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Etienne BROIS

Etienne BROIS

L'auteur de ce blog est Conseil Indépendant en Gestion de Patrimoine sur Angers. Ex-ingénieur à l'international, il aide ses clients à construire leur avenir financier en leur proposant des solutions originales taillées sur mesure comme l'investissement dans des immeubles de rapport par exemple. A travers ce blog, il vous propose de vous livrer sa vision, ses secrets et de vous faire profiter de son expérience pour gagner en liberté et ainsi maîtriser votre temps.

http://www.independancefinanciere.fr/ 

Quelle stratégie pour obtenir des revenus perpétuels en 10 ans seulement

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C’est un problème récurrent pour ceux qui souhaitent investir sur des durées courtes tout en profitant de l’avantage des crédits sur le long terme (20 ans généralement) qui permettent l’autofinancement. En réalité, mes clients qui ont autour de 50 ans me posent souvent la question suivante :

J’ai 50 ans, comment faire pour faire un investissement à l’autofinancement et avoir des revenus dans 10 ans.

La stratégie est simple et la voici dévoilée pour vous :

Pour réaliser un tel projet, il faut mettre en place l’acquisition de 2 immeubles au minimum (ou 2 biens) qui génèrent des rendements supérieurs à 8% brut. Pour le financement, il est important de partir sur 20 ans pour que l’effort d’épargne de votre part soit le minimum et que vous puissiez déduire les intérêts d’emprunt.

Chaque mois vous vous enrichissez sans le savoir !

Chaque mois pendant 10 ans, votre locataire va rembourser pour vous les intérêts, mais aussi le capital restant dû, de telle sorte que vous touchez indirectement environ 50% des mensualités sans même vous en apercevoir.

Au bout de 10 ans, vous faites un point et vous choisissez :

  • Vous n’avez pas besoin de revenus, vous continuez le financement
  • Vous avez besoin de revenus, vous revendez 1 immeuble sur 2
En vendant un immeuble, ou un bien, vous allez recevoir une somme d’argent qui correspond au capital que votre locataire a remboursé à la banque, et accessoirement sur lequel vous avez payé des impôts.

Le capital remboursé vous sera versé à la vente !

Vous allez également recevoir une plus-value qui sera plus ou moins élevée en fonction des améliorations que vous avez apportées, du marché de l’immobilier et de la fiscalité en vigueur sur les plus-values. Avec cette somme, vous pouvez alors rembourser le capital restant dû de l’autre immeuble.

Si vous n’avez pas assez, pas d’inquiétude, soit vous ajoutez une partie de votre épargne financière (solution qui n’est pas optimale), soit vous conservez un petit emprunt qui vous permettra tout de même de recevoir des revenus nets de votre immeuble.

Cette stratégie est valable à plusieurs conditions :

  • Valoriser un immeuble entre l’achat et la revente
  • Le conserver au minimum 7 à 8 ans pour amortir vos frais
  • Avoir acheté avec décote au départ (20% minimum)
  • Revendre les appartements déjà loués pour attirer les investisseurs
Vous pouvez également envisager une revente à la découpe, appartement par appartement, mais il faudra faire au préalable un état descriptif de division et une copropriété. Le coût est d’environ 2 000 à 3 000 euros que vous récupèrerez très facilement.

Prenons un exemple avec un investissement total de 800 000 euros, soit 2 immeubles à 400 000 euros.

SITUATION DE DÉPART – 2 IMMEUBLES

  • ACHAT : 400 000 euros chacun (frais inclus)
  • MENSUALITÉS : 2 320 euros/mois (3.5% sur 20 ans)
  • REVENUS BRUTS : 40 000 euros/an (10% brut)
  • REVENUS NETS : 28 000 euros/an (7% net)

SITUATION À 10 ANS

  • VALEUR DES IMMEUBLES : 490 000 euros nets (2%/an)
  • CAPITAL RESTANT DÛ : 234 600 euros (dû à la banque)
  • CAPITAL REMBOURSE : 165 400 euros
  • PLUS-VALUE : 90 000 euros (non taxable, car 7.5% frais + 15% forfait travaux)
  • COÛT REEL (EFFORT) sur 10 ans : 0 euro
  • CAPITAL OBTENU À LA REVENTE D’1 IMMEUBLE : 255 400 euros
  • CAPITAL RESTANT DÛ SUR L’AUTRE IMMEUBLE : 234 600 euros

BILAN À 10 ANS :

  • 1 immeuble vendu
  • 255 400 euros récupérés
  • 234 600 euros réinjectés pour rembourser l’autre emprunt
  • Reste 20 800 euros
  • Revenus bruts perpétuels : 48 800 euros par mois (réévalué à 10 ans)
  • Revenus nets à définir en fonction de votre fiscalité
  • Des revenus qui progressent avec l’inflation contrairement aux retraites
  • Un capital sur pied d’environ 500 000 euros à transmettre et/ou conserver
  • Un montage en SCI pour conserver les revenus, préparer la transmission et optimiser la fiscalité
Voilà, toute la stratégie consiste à utiliser le capital remboursé d’un immeuble pour rembourser le capital de celui que vous conservez. Cette stratégie est applicable pour des durées différentes, mais attention de ne pas descendre en dessous de 7 ans, car à ce moment-là, vos frais risquent de ne pas être couvert totalement. Tout dépendra du marché immobilier.

Nul besoin d’attendre 20 ans pour profiter de votre patrimoine !

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