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Etienne BROIS

Etienne BROIS

L'auteur de ce blog est Conseil Indépendant en Gestion de Patrimoine sur Angers. Ex-ingénieur à l'international, il aide ses clients à construire leur avenir financier en leur proposant des solutions originales taillées sur mesure comme l'investissement dans des immeubles de rapport par exemple. A travers ce blog, il vous propose de vous livrer sa vision, ses secrets et de vous faire profiter de son expérience pour gagner en liberté et ainsi maîtriser votre temps.

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Investir dans un immeuble de rapport et devenir rentier

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Investir dans un immeuble de rapport

Acheter un immeuble pour sa retraite

Investir dans un immeuble de rapport semble pour beaucoup une nécessité pour assurer sa retraite, avec la baisse programmée des rentes et la hausse inéluctable de la durée de cotisation dans les années futures. En optant pour l’acquisition de biens immobiliers, les investisseurs s’assurent à la fois une rente locative à durée indéterminée et se constituent un patrimoine personnel.

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Voyez plus grand avec l’achat d’un immeuble locatif

Or, le premier réflexe d’un primo investisseur est de « voir petit » avec un premier investissement du type « studio ou studette » à un prix peu élevé, dont la rentabilité est souvent réduite de manière significative par un taux de vacance élevé.

D’autre part, la stratégie d’investissement immobilier est aussi à travailler. Étant donné que vous ne ferez pas des dizaines de projets d’affilé, pourquoi ne pas réaliser des projets plus important comme l’achat d’un immeuble ou de plusieurs lots d’appartements à la fois ?

Lors de vos premiers investissements, et même pour les suivants, il est donc essentiel de vous poser les bonnes questions sur l’acquisition d’un immeuble :

  • Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
  • Dans quelles villes investir ?
  • Quelle est ma stratégie d’investissement immobilier ?
  • Comment financer mon projet d’investissement ?
  • etc…
Dans cet article, vous trouverez quelques pistes de réflexions.

Pourquoi investir dans un immeuble et pas des appartements ?

Acheter un immeuble, c’est plus rentable !

Investir dans des immeubles entiers semble pour beaucoup un rêve inaccessible ou réservé aux plus gros investisseurs. La raison est simple : peu de personnes croient leur projet possible et ne franchissent donc pas le pas. Mais il faut réaliser que ce type d’investissement est plus rentable et donc vous demande un effort bien moindre, à montant égal, que pour un appartement isolé.

UN PRIX PLUS FAIBLE AU M² GRÂCE AU PRIX DE GROS


Le premier avantage à investir dans un immeuble complet est de profiter du PRIX DE GROS. En effet, un studio sera toujours plus cher au m² qu’un T3, et un T3 sera toujours plus cher qu’un immeuble de 4 T3. En investissant ainsi un montant plus important, c’est donc un prix au m² très largement réduit qui peut descendre en dessous de 800 euros par m² dans les grandes villes de province.

Un lot est plus facile à négocier !

NÉGOCIATION PLUS FACILE

Un autre atout de taille, la négociation ! Qui est intéressé par des immeubles de rapport ? Uniquement les investisseurs ! Vous n’êtes donc plus en concurrence avec les particuliers qui cherchent à acheter pour se loger et donc le prix s’en ressent. Pour une résidence principale, le prix sera directement lié aux coups de cœur des visiteurs et non véritablement sur le prix ou la rentabilité du bien. En revanche, pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de potentiels acquéreurs, moins d’offres, car SEULS LES INVESTISSEURS se déplaceront. Plus le budget sera important, plus le choix se fera en fonction de L’INTÉRÊT FINANCIER de l’opération. Votre pouvoir de négociation en sera donc renforcé et vous ne serez plus en concurrence avec les acheteurs de résidence principale (les plus influents sur le marché immobilier) !


FRAIS DE NOTAIRE PLUS FAIBLES EN PROPORTION



Les frais de notaire sont dégressifs, c’est-à-dire que plus le bien est cher, moins ils sont importants. Si vous achetez 4 T3 à 100 000 euros vous paierez 4 x 7 769 euros soit 31 076 euros. Pour l’achat d’un immeuble de 400 000 euros, vous paierez 26 000 euros soit une économie de 20%… Nous obtiendrons donc un PRIX DE GROS sur les frais de notaire.

Investir dans un immeuble, c’est plus de liberté !

UNE GESTION LOCATIVE PLUS EFFICACE



La gestion locative est également plus efficace, car les logements sont concentrés dans le même lieu, plus besoin de parcourir des kilomètres pour gérer des logements distants. Les conflits entre locataires (bruit, gestion des poubelles, etc…) sont plus simples à gérer, car vous êtes responsable de tout l’immeuble et il n’est pas nécessaire de faire des courriers aux autres copropriétaires.

AUCUNE COPRO A GÉRER



Pas besoin d’assister à des réunions interminables où personne n’est d’accord, vous seul décidez des travaux à réaliser et choisissez les matériaux, les prestations. Plus besoin de syndic, beaucoup de temps et d’effort économisés.

Un montage en SCI plus intéressant



Il n’est souvent pas très intéressant de monter une SCI pour un appartement. En revanche, il devient une excellente idée de monter une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (à l’IS) pour bénéficier de l’amortissement du prix de l’immeuble et donc de bénéficier d’une meilleure fiscalité.

Un immeuble locatif c’est plus facile à financer !

HAUSSE LIMITEE DU TAUX D’ENDETTEMENT



Un des points intéressants qui milite en faveur de l’investissement dans les immeubles de rapport est le fait que ce type de projet se rapproche souvent de l’autofinancement et donc permet de limiter la hausse de son taux d’endettement. L’impact sur votre taux d’endettement est donc moindre que pour des projets dans le neuf comme les investissements Scellier par exemple. En bénéficiant d’un bon rendement, les projets permettent tout simplement de réaliser d’autres projets par la suite.

Les immeubles de rapport sont donc plus faciles à financer. En réalité, les banques ont plusieurs manières de calculer le taux d’endettement, que ce soit avec la méthode différentielle ou avec la méthode classique. Les immeubles locatifs sont plus rentables et les revenus locatifs s’ajoutent aux autres revenus. C’est la raison pour laquelle un immeuble est toujours plus facile à financer.

SE POSITIONNER DIFFÉREMMENT DES AUTRES



Vous l’aurez bien compris, l’objectif de cet article est de se positionner de façon différente par rapport aux autres investisseurs immobiliers. Investir dans les immeubles semble plus complexe et pourtant c’est le moyen le plus sûr et efficace de générer des revenus importants à vie.

Sous quelle forme acheter un immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble ne s’improvise pas, c’est la raison pour laquelle il est important de solliciter les conseils de professionnels reconnus pour le montage du projet, surtout s’il y a des travaux de rénovation. En revanche, l’achat et le financement d’un immeuble ne sont pas plus complexes que l’achat d’un appartement isolé.

D’un point de vue patrimonial, il est également plus intéressant d’acheter des immeubles, car de cette manière, vous constituez un patrimoine immobilier plus rapidement. En effet, vous mettez de l’énergie dans un seul projet au lieu de mettre de l’énergie sur 4 ou 5 projets successifs. Les banques vous suivront également plus facilement sur un seul projet. Au contraire, elles risquent de vous bloquer au bout de 2 ou 3 appartements en prétextant un « emballement immobilier ».

La fiscalité est aussi un élément très important pour l’achat d’un immeuble. Il existe 3 régimes principaux pour l’acquisition d’un immeuble :

  • Régime foncier classique
  • Régime du meublé BIC
  • Holding ou SCI à l’IS
Si l’investisseur est lourdement taxé (tranche à 30 ou 41%), les 2 premiers régimes risquent de coûter cher à l’investisseur. C’est la raison pour laquelle, 
le montage en SCI à l’IS ou Holding est souvent a privilégier. Il permet à l’investisseur de ne pas prendre de revenus tout de suite et de décaler ses revenus à un moment ou il en aura vraiment besoin.

Acheter un immeuble de rapport

Attention, il n’est pas plus difficile d’acheter un immeuble que d’acheter un appartement. Si vous souhaitez investir de manière régulière, acheter un immeuble locatif est même un moyen beaucoup plus rapide d’arriver à vos objectif.

La phase la plus délicate réside dans le financement, car les montant sont plus élevés. C’est la raison pour laquelle personnellement, je privilégie les zones d’investissement les moins tendues, là ou l’immobilier est plus abordable et là où les prix de l’immobilier ne sont pas exagérés.

Où faut-il investir dans un immeuble locatif ?

Le mythe de l’emplacement

Les centre-villes sont très convoités, en particulier en période de bulle immobilière comme aujourd’hui, mais des centaines de villes de petite et moyenne taille ont autant de potentiel en terme de marché locatif, avec l’avantage d’être mis de côté par l’immense majorité des investisseurs.

L’EMPLACEMENT, L’EMPLACEMENT, L’EMPLACEMENT




OUI, MAIS PAS A N’IMPORTE QUEL PRIX !


Cette phrase bien connue est martelée par tous les professionnels de l’immobilier (agences en particulier). Sachez que des logements se louent un peu partout en France et pas uniquement dans les grandes villes. Il n’est pas nécessaire d’être dans une ville 500 000 habitants pour trouver « UN » locataire !

Si vous ne louez pas, il y a une raison essentielle, c’est probablement que le logement ou le loyer ne sont pas adaptés au marché local. En acceptant ce fait, vous y gagnerez quelques points de rendement sans aucun problème et commencerez à ne plus raisonner comme le commun des mortels.

Investir dans des immeubles dans les petites villes

Investir dans des petits immeubles dans les villes de taille moyenne est une stratégie efficace qui vous permet d’améliorer votre rendement. En effet, dans les grandes villes, les prix sont élevés, la concurrence féroce et la marge de manœuvre très réduite. Difficile de réussir si vous n’avez pas des fonds illimités. En investissant dans des immeubles de rapport dans des villes de plus petite taille, le budget sera bien plus faible. Bien entendu, le rendement sera aussi plus élevé et surtout vous n’aurez pas de concurrence pour négocier le prix.

Dans ces villes, seuls les notables achètent des immeubles, donc vous aurez tout le temps !

J’ai un immeuble à vendre

Il est évident que la stratégie de sortie est à mettre en place au moment même de l’achat. Il est plus aisé de bien vendre si l’achat était une bonne affaire dès le départ.

Se vendre un immeuble à soi-même

Étant donné que la revente est parfois difficile, l’idée consiste à conserver l’immeuble en réalisant une vente à soi-même. Ce montage en SCI permet de libérer de la trésorerie tout en conservant l’immeuble.

L’idée est simple, l’immeuble est payé, on créé une SCI qui refinance l’immeuble et qui nous rachète l’immeuble. A titre perso on récupère le prix de cession et la SCI conserve le bien. L’argent libéré permet de faire d’autres projets personnels (tour du monde) ou de transmettre du capital.

Vendre un immeuble en lot

Il est aussi possible de vendre l’immeuble directement ou en petits lots. Il existe bien entendu plusieurs stratégies pour vendre un immeuble de rapport. La plus efficace consiste simplement à se mettre à la place de l’investisseur. Dans le cas d’une revente à la découpe, il créer une copropriété pour revendre chaque appartement séparément. Attention au Fisc si vos opérations de vente à la découpe sont trop rapprochées.

Vendre un immeuble complet

A noter que pour vendre un immeuble de rapport, il est indispensable de se mettre à la place de l’investisseur qui va l’acheter. Que faut-il à cet investisseur pour investir dans un immeuble de rapport. Voici une liste non exhaustive :

  • Le rendement brut et net
  • Le détail des frais
  • Le détail des charges locatives
  • Les revenus de chaque lot, appartement, local, garage etc…
  • L’historique de gestion (Bilan de SCI par exemple ou gestion locative)
  • Une bonne vision des travaux à réaliser
  • Une vision de la dynamique locative de l’immeuble
  • Un historique de tous les travaux réalisés
  • etc…
Si vous arrivez à répondre à toutes ces questions, il sera facile de revendre votre immeuble locatif ! Bien entendu, il est intéressant de se poser toutes ces questions dès la phase d’achat. En effet, comme je le répète, une plus-value se fait à l’achat !

Quelles stratégies immobilières pour investir dans un immeuble ?

Formation immobilier

J’ai développé une formation complète qui s’appelle Stratégie Immobilier Haut Rendement. Cette formation en e-learning revient sur le mensonge de la retraite, le mensonge des placements financiers. Elle permet également de sélectionner les stratégies les plus efficaces en fonction de vos objectifs. Cette formation permet également de tout savoir sur les immeubles de rapport ; comment acheter, où rechercher des immeubles et comment obtenir des rendements à 2 chiffres.

Vidéos gratuites de stratégie immobilière

Si vous n’êtes pas encore prêt pour investir dans l’immobilier, je vous recommande la série de 4 vidéos gratuites que vous pourrez recevoir en cliquant ici.

Maintenant, n’oubliez pas une chose, en adoptant une stratégie différente de tout les investisseurs, vos résultats seront probablement bien meilleurs également. Investir dans un immeuble de rapport n’est pas très compliqué en réalité !

Etienne
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