération. Cela ne prouve en aucun cas que celui qui achèterait aujourd'hui (ou qui l'a fait ces 3-4 dernières années) pourra répéter cette bonne opération, dans un contexte qui est radicalement différent.
    Le choix dépend beaucoup des anticipations déflationnistes ou inflationnistes de chacun sur les années à venir.

  • Lien vers le commentaire lololesarcs jeudi, 25 août 2011 11:22 Posté par lololesarcs

    A loïc, commentaire du 25 août,

    Juste une petite réaction suite à ton commentaire, tout le monde n'a pas la faculté de faire x10 ou 11 avec son pea en 10 ans... tes performances sont plus que remarquables. Bravo !

    Quelqu'un ayant acheté un logement avec 40k€ d'apport en 2001, et emprunté 120k€ est aujourd'hui à la moitié des son crédit (sur 20 ans), et je pense ne s'en sort pas trop mal dans une optique de résidence principale. Sans compter le plaisir matériel d'être chez soi, ça a un prix. Cette personne aurait eu beaucoup de chance de faire moins bien en investissant en bourse sans tes compétences ainsi qu'en plaçant sont argent à 3% de moyenne sur livret A (cette personne capitaliserait aujourd'hui 57756€ sur son livret A.

    Bonne continuation, toujours au plaisir de te lire et d'admirer ta clairvoyance.

    Laurent

  • Lien vers le commentaire Loic ABADIE jeudi, 25 août 2011 05:22 Posté par Loic ABADIE

    A Jboss, sur le débat locataire / propriétaire, ça se calcule de façon précise via des simulations, et c'est loin d'être toujours à l'avantage du propriétaire :

    [http://www.cbanque.com/immobilier/louer-ou-acheter.php->http://www.cbanque.com/immobilier/louer-ou-acheter.php]

    Dans le cas d'une baisse des prix (même modérée), il est clair qu'il vaut mieux attendre : Voir cette simulation par exemple, faite avec des hypothèses pourtant bien modérées (baisse des prix de 4%/an sur 5 ans).

    [http://img231.imageshack.us/img231/9823/simulimmo.png->http://img231.imageshack.us/img231/9823/simulimmo.png]

    Pour ma part, je reste sereinement locataire, j'ai maintenant de quoi me payer cash 3 logements de 160K€ (parce que je suis resté locataire toutes ces dernières années, ce qui m'a permis d'investir et d'épargner en PEA), et j'attends tranquillement la baisse des prix. Je peux déménager quand je veux, juste un petit préavis à donner, et pas de soucis d'entretien du bâtiment et de charges à payer.

    Maintenant, si le rendement locatif du bien qu'on envisage d'acheter en résidence principale est à 7-8%, ok ça vaut sans doute le coup.

  • Lien vers le commentaire balthazar lundi, 22 août 2011 18:23 Posté par balthazar

    @ Francois

    > Sur d'où vient l'argent :

    Il n'y a pas que le revenu qui permet d'acquérir. Il y aussi le capital. Qui a le capital ? Souvent les vieux en France. Une des raisons qui explique que l'immobilier est cher, c'est qu'ils vivent plus longtemps. Ils libérent la place moins facilement qu'avant ! Donc les logements libérés se raréfient. Quelque part, ils créent la rareté de l'offre en ne l'alimentant plus autant que par le passé. Paradoxalement en vivant plus longtemps, les vieux se sont créé un monopole sur l'immobilier et de ce fait sont eux qui détiennent la richesse. C'est souvent une donation qu'ils consentent qui permet l'achat immobilier par un jeune.

    Maladroitement certes, c'est ce que Sarko essayait de favoriser en allégeant la fiscalité.

    Malheureusement, les donations ne créent pas de logements ...


    > Sur la bulle :

    Les prix sont hauts historiquement. La courbe de Friggit le montre. Je ne crois pas que ça fasse débat.
    La question c'est s'ils vont descendre tout de suite ou dans longtemps.
    Personnellement, je ne crois pas que le tunnel de Friggit (que je trouve très criticable) puisse servir de base de raisonnement pour déterminer un éclatement de bulle imminent, mais ça n'engage que moi.

    J'ai tout de même une conviction : si la bulle était énormissime, elle aurait éclaté en 2008, comme elle l'a fait ailleurs. Soyons réalistes : c'est pas les mesurettes de Sarko qui auraient pu empecher un eclatement de bulle. Les choses sont donc un peu plus subtiles qu'on ne le lit ici et là parfois.

  • Lien vers le commentaire balthazar lundi, 22 août 2011 01:34 Posté par balthazar

    @ pavdu69

    Est-ce vraiment important de savoir qui est propriétaire ? Pour moi ce sont les arguments développés qui comptent.

    Je suis en train de dresser une liste des avantages/desavantages d'être propriétaire ou locataire, que je mettrai probablement dans un post si le sujet revient.

    Et bien croyez moi, il est difficile d'en déterminer vraiment le gagnant.

    Par exemple, contrairement à une idée reçue, une location est très souvent plus rentable qu'une acquisition à court terme (hors plus ou moins value). Voir les articles de Dereeper auxquels je souscris pour une grande part.
    Payer un loyer équivalent à des intérets d'un emprunt ou des interêts d'un capital que l'on possede, et parfois même inférieur, ce n'est pas "jeter [l'argent] par la fenêtre", c'est un choix financier souvent rentable.

    Pour aller dans l'autre sens, le loyer suit souvent le cout de la vie et augmente. Les interêts de remboursement n'augmentent pas, eux. Et parfois même, ils baissent conséquemment si on renégocie le prêt dans les bonnes périodes. Cela est parfois oublié par les locataires. Et cela peut assez vite faire pencher la balance dans le sens du propriétaire dès qu'on dépasse le court terme. Ou encore : les locataires doivent déménager de force s'ils ont reçu congé ce qui engendre un cout de déménagement qui peut chiffrer.

    Ce sont des exemples pour montrer que la chose est complexe. Si en plus on ajoute la conjoncture, où force est de constater que les avis, même de personnes qui connaissent leur affaire, divergent sur la valorisation de l'immobilier à venir (lisez et comparez les avis de Dereeper, Abadie, Benard par exemple), la chose devient vraiment complexe !

    Et à supposer que la conjonture dépende de la politique monétaire, ceux qui sont au gouvernement savent-ils eux même la politique monétaire qui sera menée dans 5, 2 ou même 1 an ?? Vu la cohérence des politiques mises en place, des discours et des affirmations à l'emporte-pièce qui sont faits, par moments je me demande si seulement il y a une politique mise en place ...

    Bref, je crois que c'est à chacun de se faire son opinion. Comme en bourse, il y a des bonnes et des mauvaises techniques, des bons et des mauvais analystes, mais personne n'est à l'abri de l'erreur .. ou du succes fortuit ! Qu'ils proviennent de locataires, propriétaires, exilés, pescimistes ou optimistes, tous les avis argumentés sont à étudier. Car comme l'a dit Drive "il va falloir être judicieux dans ses choix..."



  • Lien vers le commentaire Loic ABADIE dimanche, 21 août 2011 19:34 Posté par Loic ABADIE

    A Drive, j'ai déjà donné ici et [ailleurs->http://www.securibourse.fr/forum/forum_entry.php?id=37883] un début de réponse.

    au delà des assurances (or et compte à l'étranger en devise solide), il n'y a pas d'actif miracle qui soit à la fois un refuge contre la déflation et l'hyperinflation (à l'exception peut-être de l'or, mais je n'aime pas trop la hausse parabolique actuelle, ce genre de mouvement finit toujours par corriger fort, d'autant que les mines ne suivent pas...sur le long terme il reste malgré tout une assurance utile).
    La seule solution passera par le fait d'avoir un timing pas trop mauvais dans la succession des phases de cette crise.

  • Lien vers le commentaire Loic ABADIE dimanche, 21 août 2011 18:02 Posté par Loic ABADIE

    Bonjour BCE, en Argentine, il y a eu les premier gros signaux d'alerte sur les taux un peu plus d'un an avant la faillite :
    [http://www.tradingeconomics.com/argentina/interest-rate->http://www.tradingeconomics.com/argentina/interest-rate]

    Tant qu'il n'y aura pas de signaux d'alerte sur les taux, je pense maintenir ma stratégie déflationniste. Mais dès qu'on aura ces signaux d'alerte (si ils se produisent), peut-être dans un délai de 2 ans environ, il vaudra effectivement mieux être un peu en avance dans les achats d'actifs tangibles qu'une journée en retard. Parce qu'une fois lancée, la dévaluation est un phénomène très brutal, presque instantané.

  • Lien vers le commentaire galiper dimanche, 21 août 2011 17:58 Posté par galiper

    à Drive :
    {{Charles Dereeper}} a une solution :)

  • Lien vers le commentaire balthazar dimanche, 21 août 2011 16:55 Posté par balthazar

    désolé pour les fautes de grammaire honteuses ..

  • Lien vers le commentaire balthazar dimanche, 21 août 2011 16:50 Posté par balthazar

    Je partage votre description technique des risques (les 3 situations possibles).

    Mais une affirmation me parait necessiter d'etre tempérée :
    "Aujourd'hui en France, nous nous situons très clairement (voir les données de Jacques Friggit) dans une situation de bulle, dont l'ampleur est largement supérieure à celle de la bulle américaine qui continue de se dégonfler aujourd'hui."

    Dans un but de reflexion, et non de critique négative, voici ma remarque :

    Les bulles ont pu avoir dans le passé pour origine notamment :
    - l'introduction de taux faibles
    - le surendettement
    - la surconstruction
    - des fraudes sur lesquelles nous passerons

    Les taux faibles, aux USA comme ici nous les avons. C'est un motif de bulle. Et c'est incontestable.
    On notera au passage que les taux variables, très courants aux USA et en Espagne, ont été plus rarement acceptés par les français.

    Le surrendettement. Je ne crois pas que ce soit le cas en France. Je ne dit pas que "tout va bien" mais le principe de l'endettement à hauteur de 33% des revenus a été globalement respecté (exception : les très hauts revenus) et je suis affirmatif là dessus.
    Aux USA , on a eu une pratique qui consistait à emprunter en escomptant rembourser avec la plus value. Je n'ai pas entendu parler de ça en France, et je ne l'ai pas constaté. En Espagne, on a eu des emprunts sur 50 ans .. Au Japon 100 ans !! En France je ne crois que les 30 ans ont été dépassés. Peut-être 35 ans pendant un court moment, mais c'est maginal.
    Et encore une fois le surrendettement n'est pas forcément qualifié.
    N'oublions pas aussi qu'aux USA il est parfois rentable de faire défaut en laissant la banque reprendre le bien immobilier. Ca joue sur les prix ..

    La surconstruction. Elle est évidemment une cause importante en Espagne. En Floride également. En France, je crois que la situation est plutot à la difficulté de construire, voire à la pénurie dans certaines villes importantes comme Paris.
    Il n'y a donc pas identité de causes.

    Reste la fraude. Ici mes connaissances sont trop limitées. Je ne m'étendrais pas.

    Au final, on se rend compte que les "motifs de bulles" en France ne sont pas tous présents. Alors qu'ils l'étaient aux Etats Unis au moins dans certains états.
    C'est pourquoi je voudrais tempérer l'affirmation que vous avais faite.

  • Lien vers le commentaire jctrader56 dimanche, 21 août 2011 14:53 Posté par jctrader56

    un réel plaisir de vous lire ! Merci