Vous n'êtes pas membre (devenir membre) ou pas connecté (se connecter)
promospeciale

Acheter de l'immobilier de bureau grâce à une action et pour 445 EUR le mètre carré...

Audience de l'article : 3902 lectures
Nombre de commentaires : 10 réactions

 
Le français est si particulier...


 
Il déteste en général la bourse, tout ce qui y est associé et la spéculation de marché mais adore la spéculation immobilière jugée plus noble, tangible, concrète et donc éthiquement acceptable.
 
Il y a d'ailleurs totalement investi ses noisettes , n'hésitant pas pas s'endetter lourdement et sur de plus en plus longtemps dans le cas des plus jeunes notamment. La France a ainsi beaucoup sacrifié a ce culte immobilier tout puissant, allant même parfois a sabrer douloureusement un besoin de vie primaire pour un certains nombre de ses concitoyens modestes, ceux donc nés au mauvais moment et étranglés par la folie des dernières années. Le débat est vaste et fait rage un peu partout sur la toile et dans les chaumières, comme vous le savez déjà parfaitement. Il perd son aspect sociétal et en devient politique d'ailleurs actuellement puisqu'il révèle le rôle prépondérant des banques dans la gouvernance des nations.
 
L'avenir nous dira si le choix du ``tout immo`` est judicieux mais il est clair que l'immobilier français représente pour beaucoup un réel refuge, un pare feu capitalistique indéniable en ces temps de planche a billets névrotique, de perte de valeur des monnaies et de crainte justifiée sur les retraites ou de ce qui va en rester. Ce dernier point se valide par la macro-économie actuelle et semble avoir raison pour le moment. La traite a donc remplacé la retraite dans de nombreux esprits et ceci explique en grande partie la forte résistance du marché immobilier tricolore depuis le début de cette crise. Cependant ce dernier est très atomisé, assez polymorphe et surtout hétérogène, se distinguant beaucoup de ses moyennes générales selon les zones géographiques locales. Selon une étude interne HSBC france, c'est a Montauban que l'offre résidentielle est la plus forte et le taux de disponibilités le plus haut, tout y est vide. Avis aux amateurs qui pourraient la-bas trouver ainsi un certain bonheur. Par contre les grandes-grosses villes et le secteur île de France passent elles de records en records. Les zone dites huppées de ces même centres centres villes affichent des prix au mètre carré désormais ahurissants et le mot est faible. Nos si doux amis les notaires publiaient il y a quelques jours qu'a Paris le prix du m2 pourrait filer droit vers les ...8000 euros cet été, jugeant cela même ``inquiétant`` :
http://www.lejdd.fr/JDD-Paris/Depeches/Le-m2-parisien-franchira-bientot-le-cap-des-8000-euros-305687/

 
 
Une année de salaire médian de français moyen va donc bientôt lui permettre de se payer... 2,56 m2 dans la capitale. Formidable non ? Champagne ! mais ne nous plaignons pas il y a des exemples encore bien pire comme Londres ou surtout Moscou. Tous les espoirs sont donc permis mais le spectre de la faillite des états et du système bancaire jouent indéniablement un rôle majeur dans cette hausse foncière a la française. L'immobilier rejoint ici par son aspect tangible et rassurant un mouvement des plus forts, observé sur certaines commodities comme l'or ou l'argent en particulier. Le Vix est certes a plus bas sur les indices mais le stress est lui au plus haut sur les comptes courants et dans les boites crâniennes pour nombre d'individus en recherche de ligne de conduite adaptée au futur.
 
Devant la force de la tendance et la richesse potentielle que tout cela représente et qui semble ainsi s'auto-perpétuer, il est peut-être alors judicieux de revenir taper a la porte du si vilain marché actions pour se demander si de vrais rapprochements d'investissement ne sont pas possible avec le secteur foncier. On ne sait jamais si d'aventure la vraie vie de la rue, celle des vrais gens n'avait quand même pas quelques liens concrets avec la bourse et possiblement certains titres d'entreprise du secteur. Certes vous me direz que le marché a toujours raison mais il a aussi souvent du mal a la garder (la raison) et quelques bizarreries temporaires valent le coup d’être exposées pour parfois dénicher de bonnes affaires.
 
Dans ce secteur foncier et immobilier, une bizarrerie boursière existe et elle pourrait bien valoir le coup...
 
Z...comme Zublin immobilière

 


Zublin immobilière est une petite société fonciere filiale du groupe suisse Zueblin (avec un ``e`` pour la maison-mère et le site web) firme bien connue de nos amis helvètes par sa longue tradition historique sur le secteur suisse principalement et ces deux autres filiales allemandes et néerlandaises également cotées. Le business model réside lui dans l'investissement et la gestion de parcs-immeubles d'immobilier d'entreprise. Les biens sont choisis en très grande majorité dans les centres villes et principalement positionnés géographiquement disons...``chic et business``.Le tout avec un effort consenti -depuis peu- pour une revue haut de gamme des prestations éco-énergétiques de la construction. La clientèle locative est donc professionnelle, majoritairement de grosses entreprises multinationales y basant leurs bureaux sur des demandes de prestations de plus en plus haut de gamme et modernes.
 
La filiale française ``Zublin immobilière france`` (isin:ZIF) est ainsi totalement sur cette ligne, et détient 8 immeubles dont voici la liste descriptive détaillée :
http://www.zueblin.fr/fr/patrimoine/synthese_patrimoine.aspx
Outre les centres-ville de Lyon et de Marseille c'est dans le 92 que l'on retrouve les actifs majeurs (La Défense, Neuilly, Suresnes, Gennevilliers - avec notamment un pôle foncier important sur l’île de la Jatte). Le tout pour un total de 76 374 m2.
 
Introduite avec un vif succès (une sur-souscription de 4,3 fois) en mars 2006, le prix fut fixé a 13,66 euros. La maison-mère suisse étant elle majoritaire a 59% et elle l'est toujours. Environ 1% des titres étant alloué a l'équipe dirigeante France selon mes informations.
http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_societes.phtml ?num=c62e3dd3b83711c0f95f95dd52458831&org=1rPZIF
 
Le titre a connu un parcours assez normal avec un plus haut a 17,47 euros sur les bases du marché foncier réel et a subi ensuite une terrible descente aux enfers au fil de la crise débutée en 2007.
La chute se structure au fil de la crise pré&post Lehman, crise majeure certes qui nous annoncait alors la fin tragique du capital foncier et de tous ses actifs administrés. On a effectivement vu ce qui l'en fut sur ce secteur dans notre réalité quotidienne depuis.
 
La situation de Zublin devient intéressante a étudier quand on relève les points suivants :
 
1-Sur un plan technique on pourra s'étonner certes du presque non rebond ( attention le titre fut parfois supra-explosif court terme comme en juillet 2009 ) mais semble cappé depuis des lustres, malgré la teneur effective du potentiel.
Cependant le point le plus étrange, celui qui aiguise mon intérêt ici est véritablement celui de l'absence totale de volumes qui a pourtant conduit a une baisse abyssale et ultra violente du cours entre juin et décembre 2008.
 

 

 

 



 
Ce genre de situation surprend, elle est d'ailleurs presque toujours corrigée car elle ne valide rien financièrement en termes de sortie motivée du capital ou de dépréciation d'actifs. Elle souligne plutôt une faiblesse entretenue du contrat de liquidité souvent au détriment du petit porteur. Vous savez , mais si ...c'est celui pris de panique devant son écran sanguinolant. 
Ici je pourrai vous citer moult comparables sur les mid-smalls ( Richel-Serres, Lafuma , Kindy , Go sport etc...) qui ont connu et tout ou au moins partiellement corrigé cet état technique dit ``d’excès émotionnel voulu `` si mes vieux souvenirs de cours de trading sont encore verts.
 
 
2- Sur le plan des ratios de valorisation alors la notre surprise devient encore bien plus grande.
 
La société capitalise environ 33,2 millions pour une valeur d'expertise d'actifs immobiliers de plus de 326 millions et un ANR (actif net réévalué) de 8,51 euro.
A la vue de la situation concrète, réelle et dite in situ du marché immobilier -notamment dans ces ``Hauts de seine chic`` - je vois mal comment cet ANR aurait pu beaucoup bouger depuis la dernière donnée publiée (soit en sept 2010) et je ne parle pas de la valeur intrinsèque des immeubles. Nous parlons ici du secteur immobilier du bureau qui est un peu spécifique en comparable avec le résidentiel, certes mais drive exactement la même tendance de maintien d'actifs dont nous parlions plus haut et recèle aussi de certains avantages notamment sur le rendement effectif.
 
Bon alors comme je dois me tromper et que je ne comprend pas comment tout ceci est possible dans le contexte actuel certains forums boursiers m'annoncent (mais sans aucune données chiffrées) des catastrophes dans les comptes ; Alors je vais aller les étudier un peu avec mes modestes moyens, comme ca tranquillement juste pour essayer de me faire mon idée.
 
 
A l'introduction a 13.66 euros le chiffre d'affaire était de ...3,1 millions puis de plus de 12 millions en 2007 (bulle immo en plein forme oblige) puis ce fut les 20, les 25 et enfin les 24 millions de CA en cette fin avril 2011. Bon on a plus que doublé en 4 ans (118%) et on a plus de 70 millions de fonds propres. Certes comme toutes ses consoeurs plus connues ZIF a passé des dépréciations d'actifs en 2009 (crise oblige) mais la situation depuis plus de deux ans a ici prouvé que la dépréciation comptable d'actifs du secteur foncier fut alors totalement surévaluée par l'ensemble des acteurs et corrigée des l'exercice suivant.
 
Bon, allez je lis la lettre aux actionnaires et le rapport semestriels 2010 en me servant un verre de Médoc 95 (oui je sais, je suis faible) :
http://www.zueblin.fr/files/FRAFinanceReportsAnnualSemiannualReport_file43.pdf
 
Étrange que tout ceci, humm ce Château Poujeaux doit me vriller un brin les synapses car tout ceci est fort bon. La cela nous parle de trésorerie de 22,4 millions, et de dynamique de croissance retrouvée avec même OPCI de renovation patrimoniale (en développement avec la société de gestion Viveris-reim) puis un ANR en hausse de 1,8%, un résultat net semestriel ( arrêté en sept 2010) de 5,1 millions d'euros... Et le résultat opérationnel ?...ah le voila, wow le dernier publié est de ...10,1 millions.
 
Mais alors dites-moi cette boite gagne de l'argent ! mazette ! et beaucoup en plus tout en détenant un patrimoine qui ne fait lui que s'apprécier doucement... Que le marchés est étrange parfois mais je vous rassure je l'ai déjà connu ainsi.
 
Il est même assez incroyable ici en fait, car tout ceci ferait un PER estimé de 3,03 ! et juste sur les comptes semestriels. Ca mérite le coup d'oeil non ? sans parler du ratio majeur, celui de la valeur d'entreprise sur ROP qui avoisinerait lui les... 1,67.
 
Du presque jamais vu quand même ou alors je me trompe. Ah oui mais il y a la dette, quoi de plus normal pour une foncière aurais-je tendance a penser mais bon, passons... Alors, ce fameux ratio dit de la dette sur patrimoine est lui de 66%, et stable en outre en 2010 ce qui est un bon point, mais pas négligeable certes ; le tout restant sans excès par rapport a de nombreuses firmes de la cote, et surtout de nombreuses foncières dont c'est le moteur de levier pour valider le maintien de la valeur des actifs et préparer les recettes locatives futures.
 
Justement, parlons en des recettes locatives ; elle sont passées de 3 a 25 millions en 4 ans.... 
Pas trop mal quand même en pleine crise je trouve, mais il parait que ce cours de 3,70 euros et cette capitalisation de 33,2 millions est due a la perte ``tragique`` d'un client majeur ( Le laboratoire Roche notamment sur les locaux de l'ile de la jatte1) Certes, certes mais ca va aussi permettre de rénover le patrimoine, et possiblement le valoriser en rénovations rentables long terme. Il y a du cash visiblement et c'est adapté aux exigences du marché.
Bon mais je tremble quand même, hum hum si ils ont perdus de la clientèle le CA 2010 alors va être certainement mauvais non ? 
Eh bien pourtant non, ils annoncent encore tranquillement un petit 24 millions de recettes locatives récurrentes en cette fin avril 2011. ( C'est juste le double de 2007 avant Lehman pour rappel, vous savez ces temps glorieux des 15 euros par action)
 
 
J'attend ainsi avec impatience le reste des paramètres comptables ( RN . ROP . ANR surtout) mais il est clair que les ratios de valorisation de Zublin immobilière sont devenus des plus ubuesques aujourd'hui et que le bilan restera largement bénéficiaire sur toutes les lignes a la lecture du rapport semestriels de septembre 2010 et du CA présenté laconiquement fin avril 2011.
 
Le plus important reste surtout la qualité des biens détenus d'une part et la localisation recherchée de ceux-ci d'autre part. Une localisation assez ``trendy`` et rare mais que d'aucun arriveront encore a la critiquer. Pourtant elle est la meilleure garante de la valeur des actifs dans le temps. C'est bien le sujet principal qui nous anime nous les sans grade et eux les marchés financiers en ces temps troublés, époque bien vérolée par la planche a billets inflationniste et la perte mécanique de valeur des monnaies.
 
Je m'interroge donc...
Comment ceci est-il possible ? surtout pour une action dite ``backée`` c'est a dire donc adossée a de véritable actifs tangibles en cas de liquidation comme il est coutume d'estimer comptablement les SIIC dont Zublin a pris le statut... Donc, qui est ici le dindon de la farce (même si j'ai mon idée) et sans vouloir vous pousser a quoi que ce soit en ce qui concerne ce titre je vous laisse vous faire votre opinion. Tout investissement comporte des risques, aucune recette miracle n'existe et il faut rester prudent en tout, mais il y a ici matière a se poser certaines questions sérieuses et je ne crois pas être le seul a me les poser. Sur le plan du risque pris et du potentiel d'appréciation et de garantie d'actifs l'affaire est devenue séduisante en diable.
 
Ainsi, comme personnellement j'ai également envie de devenir un véritable propriétaire foncier et qu'une action est aussi un titre de propriété officiel géré par une offre et une demande physique (comme peut l’être un lopin de terre, ou un joli bâti-béton des familles) je me demande si je vais pas aussi céder la tentation que Zublin et ce marché de ces smalls oubliées me permet d'envisager avidement aujourd'hui. Acheter donc quelques titres et devenir co-propriétaire d'un joli panier de m2 français en centre ville - fort bien situés en plus- le tout a prix imbattable, et sans frais de notaire, ni frais d'agence. (A moins que votre broker ne soit vraiment mais vraiment extrêmement cher). 
C'est donc possiblement une idée a suivre et-ou a surveiller pour compléter sa gestion de patrimoine disons ``moyen terme``.
 
En effet si on projete la capitalisation boursière de Zublin a ces actifs réels détenus on obtient ceci :
 
-76 364 m2 pour 9 172 283 actions au total.
-Soit 0,008325 m2 pour une action ou plus simplement 1 m2 pour 120,12 actions.

 
 Au cours de 3,70 euro ça nous donne l'achat du mètre carré d'entreprise d'un panier `` haut de seine + défense- lyon-et marseillle ``pour ... 445 euros.
 Un prix qui la me convient assez personnellement, et qui est une véritable petite révolution tout de même dans ce monde de la spéculation foncière a outrance sur un marché francilien qui -selon ``la tribune``- avait progressé de 16% a l'été 2010.

 
 Voici ici un petit lien descriptif des prix indicatifs pratiqué a la location de ces même mètres carrés dans nos vies quotidiennes, ainsi que les rendements annuels de ces surfaces devenus dorées selon Gemofis :
http://www.gemofis.com/etude_de_marche_immobilier_paris_etude_de_marche_immobilier_entreprise.php

 
 
 En outre on rajoutera comme cerise sur le gâteau Zublin le bénéfice net et le résultat opérationnel dégagé pour un titre, la décote des fonds propres autour de 54% et la décote patente sur l'actif net réévalué de 8,51 euros par titre ainsi que le cash flow d'exploitation avoisinant les 0,40 euro par action pour le S1 2010. Je ne parlerai même plus ici pas du dividende (encore a définir en AG) ou de la progression de la marge Ebitda, pour ne plus en jeter sur l'autel déjà trop brûlant du trading devenant par trop amoureux et donc vénéneux.

 
 
Peut-être que cette frénésie immobiliere tangible, durable et palpable, celle-la même tellement voulue par tous les français (et qui se paye si chère aujourd'hui par une vraie hypothèque de vie suspendue aux variations du marché de taux) devrait aussi s'ouvrir aux titres en actions. Cette frénésie devenue consensus absolu devrait ainsi moduler son mode d'expression et se tourner un peu plus aussi vers les valorisations d'investissement disponibles sur les marchés-actions qui ne sont pas non plus que des valeurs fictives de casinos pour traders cocainés ou algorithmes digitalisés. Ils sont aussi la réalité et le concret de nos vies quotidiennes, ne l'oublions pas.
 
Bien sur ils recèlent de pièges multiples et brillent par leur totale opacité, mais ou serait donc le plaisir de la réflexion sans cette caractéristique ? caractéristique majeure entretenue a dessein mais pour le seul profit de certains.
 
Mais ceci vous le saviez déjà...
 

 

 

 

 

 

Pascal Vinosoft

Poster un commentaire

10 commentaires

  • Lien vers le commentaire pascal Vinosoft mardi, 17 mai 2011 19:17 Posté par pascal Vinosoft

    {Communiqué- Résultats du 17 mai
    en complément de mon modeste article. Cdt}

    ------------------
    Paris, 17 mai 2011

    Züblin Immobilière France annonce pour l’exercice 2010/2011 un bénéfice net de 11,3 M€, une forte croissance de l’ANR EPRA dilué de 8,1% à 9,04 € par action et une distribution gratuite d’actions représentant un rendement de 7%.

    Valeur du patrimoine (droits inclus) : +1,5% à 330,2 M€Préparation du redéveloppement de l’immeuble Jatte 1 en ligne avec le planningCréation de Züblin Immobilière France Asset ManagementDistribution gratuite d’actions via une augmentation de capital par incorporation de primes d’émission : 1 action nouvelle pour 16 actions détenues, soit un rendement de 7% sur la base du cours de bourse moyen de l’exercice

    Forte progression de l’ANR par action
    La valeur d’expertise (droits inclus) du patrimoine immobilier de Züblin Immobilière France s’élève à 330,2 M€, en progression de +1,5% par rapport au 31.03.2010.
    Au 31.03.2011, le taux d’occupation physique de l’ensemble du patrimoine reste inchangé sur les
    6 derniers mois à 93,9%, contre 94,3% au 31.03.2010.
    L’ANR EPRA par action, sur une base diluée, ressort à 9,04 €, soit une forte hausse de +8,1% sur un an. Le cours de bourse au 31.03.2011 (3,72 €) présente ainsi une décote record de 59%.

    Résultats et cash-flow par action
    Les loyers annualisés au 31.03.2011 sont quasi-stables et s’élèvent à 22,7 M€ (-1,6% sur un an) et le rendement locatif brut ressort ainsi à 6,9%.
    Le résultat net de l’exercice 2010/2011 s’établit à 11,3 M€ contre 16,6 M€ au titre de l’exercice précédent. L’ajustement à la hausse de la valeur des actifs, moindre qu’au 31.03.2010, a contribué de manière positive au résultat de l’exercice 2010/2011 pour un montant de 2,8 M€ (soit une progression de +0,9% par rapport à la valeur hors droits des immeubles de placement au 31.03.2010).
    En termes opérationnels, en raison de l’effet en année pleine des libérations de surfaces intervenues sur les immeubles Jatte 3 et Magellan au cours de l’exercice précédent, le cash-flow d’exploitation par action s’établit, sur une base diluée, à 0,79 € pour l’exercice 2010/2011, contre 0,89 € pour l’exercice précédent. Sur l’exercice, Züblin Immobilière France a dégagé 9,2 M€ de cash flow, lui permettant ainsi de renforcer encore sa trésorerie.

    Solidité financière
    Au 31.03.2011, Züblin Immobilière dispose d’une trésorerie de 29,1 M€, dont 24,1 M€ immédiatement disponibles (contre 23,7 M€ au 31.03.2010). La structure financière est solide avec une dette bancaire stable à 227,8 M€ et aucune échéance de refinancement avant fin 2013.
    Le ratio LTV net consolidé s’améliore sous l’effet de hausse de la valeur du patrimoine et s’établit à 63,6% contre 66,2% au 31.03.2010.
    Züblin Immobilière France annonce également que la banque Aareal a levé les obligations de respect des ratios d’endettement (covenants) prises au titre de l’emprunt portant sur les immeubles Jatte 1 et Jatte 2, et ce jusqu’à l’échéance du prêt en juillet 2014.
    Züblin Immobilière France dispose ainsi d’une plus grande flexibilité pour mener à bien ce projet de redéveloppement de grande envergure.

    Création de Züblin Immobilière France Asset Management
    Züblin Immobilière France annonce la mise en place de Züblin Immobilière France AM. Cette structure, détenue à 100% par Züblin Immobilière France, assurera l’asset mangement (i) des sociétés du Groupe et (ii) des véhicules d’investissement tiers tels que l’OPCI Pierres Vertes Investissement mis en place en partenariat avec Viveris REIM. L’objectif à long terme de cet OPCI est l’acquisition d’immeubles de bureaux en vue de leur réhabilitation environnementale dans le respect des normes
    « Grenelle 2 ». Züblin Immobilière France vise ainsi à accroître ses revenus, diversifier son profil de risque et reprendre à terme la dynamique de croissance du patrimoine sur ce segment à très fort potentiel.

  • Lien vers le commentaire pascal Vinosoft jeudi, 05 mai 2011 23:58 Posté par pascal Vinosoft

    Merci messieurs de vos réflexions, poussées, argumentées et constructives. Ce sont de très bons compléments a mon article et ma réflexion toujours perfectible( je ferai le prochain avec un titre plus sobre ).

    Notons que la recherche des distorsions techniques et-ou comptables vs un indice de référence ou la croissance plus structurelle d'un secteur sont les meilleurs trades dynamique (hausse ou baisse) , reste le timing qui est le plus délicat a identifier.

    En ce qui concerne la situation globale, elle est en effet exceptionnelle. Nous parlions de distorsions, on a en quelques belles qui se matérialisent a l’échelle mondiale , des plus violemment sur les commodities. Ca laisse rêveur sur ce que le trading pro a la capacité de faire et de défaire, sur sa prise de pouvoir sur le facteur dit du labeur réel.

    Comme pour l'immo au fond, les matières premières sont administrées par un cartel bancaire illustré surtout par JPMorgan, GSachs et MStanley a wall street. Diminuer la dette et simultanément reflater des actifs ``concrets`` en dégonflant un dollar photocopié sur l'autel d'une consommation juste tirée par des émergents (souvent bullés)relève de la haute voltige dans lequel nous évoluons.
    Bien a tous et a bientôt sur un autre papier...

  • Lien vers le commentaire popaldebaran jeudi, 05 mai 2011 08:44 Posté par popaldebaran

    Bonjour Pascal,
    Je ne donne jamais un avis sans qu'il ne soit au moins implicitement sollicité, ce que faisait d'une certaine façon votre article. Je passe une bonne partie de ma journée à rechercher des distortions de marché ou des opportunités d'investissements et votre papier a de suite attiré mon attention. Je n'ai plus d'emploi salarié depuis cinq ans et je vis de mes investissements. Je ne prétend jamais détenir la vérité, même si j'ai souvent raison et que le plus difficile pour moi n'est pas de ne pas me tromper mais de mettre correctement en oeuvre ce que j'anticipe. Maintenant que vous me connaissez un peu et pour revenir au sujet, je dirais que ce qui peut arriver à une immobilière cotée qui a beaucoup de levier est bien illustré par ce qui est advenu des REITs qui ont fait faillite dans la crise de 08/09. Comme j'aime bien l'immobilier commercial physique et que j'en possédais beaucoup j'avais diversifié avec ce type de sociétés... il a été difficile de retomber sur ses pieds, même en ayant pris position après la faillite de Lehman. Beaucoup ont perdu 80% et comme j'avais sélectionné de bons chevaux et que j'ai continué d'acheter avec les dividendes et un peu plus tout au long du voyage, je suis revenu à "break even" fin sept 2010 et j'ai tout vendu. Pas brillant, si ce n'est que les REITs avec trop de levier je sais désormais où elles vont quand celà se corse. Le problème est qu'elle ne sont pas toutes aussi claires dans leurs comptes, surtout les foncières US. Donc pour moi les foncières se classent en deux catégories: celles qui n'ont pas de levier comme immorente (qui paie du 6% sur 100% de fonds propres et sert vraiment les dividendes aux sociétaires, et là vous achetez bien des m2) et celles qui ont du levier et dans ce cas ce ne sont plus des m2 que vous achetez mais un business qui en fait joue sur un spread de taux entre ce qu'ils obtiennent de la banque et ce qu'ils louent si tout va bien, mais c'est plus un produit financier adossé à de l'immobilier qu'un produit immobilier stricto-sensu. C'est ce que je tentais de faire ressortir de ma perception, mes deux sous. Plus globalement, je suis beaucoup plus pessimiste que vous et je suis sur les comptes à 100% en cash car je pense qu'un ou plusieurs pays vont faire défaut et que le choc va être majeur. Par exemple, les taux Grecs à 2 ans sont à 24,5% aujourd'hui 1/(1+0.24,5)^2=0.645 cela veut dire que le défaut ou la restructuration avec une perte de 35,5% sont certains (p=1). C'est ce que dit le marché. Il y a donc 110 milliards d'euros à effacer des bilan bancaires européens pour ce seul pays... Tous les PIGS sont endettés dans une devise, l'euro, qu'il ne peuvent utiliser pour monétiser directement la dette, donc historiquement (cf Niall Fergusson) ils vont tous au défaut. Soyez prudent.... Le SP500 à 375 et le CAC à 1000 seront un bon prix d'achat, sur la base du price to book=1 avec seulement 20% d'actifs tangibles et 80% de writeoff (cf les papiers de Loïc Abadie que j'aime bien). Je vous souhaite beaucoup de succès et peut être à bientôt sur un autre papier.

  • Lien vers le commentaire pascal Vinosoft jeudi, 05 mai 2011 06:21 Posté par pascal Vinosoft

    Bonjour Popal. Votre argumentaire est intéressant. C'est si bien de pouvoir se confronter de façon constructive. C'est ainsi que les analyses s'affinent et c'est un des atouts d'objectif eco.

    L'objectif de mon article et avant tout de donner une vision des angles de valorisation de certaine sociétés. C'est juste un angle d'approche qui reste bien entendu perfectible. Peu de gens (et même les pros croyez moi) arrivent a valoriser les firmes cotées et le subjectif l'emporte souvent dans l'expectative. C'est d'ailleurs souvent pour cela que les biotechs sont aimées des PP car elles échappent aux ratios de valorisation et jouent leur capitalisation sur...de l'émotion évènementielle et de la perspective plus ou moins heureuse. (On a ici l'excellent sacha pouget qui a une bonne lecture du secteur) Bref je m'interroge ici avant tout en essayant de faire mon travail de recherche, déceler des situations de distorsion technique et-ou comptable qui pourrait appeler une correction et générer un mouvement. (Sur zublin il semblerait que sur le plan technique mes indicateurs aient vu a peu près juste au moins vu les volumes que vous évoquez qui semblent arriver progressivement. a suivre donc... ) Cette distorsion appelle a suivre le dossier a mon avis en restant prudent et je peux me tromper bien entendu mais aujourd'hui vu que les flux quittent l'obligataire pour aller sur les actions, l'immo réel et les commodities il y a possiblement matière a prendre un mouvement et ainsi créer de l'alpha selon l'expression de Claude Mathy.


    Cette situation comptable peut étonner en terme de ratios, en couplant la folie immo du secteur francilien qui valide encore des records ahurissants et sur lequel la valeur de cette société est adossée.
    Vous avez noté que je m'étonnais surtout du non lien fait par le français entre les évènements boursiers et les réalités concrètes que le secteur immo pourtant symbolise si fortement dans le flux des capitaux qui y sont tellement investis. Personnellement je trouve cela excessif mais peu importe, le trend est la alors regardons de plus près quelques dossiers-secteurs de cette cote si prisée. C'est mon seul objectif pour le moment et sur tout en ces temps de dépréciation monétaire.

    Le portage est effectivement un élément important du dossier zublin actuel, il est aussi un élément des plus habituels des foncières clientes reines des banques.
    Il est aujourd'hui non négligeable mais ne semble pas dramatique vu que le patrimoine que vous estimé payée trop cher surfe intrinsèquement sur un effet rareté-qualité et une pure folie secteur. C'est ainsi que les patrimoines long terme se font souvent sur le long terme. En outre les covenants bancaires sont tenus et rien ne semble a décaisser avant fin 2013 ou même peut-être 2014 je l'ai plus en tête exactement. Ensuite sur le plan opérationnel beaucoup de choses sont possible, nous ne savons pas les évolutions en interne. Signature de nouveaux clients, cessions, redécoupages, revalorisation des actifs et de cet ANR qui prend en compte -par sa décote le facteur portage que vous développez plus haut.

    Enfin nous verrons, restons humbles et prudents mais toujours...réactifs.
    C'est en tous cas excellent pour tous d'avoir des avis argumentés comme le votre. Je vous en remercie.
    Bien cordialement.


    {Note: Immorente , je ne connais pas en détails mais il me semble que nous sommes ici sur un paradigme différent, non pas une action liquide mais une SCPI de parts dits murs-magasins, au rendement spot de 5,60% et gérée par Sofidy.}

  • Lien vers le commentaire popaldebaran mercredi, 04 mai 2011 09:22 Posté par popaldebaran

    Pascal,
    Comme je vois que vous êtes trader, vous pouvez bien sûr la jouer sur un breakout de la fondation (à la Stan Weinstein). Mais à ce moment vous n'achetez pas des m2 de bureaux, mais le fait que les insiders savent que la société ne fera pas faillite (e.g. renegociation de mauvais prêts en prêts fixes ou autres évènements) et que la décote liée à l'anticipation de faillite disparaît. Pour les volumes, la baisse peut se faire sans volume (suffit que plus personne n'en veuille et que d'aucuns aient besoin de vendre à tout prix) par contre la hausse et surtout le breakout doivent se faire avec du volume.

  • Lien vers le commentaire popaldebaran mercredi, 04 mai 2011 09:14 Posté par popaldebaran

    Cher Pascal,
    le problème me semble être le suivant: le levier ! Cette société a un gros levier puisque les dettes sont de 227 millions pour un patrimoine estimé à 327 millions. Le coût de l'endettement est désormais de 11M (portage des position) pour des revenus locatifs de 24M. Si les taux montent et qu'ils ont des emprunts variables ou à refinancer et/ou qu'en même temps - crise oblige - le taux de vacance des locaux loués augmente sensiblement, elle fera tout simplement faillite. Le Rdt locatif de 7% n'est pas excellent car il correspond à de beaux locaux achetés très chers. Quand le patrimoine sera bradé par les banques pour moins de 227M après la faillite, les repreneurs qui paieront peut être cash, prendront le tout à au moins 30% moins cher. Voila pourquoi il ne faut utiliser le levier de l'endettement que sur les débuts de cycles économiques. C'est ce que j'ai fait sur des locaux physiques, un peu par chance... et avec moins de 35% de levier. De toutes façons en cas de faillite vos titres vaudront zéro et les m2 iront aux banques.
    Si vous voulez une bonne foncière prenez immorente, elle est sérieuse et n'a pas d'endettement. Je n'en ai pas perso car cela resterait dans mon ISF après mon départ qui approche, mais c'est un autre sujet. Bien à vous.

  • Lien vers le commentaire pascal Vinosoft mardi, 03 mai 2011 13:10 Posté par pascal Vinosoft

    Bonjour Michel,

    Merci de votre remarque.

    On ne peut pas valider le fondamental de ce calcul au m2 adossé sur actifs quand comme EADT on affiche un bilan très négatif et une pleine perte d'activité. C'est la première condition a respecter -le compte d'exploitation bénéficiaire- sinon ca vient grever bien sur la part value sur action notamment par le delta débiteur du Rop qui ici est le point clé (avec la progression des recettes locatives)
    Ca serait facile ainsi, mais ca marche assez rarement comme situation. J'aimerai bien rapporter les M2 au capital émis et dupliquer les valorisations qui alors seraient effet des plus ...farfelues.

    De mémoire sur EADT:

    - Un CA passé de 4 M a 1,8 depuis 2006 a 2010
    - une perte nette de 5 millions d'euros pour son exercice 2009, à comparer avec une perte nette de 2,9 millions un an plus tôt.

    - Résultat opérationnel courant qui ressort à -4,5 millions d'euros, contre 2,2 millions un an plus tôt.

    Ceci sans parler des soucis bancaires et de la qualités des actifs qui ne recèlent pas des même atouts.

    Je peux me tromper, c'est un simple réflexion de trader modeste et ouverte a toute contestation aiguisée. Cordialement.PV