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Charles Morgan

Charles Morgan




Bonjour,

Psychologue et formateur au départ, je suis aussi surtout un investisseur privé qui a acheté, rénové, mis en location, fait construire et vendu un grand nombre de propriétés au cours des vingt dernières années pendant mon temps libre, parallèlement à l’exercice de ma profession.

Je viens de publier un guide pratique sur l'investissement immobilier : LES SECRETS DE L'IMMOBILIER - Comment Bâtir Votre Liberté financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable (308 page - Ed. Aldanias)


Depuis début 2011, je blogue sur LIBERTE FINANCIERE consacré, entre-autre, au thème de l’immobilier.

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Comment Répartir vos Sources de Financement

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Le financement de votre investissement immobilier peut provenir de différentes sources, la plus commune étant la banque. Vous pouvez cependant aussi être créatif et faire appel à d’autres sources pour financer tout ou partie de votre investissement : prêt personnel, emprunt auprès de membres de votre famille, achat en viager, etc.

L’argent se trouve toujours quand il s’agit de financer un bon immeuble de rapport.

En fonction de votre situation, vous aurez donc éventuellement une certaine liberté de répartition entre les différentes sources de votre financement. Typiquement, l’argent que recevront le vendeur et le notaire pourra provenir des origines suivantes :

  • Vos fonds propres : c’est l’argent dont vous disposez pour cet achat. Ce sont vos économies, ou une partie de celles-ci.
  • Un crédit hypothécaire : c’est votre emprunt principal à long terme, c’est-à-dire entre 10 et 30 ans. Pour se couvrir, la banque prendra en garantie l’immeuble pour l’achat duquel elle vous prête, sous la forme d’une inscription hypothécaire. Cela signifie qu’elle se réserve le droit de faire saisir l’immeuble et de le mettre en vente au cas où vous n’honoreriez pas vos remboursements mensuels.
  • Un autre emprunt à plus court terme : si vous ne disposez pas de liquidités suffisantes pour payer l’acompte (en général 10% du prix d’achat), vous devrez peut-être contracter un deuxième crédit. Il s’agira dans ce cas d’un emprunt à court ou moyen terme (moins de 5 ans), sans garantie hypothécaire (l’immeuble ne pourra pas être saisi en cas de défaut de paiement). Cet emprunt peut être de n’importe quelle nature, par exemple un prêt sans intérêt d’un membre de la famille, ou un prêt bancaire personnel, avec un taux d’intérêt malheureusement (beaucoup) plus élevé que le crédit hypothécaire.
Vous pouvez décider la répartition des sources de fonds entre ces 3 postes. Le tableau ci-dessous montre schématiquement différentes allocations possibles des sources de financement pour un immeuble de 200.000 euros, en supposant des frais d’achat de 10 % du prix de vente :

  Fonds propres Crédit hypothécaire Autre emprunt
Vous payez 100% cash 220.000 0 0
Vous payez cash l’acompte de 10% et faites un crédit hypothécaire pour le reste 20.000 200.000 0
Vous mettez une partie de l’acompte et empruntez le reste en prêt personnel. Le solde est financé par un crédit hypothécaire 10.000 200.000 10.000
Vous ne mettez rien et empruntez tout avec un emprunt hypothécaire qui couvre la totalité (prêt à 125%) 0 220.000 0
Vous ne mettez rien, empruntez l’acompte en prêt personnel et le solde en crédit hypothécaire 0 200.000 20.000
Comme vous le voyez, à un extrême vous payez tout de votre poche et n’empruntez rien, et à l’autre, vous n’investissez rien personnellement et empruntez tout. L’élément déterminant est donc la quantité de fonds propres dont vous disposez, c’est-à-dire l’argent personnel que vous allez pouvoir investir dans l’opération. Au plus vous mettrez sur la table, au moins vous aurez à emprunter et donc à rembourser. Sans parler du fait que l’accueil des banquiers n’en sera que plus chaleureux … !

A l’extrême de l’utilisation de l’effet de levier financier, il y a ce que l’on appelle « Acheter avec Zéro Cash ». Cela consiste à réussir à acheter un immeuble sans mettre aucun argent personnel.

Ce n’est pas simple à mettre en place, mais si vous y parvenez, le retour sur investissement sera infini ! En effet, vous créez de cette manière de l’argent sans avoir rien investi.

Mais bien sûr, il y a un revers à la médaille : plus vous empruntez et plus vous devrez rembourser chaque mois. Il faut donc être bien certain que l’investissement génèrera des revenus supérieurs au remboursement de cette dette alourdie.

Trouver un emprunt hypothécaire pour acheter un bien de qualité est relativement aisé. Mais faire un achat avec zéro cash, ou 100 % de financement, est rarement réalisé avec un seul emprunt, parce que les banques aiment que l’emprunteur risque aussi son propre argent dans l’entreprise. Et cela est d’autant plus vrai aujourd’hui en cette période de crise où les banques ont tendance à resserrer leurs conditions de crédit. Trouver le financement pour payer l’acompte peut donc se révéler plus difficile que pour le crédit hypothécaire principal.

Lorsque l’on achète un immeuble de rapport, on peut ainsi tester plusieurs scénarios de financement, jusqu’à trouver une configuration pouvant donner un cash-flow positif (c’est-à-dire que les revenus locatifs couvrent au moins tous les frais).

Dans l’organisation de votre financement, prenez également en compte votre situation personnelle.

Au niveau psychologique, demandez-vous quelle est votre aversion au risque. Si vous sentez que le fait d’emprunter va vous donner des nuits blanches pendant les 20 prochaines années, vous devrez rechercher des solutions de financement plus flexibles qui permettent, par exemple, de réduire le montant des remboursements en cas de difficultés. La plupart des banques et des organismes de prêt proposent de telles solutions, mais avec en général un taux d’intérêt plus élevé. Même si ces formules ne sont pas les plus rentables financièrement, elles peuvent cependant l’être pour votre équilibre personnel.

Par ailleurs, réfléchissez bien avant d’acheter un bien en association avec une autre personne, fût-ce votre conjoint. Pensez à l’avenir et envisagez dès à présent ce qui se passerait en cas de séparation ou de mésentente. La revente de l’immeuble ne doit pas forcément être la seule solution, mais c’est malheureusement ce qui se passe le plus souvent.

Enfin, tout dépend bien sûr de ce que vous voulez faire de l’immeuble, c’est-à-dire y habiter personnellement ou le mettre en location. Le mettre en location, en tout ou en partie, allégera considérablement le poids de vos remboursements mensuels et diminuera fortement le risque de l’opération.
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