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Charles Dereeper

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Rédacteur, éditeur, entrepreneur, trader...

Je vis en fonction de l’intuition, du coeur et de la possibilité de mourir à chaque instant. Pas de vie sans création quotidienne ! 

Je mets à la poubelle la culture chrétienne et le reste des religions pour neuneus attardés qui veulent nous faire gober qu'il existe trois dieux uniques (car 3 = 1, ben oui quoi, c'est un truc religieux, nous les quiches, on peut pas comprendre, c'est que eux) dont en plus, nous serions séparés (ben oui, si dieu est déjà en nous, on n'a plus besoin de se soumettre à des religieux assoiffés de domination... leur seule solution consiste à nous raconter qu'on est tout seul et dieu est ailleurs. Bien sûr, on peut lui dire bonjour, mais à condition de prendre une carte de membre...).

En fait, en considérant que nous sommes tous connectés ensemble nous les humains basiques, la vie retrouve son sens perdu et on peut se passer sans souci de cette morale catholique bidon...

Sinon, j'ai tenté du mieux que j'ai pu, d'effacer ce que m’ont raconté les profs gochos de mon enfance (yavait du boulot), l'éducation plus qu'inefficace de mes parents et toutes les âneries que l’Etat français a tenté de m’imposer pour me tenir en laisse...

Je suis totalement contre le dogme du profit maximal, qui égare la majorité des humains et qui détruit tout !

J'ai besoin autour de moi de gens électrons libres, insoumis aux normes sociales vicieuses et visqueuses et insoumis à leurs propres peurs !

Un spécial remerciement éternel pour Alain qui en 2001 / 2003 m'a offert le plus précieux des cadeaux.


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Immobilier en baisse - faut il continuer à investir malgré les contradictions des taux et des prix ? - j'interroges Romuald Lesage

Audience de l'article : 7461 lectures
Nombre de commentaires : 6 réactions
Hello tout le monde, je poursuis mes interviews des différents auteurs.

Cette semaine, je me penche sur l'immobilier. Ce qui m'a frappé, c'est le nombre incroyable de contradictions qui peuvent être écrites sur ce sujet.

Les taux sont bas (il faut acheter)
Les prix sont au plus haut et commencent à décliner (il faut vendre)
Les impôts sont confiscatoires et montent toujours plus haut (il faut arrêter de faire de l'immo)
Les lois ont été modifiées en faveur des locataires (il faut arrêter)
L'inflation monétaire grille nos économies (il faut acheter de l'immo)
La France va s'écrouler (il faut acheter et vendre de l'immo - les uns pour avoir un toit et conserver son patrimoine - les autres parce que les prix vont s'écrouler... allez savoir !)

....

Bref, concrètement, on fait quoi ? J'avais besoin de l'avis d'un gars carré, technicien qui met en oeuvre méthodiquement une stratégie d'investissement années après années. Je me suis donc tourné vers Romuald. Que dire de Romuald ? Ce n'est pas un blogueur dans l'âme. Il aime bien former les gens (découvrir son pack de 8h de vidéo pour les investisseurs locatifs débutants ici), mais il n'aime pas trop faire de l'édito. Il est plus à l'aise à l'oral. Ce n'est pas un gros investisseur car il est jeune. Mais par rapport aux gens de son âge, en valeur relative en prenant en compte ses ressources financières, on peut dire qu'il est très sérieusement actif sur le marché de l'investissement locatif.

Charles Dereeper



J'ai réalisé quatre autres interviews il y a quelques semaines

Eric David, une grosse interview très personnelle sur sa vie à l'international depuis 30 ans - ses recherches perso et son expérience de l'expatriation aux Philippines

Eric David, une interview sur le trading FOREX en première partie

Sacha Pouget, le spécialiste de la biotech Santé qui nous parle des perspectives long terme du secteur, de la création de son fonds et de ses performances 2014 de +46% en 8 mois

Tradosaure, l'analyse technique chartiste de CMC Markets, quinzième auteur de Objectifeco en audience long terme, pour une conversation estivale pour faire connaissance

Loic Abadie, qui fait un gros point sur les tendances des différents marchés actions, devises, immobilier





Bande son de l'interview de 13 minutes




Retranscription écrite

Comment ça va Romuald ? Cela faisait longtemps que l’on ne s’était pas parlé. Je voulais t’appeler pour prendre des nouvelles sur ce que tu pensais de la tendance du marché immobilier, et parler d’investissement locatif, d’opportunités en période de baisse des prix, de la manière dont on pouvait procéder si on voulait investir dans de l’appartement locatif.

Le premier point que je voulais voir avec toi, c’est qu’actuellement il y a des grosses contradictions sur les déclarations des différents spécialistes. Certains nous disent que les taux sont au plus bas, et qu'il faut donc acheter parce que le coût de l’emprunt immobilier n’a jamais été aussi bas. D’autres nous disent au contraire que les prix immobiliers sont au plus haut, et que le risque c’est que ça se casse la gueule très fort et qu'il vaut mieux donc éviter d’investir dans l’immobilier. Je voulais connaître ton opinion à propos de toutes ces différentes déclarations, car au bout d’un moment on ne sait plus trop ce qu’il faut faire. Est-ce qu’il faut acheter ? Est-ce qu’il faut vendre ? Qu’est-ce qu’on fait ?



C’est vrai que les taux de crédit sont au plus bas, c’est un indicateur d’achat. Effectivement, il faut acheter mais il ne faut pas acheter n’importe quoi et pour faire non plus n’importe quoi. C’est-à-dire que réaliser un investissement immobilier aujourd’hui, oui, mais pour de la location et à condition - et unique condition – que cet investissement immobilier s’autofinance. Pourquoi ? Parce si vous achetez aujourd’hui pour faire de la spéculation, c’est-à-dire acheter 100 000 € pour revendre 150 000, le marché étant au plus haut, vous n’aurez pas de plus-value comme les 150 000 que vous espérez. Le marché va avoir une tendance baissière, donc, au lieu de vous retrouver à 100 000, vous allez vous retrouver à 80 000 dans un an ou deux. Ce n’est pas une plus-value que vous allez empocher, c’est une moins-value que vous allez devoir assumer.




Donc tu crois à la baisse ? Tu crois à la baisse des prix immobiliers dans l’horizon trois à cinq ans ? C’est baissier ?

Oui, je crois pendant deux ans. Je ne pense pas qu’on puisse voir plus loin que ça mais, pendant un an ou deux, je pense que c’est baissier. En revanche, il faut savoir quelque chose : ce n’est pas parce qu’un marché baisse qu’on ne peut pas acheter. C’est pareil en bourse. Je ne suis pas un spécialiste de la bourse mais je sais qu’il y a des gens qui font des fortunes en investissant à la baisse. Dans l’immobilier c’est la même chose, vous avez un marché qui est tel qu’il est. Par contre, si vous avez la possibilité de faire un investissement immobilier qui s’autofinance, c’est un actif que vous avez parce que de toute façon la dette va se rembourser d’elle-même, et vous n’avez pas d’argent à sortir de votre poche. Cela veut dire que si vous divorcez, vous gardez le bien ; s’il vous arrive d’être au chômage, vous gardez le bien ; si votre femme décède, vous gardez le bien ; si vous décédez, elle garde le bien. Donc le bien, lui, il lui arrive rien parce qu’il s’autofinance. Donc la clé dans tout ça, c’est savoir bien investir. C’est-à-dire qu’on n’investit pas n’importe comment. Il faut un investissement qui s’autofinance, un investissement qui s’autofinance réellement.

Il y a différents types d’autofinancements. Si vous écoutez différents types de professionnels, vous allez avoir différentes manières de faire de l’autofinancement. Si vous écoutez le banquier, il va vous dire l’autofinancement c’est quoi : c’est quand la mensualité, vous prenez 1000 € par exemple, est couverte par un loyer. Alors le loyer, il ne faut pas qu’il soit de 1000 €, il va falloir qu’il soit plus important. Si on prend une mensualité de 700 € à la banque, il faut 1000 € de loyer pour couvrir cette mensualité. Parce que le banquier considère seulement 70 % du loyer qui rentre pour pouvoir couvrir la mensualité. Parce qu’il considère que vous allez avoir 30 % de charges, des travaux, des impôts à payer. Tout cela rentre dans les fameux 30 %. L’autofinancement du point de vue du banquier, c’est ça.

Ensuite, l’autofinancement du point de vue réel, ce que l’on appelle le « cash-flow ». C’est-à-dire vraiment le flux de trésorerie que vous avez. Cet autofinancement là, veut dire : je ne mets jamais un euro de ma poche, c’est plutôt je devrais dire - pour rendre à César ce qui appartient à César – je ne sors jamais un dollar de ma poche, parce que c’est un américain qui m’appris cela. On ne doit jamais payer quelque chose de sa poche. Tous les frais doivent être couverts, que ce soit la mensualité, que ce soit les travaux, que ce soit l’assurance, que ce soit les impôts. Tous les frais doivent être couverts par le loyer et par ce que paie le locataire. C’est-à-dire que c’est le locataire qui paye la dette, et ce n'est pas nous. Quand vous faites ça, vous avez un actif. Et cet actif il ne risque rien, même si vous l’achetez maintenant dans un marché baissier, parce que ce marché baissier, un jour, redeviendra à la hausse. De toute façon, vous pourrez vendre quand cela sera favorable. C’est-à-dire que si ce n’est pas favorable dans deux ans, ce sera peut-être favorable dans cinq ou dans quinze, et vous vendrez votre actif au bon moment. C’est pouvoir attendre qui est intéressant. Si vous pouvez attendre dans l’immobilier, finalement vous êtes toujours en situation de gagner. C’est celui qui ne peut pas attendre qui perd. Vendre dans l’urgence, c’est là où l'on perd beaucoup d’argent. Et c’est là que ça fait le profit des très bons acheteurs.




Actuellement, l’autre problème assez inquiétant, c’est la fiscalité qui galope pas mal. En matière immobilière, cela n’arrête pas de bouger. J’ai l’impression que les impôts montent. Y-a-t ‘il encore moyen de monter ces opérations malgré cette fiscalité ? C’est quoi ta position ? Tu n’es pas inquiet par la fiscalité française dans le domaine de l’immobilier ? Elle devient de moins en moins favorable.

C’est sûr, elle est de moins en moins favorable. Par exemple, les opérations de plus-value, celles qu’on déconseillait tout à l’heure, dans le type de marché que l’on a aujourd’hui, sont encore moins favorables, sont rendues encore moins favorables. A l’inverse, je lisais dans un journal spécialisé il y a quelques jours, qu'ils veulent très prochainement baisser les plus-values sur les terrains à bâtir. Donc, là par contre, cela deviendrait plus favorable pour faire de la spéculation sur les terrains à bâtir. Vu que cela bouge tout le temps, ce qui se passe c’est qu’il y a des fois, d’un côté, moins d’opportunités et d’autres opportunités qui se créent d’autres côtés. Il ne faut pas dire que tout est blanc ou tout est noir, cela ne marche pas comme ça. Il faut juste observer ce qui se fait et s’adapter en permanence. C’est-à-dire que quand on recalcule son autofinancement, on le recalcule avec les nouvelles règles, à chaque fois que l’on va essayer d’acheter un « deal ». A partir de là, on ne se fait plus avoir. C’est tout. C’est comme cela que ça marche.




Pour l’investissement locatif, actuellement cela donne quoi les impôts ? C’est quoi ton opinion ? C’est encore jouable, il y a encore moyen de monter des « deals » ?

Oui, c’est encore jouable. Par exemple, sur le nu, il y a des possibilités d’enlever les impôts. Simplement en faisant des travaux ou en achetant un « deal » à rénover avec de gros travaux. Cela fait que pendant des années on ne va pas payer des impôts à cause d’un crédit d’impôt.

Ensuite, il y a la stratégie du meublé ou du loueur meublé non-professionnel où là, c’est encore pire, on amortit le bien. On amortit complètement le bien. Quand on amortit le bien pendant des années et des années, des dizaines d’années, on ne paie pas d’impôt. On amortit le bien entre 25 et 35 ans selon les différents auteurs, c’est documenté d’une manière différente. Dans ce cas-là, tant qu’on amortit le bien, en général, on ne paie pas d’impôts. Il y a encore d’autres stratégies dans l’immobilier.

Il y a des stratégies de démembrement mais ça je vous en parlerai une autre fois. Il y a des spécialistes là-dessus qui font des choses très intéressantes qui vous permettent d’acheter un bien à seulement 60 % de sa valeur totale. Le bien, au bout de quinze ans, est complètement à vous une fois que vous avez fini de le payer. Ce sont donc d’autres stratégies qui sont très intéressantes.




Je voulais revenir sur tes étudiants dans ta formation. Je voulais que tu nous parles des questions qu’ils te posaient. C’est quoi la plus grande difficulté quand on n’est pas encore investisseur immobilier et qu’on veut le devenir ? Qu’est-ce qui leur pose problème ? Qu’est-ce qui les bloque au démarrage ?

Eux, ils se posent des questions comme : Investir, oui, mais qu’est-ce que je dois acheter ? Comment faire ? Quelle est la bonne stratégie pour acheter ?

La réponse clé de toute ça, c’est la méthode. Il faut une méthode et la méthode doit être centrée sur l’autofinancement comme je l’explique depuis le début. C’est-à-dire que si vous avez une méthode qui vous dit « achetez, puis on verra bien » : Ça ne marche pas. Il faut faire des calculs, il faut voir si l’investissement est rentable. À partir du moment où vous achetez quelque chose de rentable, et que c’est à l’achat que vous le savez, cela veut dire que vous prévoyez déjà la sortie. Quand vous allez revendre, ça va être bon aussi pour vous. Comme cela vous êtes sûr de quasiment gagner à tous les coups. Après, effectivement, s’il y a une bombe nucléaire qui tombe sur la ville de Bordeaux, je ne dis pas mais il y a des limites.




Les stratégies ? Il y a des stratégies bien réfléchies ?

Oui, il y a beaucoup de stratégies. Après, il y a des trucs techniques comme :Est-ce que la loi Alur va jouer un petit peu dans la tendance baissière ? Effectivement, la loi Alur c'est une loi qui est particulière parce qu'elle n'est pas du tout faite pour les investisseurs. Au contraire, elle est faite pour les locataires, pour protéger les locataires. C'est une loi vraiment sociale, faite par des socialistes. Elle aurait plutôt tendance à encadrer les loyers. Mais apparemment le texte a été très allégé et les loyers sont encadrés de manière intelligente. Cela ne devrait donc pas poser de problème non plus. C'est vrai qu'il y avait un risque réel de déstabilisation du marché avec cette loi, si vraiment elle était passée à la première lecture et de manière brute. Mais là maintenant, elle a été très adoucie. C'est intéressant.

Sinon, on a : Comment savoir si la demande locative est assez élevée ? Comment être sûr que l'on va louer son bien ? Les gens se demandent : «Est-ce que je pourrai louer mon bien si jamais je l'achète ? »Il y a des techniques qui sont vraiment très simples pour arriver à savoir ça. Il y a la technique de la fausse annonce. Vous prenez les photos de l'annonce que vous comptez acheter et vous repassez l'annonce sur un autre site en disant :« Voilà, j'ai ce bien à la location. Si je le mets à 500 €, est-ce que vous êtes intéressé ? » Si vous avez des appels toute la journée, cela veut dire qu'à 500 € il sera loué. Ce sont des trucs qui marchent. Certains ne trouvent pas ça très réglo mais ce sont des trucs qui fonctionnent.

Sinon, il y a un truc très important dans l'immobilier : c'est connaître le marché. Ce que je fais, c'est que je construis avec mes étudiants une base de données. Une méthode qui fait qu'au bout de quelques jours ils maîtrisent leur marché. Ils savent que pour un bien de 100 000 € à Bordeaux, à Toulouse, à Marseille, il y a tel marché autour : cela va donner des T1, des studios, des T2, s'il y a des travaux cela va coûter tant, et ainsi de suite. Comme ça, ils connaissent leur environnement. Ainsi, quand ils vont visiter les biens, ils ne sont pas sans repère. Ils ont des outils de comparaison entre biens. Cela aide vachement aussi à se positionner, et puis à mener la bonne négociation pour faire baisser le prix au mieux.





J'ai une petite question perso : Est ce que tu as fait des bons coups à titre perso récemment ? Tu en es où de tes opérations immobilières personnelles ? Tu ne fais pas que vendre une formation ou éduquer les gens à investir ? Tu es également investisseur sur fonds propres.

J'ai acheté deux biens l'année dernière. J'ai profité de mon CDI. L'année dernière j'étais encore employé, j'ai donc fini d'utiliser la capacité d'emprunt de mon CDI, parce que les banques aiment beaucoup les CDI... ça les rassure. J'ai donc acheté deux biens l'année dernière : un T3 de 54 m² à Bordeaux, qui vaut à peu près 650 € à la location, et un studio de 26 m², en quartier étudiant, sur Bordeaux aussi. Il est loué à 465 € cette année. J'ai augmenté le loyer.





Donc, tu es 100% investi en ce moment ?

Là, en ce moment, j'ai fait ça. Maintenant je me tourne un peu plus vers le business, pour retrouver un petit peu de fonds, un petit peu de liquidités. Puis, je vais réinvestir. Si ce n'est pas dans six mois, ce sera l'année prochaine en 2015. Il y a des moments où l'on investit, il y a des moments où l'on investit moins. C'est comme ça. Donc vous voyez, l'année dernière, c'était aussi la crise et moi j'ai acheté deux biens. Je pense qu'il faut faire ça intelligemment et il n'y a plus de souci.





Ok très bien Romuald. Eh bien écoute, je te dis à bientôt. Merci d'avoir répondu à mes questions.

Avec plaisir. Merci, au revoir.


crisedusiecle
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6 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Balthazar mardi, 23 septembre 2014 14:22 Posté par balthazar

    @guillaume


     


    Assez d'accord que le pari me parait bien  compliqué aujourd'hui.


    Pour quelqu'un qui a acheté à prix décent  il y a quelques années, avec des taux renégociables, oui, mais là maintenant, je demande à voir pour l'autofinancement !


    Par ailleurs, franchement, investir pour louer, si je devait le faire dans un pays civilisé, la France serait sans doute mon dernier choix. Quand t'as vu des proches mettre 5 ans pour se défaire d'un locataire "indélicat", et l'état de nerf et d'angoisse dans lequel ça les a mis, ça donne pas envie de jouer les cobayes !


     

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper lundi, 22 septembre 2014 22:54 Posté par Charles DEREEPER

    la notion de territoire en business est primordiale...

    si la grande ville est morte, cela ne signifie nullement que le business du locatif est mort.

    c'est la meme chose pour la fiscalité et la croissance. le déplacement est l'outil de base de l'investisseur.

  • Lien vers le commentaire Guillaume lundi, 22 septembre 2014 20:25 Posté par Guillaume

    Quand on voit qu'un apprt dans les grandes villes françaises s'achète 400 mois de loyers, bon courage pour en trouver un qui s'autofinance !

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper lundi, 22 septembre 2014 14:44 Posté par Charles DEREEPER

    Pouvoir tenir le bien coute que coute est le fondement de la formation et de la stratégie de Romuald. Des loyers en baisse, c'est prévu des le départ au moment de l'achat dans son raisonnement.

    du coup, Romuald n'a pas évoqué dans cette interview ce point précis.

  • Lien vers le commentaire Balthazar lundi, 22 septembre 2014 13:17 Posté par balthazar

     intervieux => interview

  • Lien vers le commentaire Balthazar lundi, 22 septembre 2014 13:17 Posté par balthazar

    Meme si je partage l'analyse sur les perspectives de prix à venir, il y a une grosse faille dans le raisonnement : quid si les loyers baissent (ou en cas d'impayés, de procès, ...) ??? Comment rembourse t'on la banque qui n'attendra pas ???


    Si  les prix baissaient fortement, dans un premier temps les loyers seraient surement maintenus, voire en augmentation (peur d'acheter = demande supplémentaire pour la location). Mais dans un deuxième temps, l'abondance de biens pas chers referaient revenir les locataires vers l'achat (qui paierait un loyer 1000 si il peut rembourser 800 à la banque pour le meme bien ??). Et cela entrenerait une baisse de la demande locative et donc une chute des loyers et donc l'investissement ne serait non seulement plus rentable mais un facteur de risque lourd.


     


    Le raisonnement déroulé dans l'intervieux est trop rapide, attention.