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Michel Delobel

Michel Delobel

Gestionnaire de portefeuille sous mandat via une société de gestion agréée, trader pour compte propre et formateur au trading et à l'investissement en bourse, je suis aussi fondateur du site Fenêtre sur Cours et de la société ACGest, via laquelle j'accompagne également mes clients dans la constitution et le développement de leur patrimoine, la préparation de leur retraite ou encore l'optimisation de leur fiscalité.

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Le placement préféré des français aurait-il du plomb dans l’aile ?

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L’information n’a pas fait de grands échos dans les médias, et pourtant, elle est loin d’être anodine ! En effet, après des années et des années de progression, les loyers immobiliers, mesurés par l’observatoire Clameur, enregistrent un repli moyen de 1.4% en glissement annuel, avec un repli enregistré notamment dans plus de la moitié des villes de plus de 10.000 habitants ! Simple respiration ou début de tendance ?

Je n’ai bien sûr pas de boule de cristal, mais cette information vient confirmer une étude réalisée il y a quelques mois de cela par Century 21, qui avait déjà enregistré sur 2014 un repli moyen de 1.1%, avec notamment un fort repli en île de France.

BaisseLoyers

Déjà que le rendement des investissements immobiliers a beaucoup baissé ces dernières années avec l’augmentation des prix de l’immobilier et de l’imposition, se retrouvant très souvent sous les 2% nets quand ce n’est pas dans le rouge (lorsqu’on intègre bien tous les coûts directs et indirects, et notamment les gros travaux, même si ces derniers ne surviennent qu’une fois tous les 20 à 30 ans), ce n’est clairement pas une bonne nouvelle pour beaucoup de français, qui ont fait de l’immobilier leur placement préféré.

Les raisons de la baisse

Pourquoi un tel repli ? Alors que le rendement d’un bien immobilier est déjà faible aujourd’hui, et alors que la France manque soit disant de logements, on peut se demander pourquoi les loyers s’inscrivent-ils en baisse.

La première raison que l’on peut avancer est bien sûr celle de la crise économique qui sévit depuis de longues années, et qui pèse naturellement sur le pouvoir d’achat des ménages. Quand on sait que le logement représente le premier poste de dépenses, il est logique que la crise exerce une pression sur les prix. Ce n’est d’ailleurs pas pour rien si on parle depuis 2 ou 3 ans de craintes de déflation.

Mais pourquoi le manque de logements dont on nous parle à longueur d’année ne compense-t-il pas ce repli ? La première raison que l’on peut évoquer est que s’il manque des logements en France, ce sont surtout des logements à faible loyer qui font défaut. Quant à la deuxième raison, c’est que derrière les chiffres officiels, il faut se rendre compte qu’il n’y a pas tant que personnes que cela qui sont réellement à la recherche d’un logement de façon urgente, tout en ayant les moyens de se le payer. Certes, un certain nombre de français ne se logent pas comme ils le souhaiteraient, mais ceux qui auraient besoin d’un logement s’arrangent, se débrouillent pour se faire héberger ou optent pour la collocation. On ne constate en tout cas pas (sauf quelques cas particuliers comme les logements étudiants dans certains quartiers) de files d’attente lorsqu’un logement se libère…

Enfin, j’avancerai une dernière raison, et non des moindres, confirmée par de nombreux professionnels du secteur : l’arrivée sur le marché de logements neufs aux normes BBC RT2012 (loi Pinel et lois précédentes), dont le loyer est plafonné et qui bénéficient en plus de factures de chauffage réduites du fait des normes d’isolation. Ces nouveaux logements viennent bien souvent faire concurrence aux biens plus anciens, moins modernes. Cela met donc une pression baissière sur les prix de toute une catégorie de logements !

Faut-il fuir l’investissement immobilier ?

Si investir dans l’immobilier a clairement été une belle affaire depuis 20 ans, avec l’envolée des prix, ne serait-ce pas le moment de passer à autre chose ? Le rendement d’un bien immobilier a en effet fondu depuis quelques années, et la tendance sur les prix semble devoir encore rester à la baisse pour les années à venir (avec en prime le risque d’une remontée à terme des taux immobiliers), réduisant fortement les perspectives de plus-value à la revente. Pour autant, il reste encore malgré tout des opportunités, à condition toutefois de bien étudier chaque cas.

Dans l’ancien, il est possible de trouver des biens à prix attractif avec travaux, ceci afin de se créer un déficit foncier et réduire l’impact de la fiscalité. Et dans le neuf, grâce notamment à la loi Pinel, à condition toutefois de respecter un certain nombre de règles de base (comme éviter bon nombre de sociétés vendeuses de défisc. et être très exigeant sur le choix du bien – comme c’est d’ailleurs le cas pour n’importe quel bien immo), la rentabilité peut s’avérer très attractive, et cela malgré le plafonnement des loyers (qui rendent d’ailleurs ces logements d’autant plus attractifs face aux logements plus anciens). J’ai accompagné quelques clients dans ce type d’investissement ces derniers mois, et hors perspectives de plus-values à la revente, on peut obtenir des rendements nets autour de 10% sur l’argent investi chaque mois !

Quoiqu’il en soit, si on oppose souvent investissement immobilier et investissement financier, il faut bien se rendre compte qu’ils sont d’une part très complémentaires, et d’autre part ne sont pas totalement comparables : la principale spécificité de l’investissement immobilier reste le fait qu’on puisse s’endetter pour se créer un capital. Avec des taux d’emprunt historiquement bas, cela reste une réelle opportunité.

Sans emprunt par contre, un tel investissement n’a aujourd’hui que peu d’intérêt. Quelqu’un qui aurait donc aujourd’hui du capital à investir aura tout intérêt à se tourner vers les placements financiers, qui offrent de nombreux avantages et de belles rentabilités potentielles, toutefois là aussi en respectant quelques règles de base pour éviter les désillusions et faire les bons choix en fonction de son profil.

De même, si vous avez un bien immobilier ancien en location, peut-être serait-ce le moment de vous poser la question si cela vaut le coup de le conserver ou de le revendre. Sur les bilans patrimoniaux que j’ai pu faire cette année, un seul bien immobilier affichait un rendement réel net de plus de 3%. Et encore, c’était un cas particulier d’héritage chez une personne non imposable… Le constat est donc sans appel !

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