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Charles Morgan

Charles Morgan




Bonjour,

Psychologue et formateur au départ, je suis aussi surtout un investisseur privé qui a acheté, rénové, mis en location, fait construire et vendu un grand nombre de propriétés au cours des vingt dernières années pendant mon temps libre, parallèlement à l’exercice de ma profession.

Je viens de publier un guide pratique sur l'investissement immobilier : LES SECRETS DE L'IMMOBILIER - Comment Bâtir Votre Liberté financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable (308 page - Ed. Aldanias)


Depuis début 2011, je blogue sur LIBERTE FINANCIERE consacré, entre-autre, au thème de l’immobilier.

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Les clefs de la réussite de l'investissement immobilier

Audience de l'article : 9891 lectures
Nombre de commentaires : 4 réactions
Il existe beaucoup de façons différentes d’investir dans l’immobilier pour devenir riche.

Vous pouvez construire votre portefeuille immobilier en acquérant différentes sortes de biens : appartements, maisons unifamiliales, immeubles avec plusieurs appartements, surfaces commerciales, bureaux, terrains, locations touristiques, propriétés à l’étranger, etc …

Et, comme stratégie d’investissement, vous pouvez « Acheter pour Revendre » plus tard avec un profit, ou « Acheter pour Conserver et Louer » et obtenir un revenu passif.

Mais quelle que soit la voie que vous choisissez pour devenir riche, il existe des principes fondamentaux que vous devez absolument respecter pour réussir à créer de la richesse à travers l’investissement immobilier.

1) “Acheter et Conserver”

Souvenez-vous toujours que vous achetez un bien immobilier pour profiter de son augmentation de valeur avec le temps.

Les immeubles prennent de la valeur au fur et à mesure que le temps passe. En moyenne – cela dépend des pays et des endroits – la valeur des propriétés augmente de 5 à 10 % par an. Vous pouvez donc créer une richesse considérable avec l’immobilier, mais cela prend du temps. Vous devez être patient et persévérant.
La stratégie qui consiste à acheter pour revendre rapidement peut être efficace pour produire de l’argent liquide. Toutefois, cette stratégie à court terme ne doit jamais être confondue avec l’objectif à long terme qui est de créer de la richesse grâce à l’augmentation de valeur des immeubles que l’on garde. C’est le meilleur moyen de devenir riche !

En résumé : Si vous le pouvez, ne vendez jamais les biens que vous avez acheté !

2) “Cash Flow is King”

L’élément le plus important à prendre en compte est le Cash Flow, c’est-à-dire la somme d’argent qui vous reste en main à la fin de chaque mois après avoir payé toutes les dépenses.

Si vous louez votre immeuble, vos locataires vous paieront tous les mois un loyer. Mais cet argent ne sera pas entièrement à vous. En effet, vous achèterez probablement votre immeuble grâce à un emprunt auprès d’une banque. Et, en contrepartie de l’argent mis à votre disposition, vous devrez rembourser – sans faute – tous les mois une certaine somme. En plus de cela, vous aurez des frais, et devrez payer des taxes, sans parler des éventuelles réparations.

La différence entre ce que vous recevez (les loyers) et tout ce que vous devez payer vous donne le Cash Flow.

Si vous n’avez pas correctement étudié le Cash Flow de votre investissement AVANT d’acheter pour vous assurer qu’il est suffisamment positif, vous risquez de faire des cauchemars et de vivre des fins de mois très difficiles !

La principale raison pour laquelle des gens sont en faillite financière et voient leur maison saisie et mise en vente publique, est parce qu’ils n’ont pas su comprendre et surveiller leur Cash Flow.

N’achetez que des immeubles qui ont un Cash Flow positif. Cela signifie que lorsque vous avez tout payé, il vous reste de l’argent en main.
N’achetez donc surtout jamais un immeuble qui a un cash flow négatif. Vous devriez chaque mois rajouter de l’argent de votre poche pour pouvoir le garder. Non seulement perdrez-vous de l’argent dessus, mais cela risque d’avoir un effet psychologique négatif sur vous.

3) Vous devez TOUT calculer

Quand quelqu’un achète une maison pour l’utiliser personnellement, c’est-à-dire pour y vivre avec sa famille, ce sont souvent les émotions qui guident l’achat.
Dans l’investissement immobilier, ce sont les chiffres qui importent. Les émotions doivent être tenues à l’écart de la décision d’achat.
Le bon investissement est celui qui possèdent les bons chiffres.

4) La localisation fait tout

Vous avez certainement déjà entendu le fameux dicton disant que dans l’immobilier, il y a 3 règles d’or :

  1. la localisation,
  2. la localisation, et
  3. … la localisation !
Quand vous achetez une maison, vous achetez aussi le quartier. Il y a des endroits qui se développent et sont de plus en plus recherchés, et d’autres qui déclinent, et que les gens aisés fuient.
Si la localisation de votre immeuble est bonne, vous n’aurez jamais de problème pour trouver de bons locataires.Votre objectif doit être d’avoir un vide locatif minimal, voire nul. Il ne sert à rien d’avoir des loyers élevés sur le papier, alors que l’immeuble est à vide à 50 %.

Si votre localisation est bonne, votre immeuble prendra de la valeur. C’est la loi de l’offre et de la demande : quand beaucoup de gens veulent la même chose, les prix montent.

5) C’est à l’achat que l’on gagne de l’argent

C’est un autre axiome fondamental de l’investissement immobilier : c’est quand vous achetez que vous gagnez de l’argent !

Si vous payez trop cher une propriété, vous aurez beaucoup de mal à compenser ce handicap : vos charges mensuelles d’emprunt seront plus lourdes, votre cash flow sera donc moins élevé, et l’accroissement de valeur de l’immeuble sera réduit.

Par contre, comprenez que si vous achetez pour 250.000 $ un immeuble qui en vaut 300.000, vous avez en peu de temps réussi à créer une valeur de 50.000 $. Pas mal, non ?

6) Financez vos achats immobiliers avec l’Argent des Autres

Les gens pensent en général que ce sont les personnes qui ne sont pas assez riches qui doivent emprunter pour acheter une maison. C’est faux ! Croyez bien que tous les investisseurs dans l’immobilier – même ceux qui sont déjà riche – achètent leurs immeubles en faisant des emprunts, même s’ils pourraient payer cash !
Pourquoi ? Parce qu’emprunter – utiliser l’Argent des Autres, comme on dit – permet d’actionner un puissant effet de levier qui multiplie la création de valeur. Utilisé correctement, l’effet de levier peut vous aider à devenir riche très vite en vous permettant d’acheter plus de propriétés avec votre capital. Lisez à ce sujet mon article sur l’effet de levier financier.

7) Ne cessez jamais d’approfondir votre connaissance de l’investissement immobilier

Le meilleur moyen de mettre toutes les chances de votre côté est d’appendre les règles du jeu.

L’immobilier est un domaine complexe. Y réussir demande de pouvoir comprendre les chiffres, de connaître le marché (les prix de vente et les loyers), de connaître les règlementations, de savoir négocier avec un vendeur ou un banquier, de pouvoir comprendre certains aspects techniques de la construction (notamment pour interpréter les devis de réparation), etc … et sans oublier qu’il faut posséder suffisamment de psychologie pour communiquer efficacement avec vos locataires.

Ne vous effrayez pas, tout cela s’apprend, et si vous vous y attachez, vous jonglerez bientôt avec toutes ces notions.

8 ) Lancez-vous à l’eau !

Même si vous lisez 100 livres sur l’investissement immobilier, vous ne gagnerez pas 1 $ ou euros tant que vous ne serez pas passé à l’action !

L’action est la clé du succès !

Si vous restez inactifs, vous continuerez à être pauvre, et vous ne réaliserez jamais vos objectifs financiers.
C’est la peur qui paralyse et empêche les gens d’entreprendre. Et, dans le domaine de l’immobilier, ce sont de très grosses sommes qui sont en jeu : des chiffres avec beaucoup de « 0 » derrière.

Mais si vous calculez bien, si vous vous assurez de la qualité de l’immeuble, et si vous respectez tous les principes énoncés ici, vous serez alors en mesure de prendre la bonne décision. (Pour une méthode expliquant en détails, étape par étape, comment devenir riche avec l’immobilier, voyez mon livre Les Secrets de l’Immobilier)

Comme le dit le dicton : « Un voyage de mille lieues commence par un premier pas ».

Alors, … Go !

Charles Morgan 



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4 commentaires

  • Lien vers le commentaire alex6 dimanche, 09 décembre 2012 22:07 Posté par alex6

    C'est exactement ce que je vous ai explique:
    Quand vous faites un achat, vous payez exactement le valeur de l'actif A L'INSTANT T. Comme il n'y a pas de valeur absolue pour un bien, il est impossible d'affirmer que vous avez pu payer quelque chose en-dessous de sa valeur subjective au moment de l'achat.
    Ou alors cela signifie que vous pourriez revendre le bien une minute plus tard pour un prix different, plus eleve dans votre exemple sans qu'il n'y ait eu aucun changement d'environnement.
    La phrase que j'ai cite est en contradiction avec votre message precedent puisque vous y affirmez qu'un bien a une valeur objective.
    Il peut en revanche y avoir des decalages d'estimation de la valeur, notamment si le vendeur est tres presse de vendre et que vous avez du temps. mais la encore, c'est la variable temps qui modifie la valeur de l'actif, pas les fondamentaux.

  • Lien vers le commentaire Charles Morgan samedi, 08 décembre 2012 07:46 Posté par charles morgan

    Bonjour,
    Désolé, mais le prix que vous payez pour un bien n'est pas sa valeur. La valeur dépend des caractéristiques du bien par rapport aux autres biens similaires dans une zone donnée et à un moment donné. Mais même si un bien a une valeur de 100, il est tout à fait possible de l'acheter 50 (bonne affaire) ou 150 (surévalué).
    La valeur est toujours quelque chose de subjectif. Elle n'est jamais objective. Elle dépend toujurs du contexte dans lequel se trouve l'objet que vous évaluez. Une femme vous paraîtra laide au milieu de top modèles, mais la même personne vous semblera une beauté au milieu de laiderons. C'est la même chose pour la valeur économique.

  • Lien vers le commentaire alex6 mardi, 04 décembre 2012 23:42 Posté par alex6

    "Par contre, comprenez que si vous achetez pour 250.000 $ un immeuble qui en vaut 300.000, vous avez en peu de temps réussi à créer une valeur de 50.000 $. Pas mal, non?"
    La valeur d'un bien est EXACTEMENT egale a ce que vous avez paye. Si vous achetez $250,000, c'est que ca vaut $250,000.
    C'est la theorie de la valeur subjective (utilite marginale) qui est correcte, pas celle de la valeur objective (Marx ou Smith)

  • Lien vers le commentaire david mardi, 04 décembre 2012 11:42 Posté par backlash

    Bonjour


    Futurs propriétaires : attention !

    L'effet de levier est très dangereux dans un marché baissier.

    Lire les très bons articles de Marc Candelier sur ce sujet

    http://www.marc-candelier.com/article-23168282.html

    http://www.marc-candelier.com/article-23418633.html