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La recherche de rendement pour nos patrimoines financiers est de plus en plus compliquée à concrétiser.

Les banques centrales ont lancé une énorme guerre au cash et à la rente. En clair, plus rien ne rapporte.

Il faut désormais prendre des risques et souvent travailler pour réaliser du rendement avec ses capitaux.

Objectifeco passe en revue toutes les possibilités offertes de placements et les idées d'investissement par rapport à cette problématique

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Les loyers régressent-ils souvent ? C'est le risque numéro 1 pour les investisseurs en immobilier locatif !

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La variation du niveau des prix des loyers est un risque majeur pour les investisseurs immobiliers. Partout dans le monde, les personnes qui misent sur la pierre sont soumises à ce danger. Car cela pénalise le retour sur investissement  de leur acquisition, diminuant la marge du cash-flow effective. Les chances de surendettement sont ainsi plus grandes. Et surtout, on peut se retrouver coincé à devoir vendre en catastrophe pas toujours au meilleur moment.

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Si les loyers n’arrivent plus à couvrir l’inflation, ou les frais bancaires, cela peut alors devenir vite problématique. Et des situations qui paraissaient jusque là idylliques peuvent rapidement se transformer en catastrophes.


La situation dans le monde

Aujourd’hui beaucoup de spécialistes s’accordent pour dire que nous sommes dans une période déflationniste. Le pouvoir d’achat est en berne, la croissance ralentit, et les salaires ou revenus des ménages à travers le monde stagnent.

L’immobilier reste un très mauvais placement en période de déflation et cela est encore plus vrai pour ceux qui se sont fortement endettés pour acquérir un bien.


La déflation peut provoquer des effets dévastateurs chez les investisseurs

Les loyers baissent et les locataires sont de moins en moins solvables. Cela vient fortement impacter les rendements des investissements immobiliers et peut conduire à augmenter les périodes de vacance locative. Cela fait chuter la part des investisseurs et tend donc à faire baisser également les prix des logements. 

Les capacités d’achat liées aux revenus ont tendance à baisser, cela accentue la pression baissière sur les prix car pour vendre, il faudra avant tout trouver un acquéreur solvable. L’immobilier a donc tendance à se dévaloriser plus vite que le reste.

Diversifier et s’assurer de ne pas posséder trop d’actifs immobiliers est une priorité afin de pérenniser son capital. Les amoureux de la pierre vont être déçus par cette réalité. En France, où l’on attache une importance et un culte en ce qui concerne l’immobilier, les désillusions seraient très fortes.


La notion d’IRL, un élément clef pour évaluer la valeur réelle des loyers avec les variations de prix

L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.


La situation en France

Pour la première fois depuis 6 ans, l’indice de référence des loyers affiche un repli annuel de (-0,01 %) suite à la déflation latente.

C’est une première depuis 2009: l’indice de référence des loyers (IRL) a baissé au quatrième trimestre 2015, reculant de 0,01 % sur un an. L’indice des loyers s’est établi à 125,28 au quatrième trimestre (base 100 au 4e trimestre 1998), contre 125,29 un an plus tôt. Il est en légère hausse par rapport au troisième trimestre (125,26) tout en affichant un recul annuel.

Dans la mesure où le contrat de bail prévoit une révision annuelle, celle-ci ne peut dépasser l’évolution de l’IRL. Ainsi pour les locataires installés depuis un an, et dont les propriétaires souhaiteraient réviser les loyers, il est impossible d’appliquer une hausse. La formule appliquée consiste en effet à multiplier le loyer actuel (hors charges) par le nouvel IRL divisé par l’ancien IRL.

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Une indexation sur l’inflation

Si les loyers avaient déjà tendance depuis plusieurs mois à chuter, ils pouvaient encore progresser légèrement pour les locataires en place, c’est désormais plus compliqué. La croissance de l’indice de référence des loyers était en ralentissement depuis le premier trimestre 2012, quand la hausse avait atteint 2,24 % sur un an. Elle avait été de 0,15 % au premier trimestre 2015, de 0,08 % au deuxième trimestre et de 0,02 % au troisième.

Cette décélération de l’indice des loyers s’explique notamment par son indexation sur l’inflation. Or les prix à la consommation sont restés stables en moyenne sur l’ensemble de l’année 2015 après avoir atteint 0,5 % en 2014 et 0,9 % en 2013, en raison essentiellement de la chute des prix du pétrole.


Que faire de sa résidence principale en cas de déflation ? Quelle attitude adopter ? (source : www.immobilier-danger.com)

Il y a 3 situations qui se présentent généralement :

1. Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous n’avez plus à votre actif de crédit immobilier à rembourser

Il est préférable de le conserver et d’y vivre le plus longtemps possible.

2. Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous avez encore beaucoup de crédit immobilier à votre charge.

La déflation risque de peser fortement sur votre capacité à faire face à vos remboursements et votre bien pourrait se déprécier grandement. Si vous ne comptez pas y rester à très long terme, une option judicieuse est de le remettre en vente et de redevenir ainsi locataire. Vous pourrez dans ce cas là ré-envisager un investissement quand les prix auront suffisamment baissé. Le point négatif, c'est qu'il faut encaisser une perte à court terme, ce qui contredit qu'on ne peut pas perdre avec l'immobilier...

3. Vous êtes locataire et vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale

La patiente est votre meilleure alliée. Il faut attendre le plus possible que la déflation corrige les prix. Si malgré l’idée vous prend d’acheter, pensez à conserver une marge de manœuvre afin de maitriser au maximum votre endettement. En période de déflation, le cash est valorisé par rapport aux autres actifs financiers (même avec des taux d’épargne très faibles). Dans la perspective, d’un investissement immobilier futur, il est meilleur de repousser celui-lui  au plus tard, et préférer faire gonfler son apport initial. C’est d’autant plus vrai qu’une baisse des prix de 10 % peut réduire le coût total de votre achat de plus de 20 %.


Conclusion :

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Nous voyons donc que la déflation est l’ennemi des propriétaires, puisque les loyers baissent. Les crédits immobilier sont rembourser avec du vent, en plus de se déprécier. La croissance économique en berne ne favorise pas la dynamique positive. Les banques deviennent plus frileuses. Dans les années 1980, l’inflation corrigeait les excès des augmentations de prix. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas ! Les biens sont surévalués, même si la tendance baissière au niveau des prix s’est amorcée timidement. Les besoins de logements ont aussi changé avec le temps, la société est plus individualiste et libérale qu’auparavant, les familles souvent recomposées, les jeunes plus autonomes ou indépendants.


William Finck
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