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Etienne BROIS

Etienne BROIS

L'auteur de ce blog est Conseil Indépendant en Gestion de Patrimoine sur Angers. Ex-ingénieur à l'international, il aide ses clients à construire leur avenir financier en leur proposant des solutions originales taillées sur mesure comme l'investissement dans des immeubles de rapport par exemple. A travers ce blog, il vous propose de vous livrer sa vision, ses secrets et de vous faire profiter de son expérience pour gagner en liberté et ainsi maîtriser votre temps.

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Immeubles de rapport à Angers : les rendements deviennent attractifs 8%+

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Je n’ai pas été très actif sur le blog ces 2 derniers mois et il y a une raison toute simple à cela, plus une minute à moi ces derniers temps. Ce n’est pas pour ça que je ne vous prépare pas quelques surprises pour le début d’année 2014. Je vous en parlerai dans le prochain article si vous le voulez bien.

La raison pour laquelle je n’ai pas une minute à moi, c’est que nous voyons clairement une évolution du marché immobilier du Maine & Loire. Le rendement des immeubles de rapport retrouvent des niveaux acceptablesdans le Maine & Loire (8 à 10%) et les beaux immeubles commencent à sortir du bois ! Les vendeurs acceptent maintenant de vendre à des prix raisonnables (800 à 1 200 euros/m²). Les rendements qui étaient à un niveau trop faibles retrouvent des couleurs !

" Des rendements trop faibles jusqu’à 2012 "


En réalité, le marché était très difficile pour les investisseurs jusqu’en 2009-2010 : peu d’immeubles, des rendements souvent trop faibles (5 à 6% seulement) et beaucoup de particuliers décidés à acheter coûte que coûte. En 2011 et 2012, les clients se sont fait plus rares et les immeubles plus nombreux, mais nous avons vu apparaître un blocage du marché immobilier de manière générale, car les prix restaient trop élevés. Seules les belles affaires à des rendements raisonnables (minimum 7 à 8%) se sont vendues.

" Hausse des stocks, baisse des prétentions "

Aujourd’hui, dans le seul département du Maine & Loire, environ 500 immeubles de rapport sont à vendre, et sur ces 500 immeubles, quelques dizaines seulement sont au bon prix. Avec la crise, la hausse de la fiscalité et la raréfaction des acheteurs capables de financer leurs projets, les vendeurs commencent à devenir raisonnables en terme de prix (800 à 1 200 euros par m²).

" Des beaux immeubles arrivent maintenant sur le marché." 

Autre phénomène, les personnes qui partent à la retraite veulent vendre leur immobilier pour profiter un peu plus et gérer un peu moins. En conséquence, des immeubles qu’il serait impossible de trouver en temps normal arrivent sur le marché, et vu le faible nombre d’acquéreurs potentiels, les vendeurs motivés doivent proposer un bon prix pour vendre.

" Certaines agences immobilières en difficulté" 

Avec le ralentissement des ventes de maison individuelle, la baisse du nombre d’acquéreurs solvables et la crise, les agences voient leur chiffre d’affaire chuter de manière importante, ce qui donne lieu à une concurrence plus rude entre les agences. Cette situation de crise dans les agences favorise la négociation, c’est pour eux une question de survie parfois.

" Quel est le bon prix pour un immeuble" 

Il existe plusieurs méthodes de valorisation d’un immeuble de rapport, mais la plus appliquée est la « méthode par capitalisation », c’est-à-dire qu’on estime le prix de l’immeuble en fonction des revenus locatifs et des travaux à réaliser. Aujourd’hui, dans le Maine & Loire, la cible en terme de rendement est à 10% brut, c’est à dire 10 000 euros de revenus par an pour un immeuble à 100 000 euros (travaux inclus).

Pour les biens de qualité, sans travaux, bien situés, dans les grandes villes comme Angers, on peut accepter du 8% et au contraire, si le bien est dans une plus petite ville, avec quelques travaux à prévoir, alors il est préférable de viser les 11 à 12%.

" Des marges de négociation de plus en plus importantes" 

Avec la raréfaction des acheteurs solvables, la multiplication des biens à vendre, une concurrence de plus en plus acharnée entre les agences, on assiste à un phénomène nouveau : les agences s’appliquent à négocier le prix de vente avec les vendeurs, ce qui nous permet de faire des offres acceptables pour les vendeurs et à des prix intéressants pour les acheteurs.

" Une méconnaissance de l’immobilier locatif pour les agences" 

Malheureusement, seuls les agents immobiliers les plus expérimentés savent évaluer un immeuble au bon prix, et si ce n’est pas le cas, comment expliquer à un vendeur que l’agent immobilier s’est trompé de 50%… dans ce cas, aucune négociation n’est possible, il ne nous reste plus qu’à attendre 1 ou 2 ans. Autre point, certaines agences mettent le bien en vente au prix que le vendeur souhaite.  Evidemment, cette méthode est très mauvaise, puisque le vendeur va fixer le prix de manière arbitraire en fonction de ses besoins financiers et non en fonction de critères plus objectifs.

" De belles opportunités à venir" 

De plus en plus d’immeuble à des prix compétitifs et je ne vais pas m’en plaindre, bien au contraire, il faut prendre le travail tant qu’il est là ! L’avantage en ces temps troubles pour l’économie, c’est que les vendeurs sont sur-fiscalisés, ils pensent que l’immobilier va baisser dans les années qui viennent (ce qui rejoint ma propre analyse), ils sont alors dans une phase de doute et la négociation est d’autant plus facile.

Comme la vague des années 80, nous assistons à un changement de main de l’immobilier d’investissement, et les années qui viennent représentent une formidable opportunité pour les investisseurs qui souhaitent se positionner. L’immobilier est probablement en crise, et c’est pour cela que le moment est parfaitement choisi pour investir,en faisant bien attention d’acheter au bon prix bien entendu.

Dans le prochain article, je vous parlerai de la création de notre toute nouvelle formation en immobilier…

N’hésitez pas à commenter cet article et à nous donner votre vision sur votre propre marché immobilier local.
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