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Charles Dereeper

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Rédacteur, éditeur, entrepreneur, trader...

Je vis en fonction de l’intuition, du coeur et de la possibilité de mourir à chaque instant. Pas de vie sans création quotidienne !

Je vis en contraste extrême entre Bangkok la sauvage torride et la jungle encore préservée du sud pacifique du Costa Rica. 

Je mets à la poubelle la culture chrétienne et le reste des religions pour neuneus attardés qui veulent nous faire gober qu'il existe trois dieux uniques (car 3 = 1, ben oui quoi, c'est un truc religieux, nous les quiches, on peut pas comprendre, c'est que eux) dont en plus, nous serions séparés (ben oui, si dieu est déjà en nous, on n'a plus besoin de se soumettre à des religieux assoiffés de domination... leur seule solution consiste à nous raconter qu'on est tout seul et dieu est ailleurs. Bien sûr, on peut lui dire bonjour, mais à condition de prendre une carte de membre...).

En fait, en considérant que nous sommes tous connectés ensemble nous les humains basiques, la vie retrouve son sens perdu et on peut se passer sans souci de cette morale catholique bidon...

Sinon, j'ai tenté du mieux que j'ai pu, d'effacer ce que m’ont raconté les profs gochos de mon enfance (yavait du boulot), l'éducation plus qu'inefficace de mes parents et toutes les âneries que l’Etat français a tenté de m’imposer pour me tenir en laisse...

Je suis totalement contre le dogme du profit maximal, qui égare la majorité des humains et qui détruit tout !

J'ai besoin autour de moi de gens électrons libres, insoumis aux normes sociales vicieuses et visqueuses et insoumis à leurs propres peurs !

Un spécial remerciement éternel pour Alain qui en 2001 / 2003 m'a offert le plus précieux des cadeaux.



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DE GIRO 2

Acheter ou louer, il faut aller au delà de la propagande pour ne pas se faire plumer

Audience de l'article : 19825 lectures
Nature de contenu : Edito
Nombre de commentaires : 37 réactions
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(138 Votes) - Note : 4.23
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Je vais essayer de rester neutre en écrivant cet article, même si je dois confesser que je vais probablement échoué... car je reste ahuri devant l'absence de jugement d'un peuple entier. Certes, j'ai bien conscience que le peuple japonais en a fait autant il y a 25 ans, que les Australiens frisent les tops d'idiotie avec leur bulle immobilière alors qu'ils disposent d'une densité humaine parmi les plus faibles au monde ou que dans le futur, quand je serais dead, enterré et bouffé par les vers de terre du Costa Rica, d'autres populations se mettront le crâne au carré pour acheter des m².

 

Pour autant, malgré l'erreur collective massive des Français, restons froid et observons les faits.

 

92% des français considère que l'achat de leur logement principal est une meilleure formule que la location. C'est le résultat d'un sondage récent. 92%, il s'agit d'une écrasante et absolue majorité ! Imaginez trois secondes la quantité de nouilles qui se trimballent dans nos rues si d'aventure, il se trouve qu'ils ont tort... ce qui est fortement probable, puisqu'en matière économique, il existe toujours une minorité qui ramasse la mise sur le dos d'une grosse majorité d'andouilles béates et pétries de certitudes.

 

Commençons par noter la question foireuse du sondage. "Meilleure formule".... Cela veut dire quoi exactement, meilleure formule ? Est ce sur un plan financier pur ? Gestion de la trésorerie ? Ou cela intègre t il au contraire la jouissance du bien sur un plan émotionnel ? Le côté vague de la notion a probablement un rapport direct avec l'énorme score de 92%... (qu'on se le dise, les Français sont peut être moins idiots que ne le veulent les médias qui maquillent pour vendre pas mal de trucs... vive ObjectifEco.com !)

 

Je vais me cantonner dans cet article à ce qui est mesurable, les aspects financiers. Ce papier s'adresse en priorité aux primo accédants, puisque nous sommes certains que ces derniers n'ont pas pu bénéficier d'acquisition immobilière dans le passé avant bulle immobilière ayant entraînées des plus values.

 

La moyenne des déménagements est de 7 ans. Je vais voir large et prendre 10 ans pour adoucir la sauce. Je me place dans l'univers POST 2007 sans projeter la folie de 1998 / 2005 qui est non reproductible dans la décennie à venir, à moins de croire à un scénario très inflationniste malgré un gros départ démographique prévu entre 2010 et 2030 à la retraite, phénomème qui est par nature terriblement déflationniste.

 

Quand on achète un bien, on doit payer autour de 7% de frais de notaire, qui sont en fait des impôts pour la majeure partie, mais qu'on met sur le dos des riches notaires. L'agent immobilier se charge généralement de vous alléger votre portefeuille d'au moins 4 à 5% de la valeur du bien. Ce qui porte à 11% de la valeur totale de l'achat, l'argent qui est mis à la poubelle.

 

Prenons un appartement de 200.000 euros dans la ville de Toulouse au pif. D'habitude, je prends Rennes, mais aujourd'hui, va pour Toulouse.

 

Je file sur seloger.com.

 

Je trouve pour ce budget quelques dizaines d'annonces. Surface du bien : entre 50 et 80m². Partons sur l'idée qu'on peut acheter un appartement de 70m² avec 200.000 euros Frais d'Agence Inclus, donc 214.000 euros avec les frais de notaire dans un quartier normal sans luxe.

 

Dix ans de possession immobilière coûte dix ans de taxe foncière : à raison de 750 euros par an, cela donne une nouvelle charge de 7500 euros, donc un coût total de 221.500 euros.

 

Je refile sur Seloger.com et j'obtiens qu'on peut louer pour 625 euros par mois un 70 m².

 

Le locataire va dépenser et mettre à la poubelle en dix ans 75.000 euros.

 

L'acquéreur d'un appartement de 70m² va emprunter 214.000 euros. Avec l'assurance et le reste, voici le tableau basique à horizon 20 ans.

 

 

 

Le montant des intérêts est de 55.500 euros par décennie. Il faut lui rajouter les 7500 euros de taxe foncière. Soit 63.000 euros au total d'argent dépensé à la poubelle. La différence en faveur de l'acquisition est bien positive de 12.000 euros.

 

Mais , maintenant, venons en au fait. D'un côté, nous avons un locataire qui dépense 625 euros par mois contre un propriétaire qui rembourse 1357 euros par mois. Cela représente un différentiel de 732 euros tous les mois.

 

Sur une période de 10 ans, ce différentiel se monte à 87.840 euros.

 

Le locataire encaisse donc sur 10 ans un gain direct de 75.000 euros (il était négatif de 12.000 euros avant de prendre en compte le différentiel de trésorerie mensuelle de 625 euros contre 1357 euros de remboursement). S'il s'amuse à placer son argent, le score dépassera en dix ans les 100.000 euros. De vous à moi, un épargnant classique se doit de doubler son épargne tous les 10 ans. Mais je vais me mettre dans la peau des épargnants peu performants. C'est volontaire. Pour simplifier la démonstration, j'ai enlevé le fait que le loyer était réévalué chaque année en fonction de l'inflation. Je compense cette approximation avec le petit +50% en dix ans. De plus, toujours pour simplifier, j'ai zappé le fait qu'on touche tous les mois et que le capital de 75.000 euros n'est que partiel pendant les dix ans et effectif qu'à la fin des 10 ans.

 

100.000 euros représentent la plus value MINIMALE que le propriétaire doit encaisser pour compenser ses pertes par rapport à la location. Par rapport à un investissement de 214.000€, il faut que son bien s'apprécie de +47%, soit 4,7% en moyenne sur dix ans.

 

Avec +47% de plus value, un propriétaire ne gagne pas. Rien du tout. Il fait juste jeu égal avec le locataire. En revanche, le fait de posséder apporte des émotions supplémentaires.

 

Dans mon livre, ACHETER OU LOUER que vous pouvez obtenir gratuitement en devenant membre d'ObjectifEco, avec un tableau excel pour faire vos estimations, j'avais estimé que le montant annuel de plus value devait être de +4,25% par an. Sur cet exemple à Toulouse, c'est conforme aux chiffres nationaux, à 0,5% près, Toulouse vendant assez chèrement ses m² !

 

Depuis la fin de la bulle immobilière, à part à Paris, les prix sont parfaitement incapables de grimper sur ce niveau moyen minimal de gains annuels. En outre, du fait que les prix sont totalement décorrélés des revenus des Français, la probabilité à horizon 10 ans que nous assistions à une hausse miracle, est très faible. Il faudrait que les Etats parviennent à fabriquer de l'inflation, le Japon ayant démontré qu'il n'y parvenait pas malgré des efforts gigantesques...

 

Tous les Français qui ont acheté pour ne pas mettre leur argent à la poubelle depuis 2007, ont encaissé plusieurs années à progression nulle pour la valeur de leur bien. Autant dire qu'ils ont un prix de revient qui EXIGE désormais une hausse d'au moins 6% par an. Après le miracle, c'est quoi le mot qui convient ? Scénario impossible ?

 

Quand on pense aux millions de propriétaires convaincus qu'étant propriétaires, ils l'ont joué fine par rapport aux locataires, ignorant totalement la quantité de pertes qu'ils réalisent par leur choix patrimonial erroné depuis 4 ans... alors qu'en face, au même moment, des locataires jouissant d'un niveau de vie largement supérieur, regrettent de ne pas être propriétaire... la situation est ubuesque !

 

Si on ajoute qu'on change plusieurs fois de jobs en dix ans et que posséder un appartement nuit aux carrières professionnelles en sclérosant la mobilité des personnes, je considère à titre personnel qu'il est parfaitement stupide de se ruiner à posséder des m² dans cette période de l'histoire où le pouvoir d'achat immobiliers des Français est revenu au niveau de 1912 / 1914.

 

92% pense à l'envers de cette démonstration financière. C'est encourageant de savoir qu'au moins 8% des Français ont encore la cervelle alerte et sont capables de discuter et ne pas se faire piéger par les grandes manipulations étatiques et commerciales. On ne fait pas la révolution et on ne descend pas dans la rue quand on possède un bien immobilier qui a exigé 20 ans de sacrifices financiers...

 

 

 

Oui, posséder une maison est une source assez grande de plaisir, mais il faut aussi observer quel est le prix de la souffrance des efforts qu'il faut payer pour accéder à ce plaisir... En ce moment, depuis 2006, le jeu n'en vaut pas la chandelle. Tous mes amis trentenaires ont plongé dans ce gouffre en m'expliquant que j'avais tort... tous mes amis trentenaires aujourd'hui sont incapables de se payer un voyage lointain, tous contents d'être enchaînés pour le meilleur et le pire à leurs quelques mètres carrés qu'ils possèdent. Alors, ils n'ont plus comme solution que de se mentir devant leur incapacité financière. Si ce n'est pas possible financièrement, ce n'est pas parce qu'ils ont fait un mauvais choix patrimonial et financier, mais parce que l'économie va mal, leurs diplômes ne sont pas bons, les banquiers volent le peuple.... bref, ce n'est pas leur faute à eux s'ils ont ruiné pour 20 ans leur budget vacances et liberté dans la possession immobilière, c'est la faute aux autres, aux Chinois, aux traders, aux Américains, au pétrole, à l'Euro et à l'Europe... C'est pathétique.

 

Vous l'aurez compris. Si je le pouvais, je me mettrais en face pour encaisser l'argent et les efforts de ces dizaines de millions de français qui n'ont qu'une envie inconsciente destructive, celle de se faire tondre financièrement par le biais de l'immobilier qui ne fait que monter à long terme... Les banques et l'Etat français le font avec excellence. Pas un article qui sort dans les médias en expliquant par A plus B comment on se fait plumer sa vie en achetant un logement principal. Que de la propagande de masse...

 

 

 

Charles Dereeper

 

PS : suite aux commentaires, je fais un rajout, car une erreur est très répandue. Elle consiste à penser qu'au bout de 20 ans, le propriétaire ne paye plus de remboursement à la banque, alors que le locataire est lui coincé et continue à sortir de l'argent tous les mois. C'est totalement faux. Un locataire qui récupère un différentiel de 732 euros par mois pendant 20 ans se retrouve à la tête d'un capital financier qui au delà de 20 ans est tout à fait capable de supporter un loyer tout en continuant à s'apprécier. Je crois que les propriétaires de logement évacuent l'idée stressante qu'ils auraient pu tous les mois acheter des valeurs de rendement type ABC Arbitrage ou d'autres, voire d'attendre des trous de marché comme je l'ai fait l'an dernier, pour se charger le portefeuille avec un niveau de rendement de 9% par an à long terme.

 

Je crois que peu de personnes se rend bien compte du pouvoir des intérêts composés sur une aussi longue période pour un patrimoine financier.

 

Le seul cas de figure où l'immobilier a le pouvoir de discuter l'option patrimoine financier, c'est dans une situation d'hyper inflation comme dans les années 70... où les baby boomers entraient en phase active de la consommation et du travail. Le Japon et les USA montrent aujourd'hui que l'immense création monétaire ne parvient qu'à inflater les prix alimentaires et l'énergie. Les prix qui excluent ces deux secteurs, sont en hausse de 2% après deux gigantesques plans de monétisation des dettes US. Pas de quoi stimuler une bulle immobilière et des taux d'intérêts... Donc le scénario d'hyper inflation est très peu probable à l'avenir, limitant sérieusement la possibilité de gagner financièrement pour les propriétaires par rapport aux locataires. Mais en toute honnêteté, une hyper inflation est favorable à l'immobilier et très défavorable aux actions / dividendes. Si elle a lieu et surtout, si elle dure, les locataires perdront le match, à moins qu'ils parviennent à gérer correctement leur épargne en basculant sur des supports adéquats.

 

Enfin, dernière précision, je ne suis pas anti propriétaire. Je prétends juste qu'il y a des cycles et que depuis 2007, ils sont ultra défavorables à l'achat. Tous ceux qui ont eu la chance d'acheter dans les années 90 ont réalisé de juteuses opérations immobilières. Un jour, dans l'avenir, il sera temps à nouveau de posséder. Et je changerais mon discours. Mais qu'on ne vienne pas me dire que les trois dernières années n'ont pas causé un appauvrissement de tous les prétendants qui sont en phase de griller 20 ou 25 ans de leur vie financière.

 

Quand à la durée de détention, de 10 ans, de 20 ou de 30 ans, elle n'impacte pas le débat. J'affirme juste qu'il est suicidaire d'acheter et d'abandonner son bien sur une courte période inférieure à dix ans. C'est la ruine de plusieurs années de salaires...

 

Enfin, et surtout, l'immobilier n'est pas un marché centralisé. Je ne doute pas que certains, vivant au bon endroit, avec un ratio correct entre le prix des m² loués ou achetés, parviendront à tirer leur épingle du jeu en tant que propriétaire.

 

 

 

Mes trois autres articles sur le sujet

 

Charles Dereeper : 10 millions de ménages propriétaires sans emprunt à rembourser ! 
Charles Dereeper : Acheter son logement principal, bilan des pertes depuis deux ans
Charles Dereeper : Les Français misent massivement sur l’immobilier - ont ils raison ?

 

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37 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER mercredi, 27 avril 2011 21:25 Posté par Charles DEREEPER

    @ irobo

    Quelques phrases qui synthétisent bien. Mais ce que j'ai appris de tous les commentaires qui ont été laissés, c'est que les gens ne gèrent pas en fonction de leur raison, mais de leur peur de perdre. Il s'abrite vers une solution rassurante, sans même calculer le prix de la peur. je n'ai jamais fait que dire une chose simple : si l'immobilier ne monte pas d'au moins 4% par an pendant 10 ans, le propriétaire perd de l'argent par rapport à ce qu'obtient le locataire. Certains comprennent que je dis que les propriétaires perdent de l'argent tout court... Depuis 4 ans, à part à Paris, les prix ne montent pas de 4% par an. Du coup, le match tourne vraiment en faveur des locataires. Et là, les propriétaires, ils n'ont pas du tout envie d'entendre un tel discours ! Du moins en France...

  • Lien vers le commentaire jymesnil mardi, 26 avril 2011 23:40 Posté par jymesnil

    sur le fond, je partage l'analyse de Charles Dereeper, j'ajoute que l'immobilier est un boulet à la jambe....en cas de changement de situation, difficile de vendre en ce moment même en faisant un fort rabais...selon les agences 20 biens pour un acquéreur ?!

    ensuite, l'état est en faillite virtuelle, chaque jour la France ne couvre ses dépenses qu'à hauteur de 50 % avec ses recettes fiscales....donc, après les élections, et quelque soit le camp gagnant, soyez assurés que l'état va passer la douloureuse et il y a deux grandes classes d'actifs à taxer : l'immobilier (assez difficile à évader) et les assurances-vie...

    ces deux classes étant les deux investissements privilégiés par la foule, et sujettes aux bulles, seront taxées...déjà les assurances-vie vont l'être d'ici peu !

    enfin, le gouvernement envisage déjà un encadrement des loyers, et donc des pertes systémiques si l'inflation s'invite dans l'avenir.

    en matière de pierre, l'état peut augmenter toutes les taxes et impôts en quelques lignes de décrets, à méditer ?!

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER lundi, 25 avril 2011 23:41 Posté par Charles DEREEPER

    @ zigomar

    J'ai bien précisé que je m'adressais en priorité aux primo accédants qui arrivent sur le marché immobilier depuis 2007. Tous les autres ont des plus values en stock. De vous à moi, un propriétaire d'avant 2007 qui veut maximaliser son cash a intérêt à vendre son logement et à retourner locataire. Là, il fait un carnage financier car il extrait d'un coté le cash et de l'autre, en gérant aux petits oignons, il capitalise sur l'avantage financier de la location.

  • Lien vers le commentaire harry lundi, 25 avril 2011 22:30 Posté par harry

    Une chose est sûre, je connais peu de sujets aussi émotionnels (et virant au troll) que les débats sur l'immobilier.

    L'approche provocatrice (pour les récents propriétaires) de Charles est tout de même une intéressante remise en cause des conceptions à réexaminer au cas par cas, et depuis fin 2008 on n'a pas d'excuse question remises en questions économiques.

    PS : si, il y a slip/caleçon, Mac/Microsoft, propriétaire/Open Source...

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER lundi, 25 avril 2011 21:20 Posté par Charles DEREEPER

    Je vous propose que vous écriviez votre article sur l'amortissement du capital et le reste de vos conceptions sur le thème de l'achat ou location et je le publierais sur objectifeco. car là, ca devient stérile.

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER lundi, 25 avril 2011 20:32 Posté par Charles DEREEPER

    @jipé.

    vous me fournissez vous même l'arme pour vous descendre. si un locataire peut pendant 20 ans dépenser 732 euros par mois de plus, son bien être et son niveau de vie sera sérieusement amélioré par rapport aux propriétaires qui lui investit sur l'avenir. C'est bien le constat que je fais sur mes amis perso. Ils sont essorés littéralement financièrement. A partir de 20 ans, les locataires seront appauvris par rapport à eux. Mais bon, ils auront dépensé et jouit, ce qui a un coût en soi. Si en revanche, le locataire investit comme le propriétaire sur l'avenir, en mettant de côté et en investissant tous les mois le différentiel, alors, ils seront presqu'à coup sur plus riches dans 20 ans, sauf présence longue d'hyperinflation.

    Je comprends pas comment cette réalité vous échappe.

    ensuite, votre fixette sur les m², qu'est ce qu'on s'en moque de 70 ou 80m². Si vous obtenez moins de m² à l'achat, disons 60m², cela signifie concrètement que votre différentiel financier en faveur de la location augmente... car votre loyer diminue à surface égale.

    Maintenant, concernant ma neutralité, je vous invite à mettre en oeuvre votre stratégie et vous compterez votre argent dans 20 ans... du moins, je l'espère car vous avez du mal à regarder le jeu en face.

    Perso, Je ne suis pas concerné. J'ai réglé le problème autrement... je ne me satisfait pas de 20 ans à attendre. C'est trop long. Je crois même qu'il faut être fou pour se ruiner la santé et abandonner sa liberté financière. L'Etat français vend très et trop cher son espace à ses habitants.

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER lundi, 25 avril 2011 20:19 Posté par Charles DEREEPER

    @zigomar

    Avec les taux de divorce actuels, je serais curieux de constater que les primo accédants ne sont que 3,5% à changer de logement principal. Je n'y crois pas une seconde puique les taux de divorce oscille entre 20 et 40% selon les zones.

    Votre point de vue consiste à intégrer la France entière, certains possédant depuis des générations des biens dont ils se moquent éperdument de savoir comme le financer et le coût que cela implique. D'autres ont acheté des biens à bas prix dans les années 90 et n'ont aucun intérêt à vendre.

    Au delà de cela, le débat n'a pas lieu d'être, car il est unilatéral. Il ne concerne que ceux qui veulent vendre qu'après quelques années de détention. Cela leur coutera très cher dans tous les cas de figure. Les autres qui conservent, ne seront pas plus avantagés que mes démonstrations financières. Je viens de rajouer à la fin de l'article un PS car j'ai l'impression que bcp de personnes n'ont pas fait tous les calculs qu'il faut...

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER lundi, 25 avril 2011 19:09 Posté par Charles DEREEPER

    @zigomar

    En fait, il y a de nombreux sondages et études réalisées depuis une décennie sur le sujet. Les sources sont soit les ventes notariales, soit des sondages. Elles tendent toutes vers ces 7 ans moyens. Attention, ces moyennes cachent des différences importantes entre appartement et maison, zone géographique avec offres larges, accessibles ou non, financièrement financables ou pas. Tout ceci impacte forcément le comportement des français. voici un lien parmi des dizaines : http://www.lavieimmo.com/prix-immobilier/logement-je-t-aime-moi-non-plus-11037.html

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER lundi, 25 avril 2011 17:22 Posté par Charles DEREEPER

    @jipé

    si personne n'en parle, c'est parce que vous n'avez rien compris.

    1 - combien de primo accédant conserve plus de 20 ans leurs biens ? Dans les faits, on garde rarement le premier appartement ou la premiere maison qu'on achète. Mais bon, faisons comme si et poursuivons.

    2 - l'article n'est pas orienté. le locataire qui accumule un capital pendant plus de 20 ans de 732 euros par mois (le fameux différentiel que les propriétaires oublient tout le temps de prendre en compte de manière à mieux se mentir...) se retrouve avec un patrimoine financier qui génère largement de quoi payer un loyer. Avez vous seulement conscience quelques instants de ce que sont les intérêts composés et de ce qu'ils peuvent cracher sur une période de 20 ans ?

    3 - je parle de 70m² et vous voilà en train de me taxer de 80m²...

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER dimanche, 24 avril 2011 18:40 Posté par Charles DEREEPER

    Pourquoi est ce que vous dîtes que ce n'est pas mon choix, l'achat de la résidence principale... ? Nous sommes en période de bulle immobiliere. c'est le critère que j'ai bien précisé partout dans mon article. Si Marc précise hors bulle immobilière, il me semble que nous pensons la même chose... seulement, dire Acheter sa résidence hors bulle immobilière, alors que nous sommes en plein dedans, je trouve sa formulation perverse. Si on est en plein dedans, alors on achete pas. on loue. il semblerait en France qu'il soit comme dangereux commercialement d'annoncer qu'il ne faut pas acheter et au contraire louer son logement. tout le monde dit, sous condition, il faut acheter... histoire de maintenir le dogme en place. Et vu qu'un nombre incalculable de personnes n'étudient pas les conditions ne retenant que "il faut acheter"...

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER samedi, 23 avril 2011 19:48 Posté par Charles DEREEPER

    L'inflation aux USA ne concerne que le pétrole et les biens alimentaires. Si on en fait abstraction, malgré deux plans de monétisation d'une taille gigantesque, on obtient aux derniers chiffres publiés, entre +1.5 et 2%. Donc à moins que les Etats créent des dizaines de milliers de milliards, ce qu'ils ne pourront pas faire, marchés financiers obligent, il est pour l'instant prouvé, exemple du Japon et des USA que les Etats sont incapables de fabriquer à leur guise de l'inflation en période de reflux démographique. Qui plus est, nous sommes au début du cycle de retrait des baby boomers et on voit déjà des effets notoires. je suis ne pas déflationniste dans l'âme, mais hyperinflationniste non convaincu...

  • Lien vers le commentaire balthazar samedi, 23 avril 2011 19:39 Posté par balthazar

    @ C. D.

    Hello Balthazar, désolé de ne pas vous avoir suivi dans le forum, mais j’ai été terriblement occupé depuis plusieurs semaines. Comme d’habitude, vos propos sont élaborés et vos remarques réfléchies.
    > vous me flattez ! Venant de vous j'apprecie :)

    Je suis totalement OK avec vous. Le débat n’est presque qu’une histoire d’inflation / déflation. Aucun pays jusqu’à présent n’est parvenu à contrer la démographie en produisant de l’inflation en période de reflux. Les locataires ont toutes les probabilités de gagner le match !
    > je pose la question serieusement. J'ai retourné le probleme dans tous les sens et je n'arrive pas vraiment à me determiner.
    Plusieurs forces s'opposent. Le traité de Maastricht exige une rigueur qui en principe, au moins à long terme, devrait limiter les effets de l'inflation (la plupart des gens n'y comprennent rien , mais un euro dévalué c'est du pouvoir d'achat en moins, de meme que l'inflation).
    D'un autre coté, quand je vois le niveau d'endettement des Etats européens general, je vois mal comment il sera possible autrement que de créer du papier monnaie et donc de l'inflation pour faire face au surrendettement des Etats. A l'image des "QE" américains.

    Depuis 2007, j’écris qu’il vaut mieux voyager et dépenser son argent en plaisir que de se serrer la ceinture à investir dans un logement principal. Au final, le résultat sera le même.
    Il s’agit d’une affaire de goût au delà de l’inflation. Faire 3 voyages par an aux 4 coins de la planète ou rester enfermé dans son chez soi possédé.
    Il est difficile de juger. Aimant la liberté, je comprends mal comment la possession de quelques dizaines de m² peut apporter plus que toutes les aventures à vivre qui existent. Mais bon. Ce qui importe, c’est que les gens décident en ayant compris le choix qu’ils font. La plupart du temps, ils achètent et se plaignent ensuite d’être essorés...
    > personnellement j'abonde dans votre sens. Mais chacun sa vision de la vie. Je ne juge pas. La vie n'attend pas. Je peux comprendre que certains preferent payer chere la maison de leur reve plutot que d'attendre la bonne affaire... si c'est pour la garder plus de 5 ans.
    Mais là où vous avez raison incontestablement, c'est qu'acheter pour conserver un bien moins de dix ans, c'est une betise financiere à l'heure actuelle... sauf inflation galopante .

  • Lien vers le commentaire balthazar samedi, 23 avril 2011 19:24 Posté par balthazar

    @ Irobo

    Attention aux grossières erreurs mathématiques : +47% en 10 ans ne fait pas du +4.7%/an mais plutot du 3.9%/an !!
    > C.D. a précisé qu'il négligeait cette "erreur" en la compensant

    De plus, tout le monde ne finance pas la totalité de l’achat avec un prêt.
    > C'est donc de l'argent disponible .. et donc productif, au moins en théorie (je vous accorde que tout le monde ne sait pas faire fructifier son argent). Là encore c'est évoqué dans le sujet.
    Donc il faut le prendre en compte meme si cet argent n'est pas emprunté, il faut le comptabiliser comme tel car il est démobilisé ailleurs
    L'argent a un coût. Je ne vous apprend rien.


    Enfin, l’offre locative est plus importante pour les petites surfaces que les grandes, et plus importante en ville qu’en campagne.
    > vous avez tout a fait raison
    La location (en tant que bailleur) de petites surfaces est meme quelque chose de rentable

    L’étude ne peut donc être valable pour "Mr tout le monde", il faut raisonner au cas par cas.
    > exact également. En fait c'est le constat que nous faisons tous ! Il n'y a pas une vérité mais seulement quelques constats généraux

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER samedi, 23 avril 2011 03:37 Posté par Charles DEREEPER

    Hello Balthazar, désolé de ne pas vous avoir suivi dans le forum, mais j'ai été terriblement occupé depuis plusieurs semaines. Comme d'habitude, vos propos sont élaborés et vos remarques réfléchies. Je suis totalement OK avec vous. Le débat n'est presque qu'une histoire d'inflation / déflation. Aucun pays jusqu'à présent n'est parvenu à contrer la démographie en produisant de l'inflation en période de reflux. Les locataires ont toutes les probabilités de gagner le match !

    Depuis 2007, j'écris qu'il vaut mieux voyager et dépenser son argent en plaisir que de se serrer la ceinture à investir dans un logement principal. Au final, le résultat sera le même.

    Il s'agit d'une affaire de goût au delà de l'inflation. Faire 3 voyages par an aux 4 coins de la planète ou rester enfermé dans son chez soi possédé.

    Il est difficile de juger. Aimant la liberté, je comprends mal comment la possession de quelques dizaines de m² peut apporter plus que toutes les aventures à vivre qui existent. Mais bon. Ce qui importe, c'est que les gens décident en ayant compris le choix qu'ils font. La plupart du temps, ils achètent et se plaignent ensuite d'être essorés...

  • Lien vers le commentaire balthazar samedi, 23 avril 2011 02:16 Posté par balthazar

    PS 2 : il faudrait compter les nombreux avantages fiscaux ou sociaux tels que les taux zéro, primes, qui pour le cout sont parfois conséquentes et avantage très clairement le proprio

  • Lien vers le commentaire balthazar samedi, 23 avril 2011 02:13 Posté par balthazar

    PS : on a oublié de calculer les charges proprio dans le calcul. Cela recule la ligne de depart pour le proprio face au locataire. Un ravallement, une chaudiere, ça peut vite chiffrer pour le proprio, alors que pour le locataire c'est transparent

  • Lien vers le commentaire balthazar samedi, 23 avril 2011 01:56 Posté par balthazar

    Bonne analyse.
    On peut simplifier le calcul :

    Achat :
    214 000 avec un prêt "in fine" =
    214 000 *3,5 % (le taux actuel du crédit) = 7500 /an
    On ajoute la TF
    7500+750 = 8250 €/an

    Location :
    625 * 12 = 7500 €/an
    mais rajoutons les augmentations de loyers
    l'IRL tourne autour de 1% par an
    Soit 75 / an arrondi à 100 pour tenir compte des interets des interests.
    Il faut parfoit rajouter des frais d'agence (on les ajoute pour l'achat donc il faut les mettre pour la loc). Soit 2 loyers. Sur 10 ans = 650 * 2 = 130 € /an
    Total = 7730 €/an

    Le bilan est clair ...

    MAIS C'est trop simple :)
    car il y a un gros MAIS ou plutot deux :

    En cas d'inflation, les prix de l'immo risquent de suivre. Le propriétaire revendra plus cher. Le locataire se fera sortir car le proprio donnera congé pour vendre si le loyer est trop faible. Et pour se reloger, aïe ! Il faut payer le demenageur, tout redécorer, sans compter les soucis avec le bailleur qui casse les pieds ...

    A l'inverse, en cas de baisse des prix (ça arrive meme si tout le monde s'autopercoide que non), cette fois c'est le locataire qui rigole ! Soit il renégocie le loyer, soit il part :)

    Pour moi, il ne faut pas chercher quelle est en soi la meilleure formule mais plutot essayer de deviner s'il y aura deflation /inflation ou non et si les prix de l'immo suivront l'inflation (ce qui est le cas sur le long terme) pour avoir la bonne réponse.
    En terme purement financier, la projection que l'on fait de l'inflation devrait determiner si l'on choisit d'etre locataire ou proprio.

    Selon moi la politique de l'euro n'est pas particulierement inflationniste ... mais cela ne signifie pas qu'il n'y a pas d'inflation.