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Paul Sarrazin

Paul Sarrazin

Je m’appelle Paul, j’ai 37 ans et je suis fonctionnaire.

Je vis en couple et suis papa de deux jeunes enfants, un garçon et une fille.

Depuis quelques années, ma compagne et moi-même avons accumulé une modeste expérience dans les domaines de l’immobilier et de l’investissement et c’est tout l’objet de ce blog que de vous faire partager celle-ci.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires dans la région normande de notre maison et de 6 lots qui nous rapportent environ 2500 euros mensuels. Enfin, quand je dis « nous sommes propriétaires », c’est surtout la banque.

Mon objectif n’est pas de devenir votre gourou mais de vous faire un retour de nos aventures (et mésaventures).

Comme vous vous en apercevrez vous-mêmes, au fil du temps, notre démarche a été de plus en plus construite et réfléchie.

Au départ, notre seul objectif était de posséder notre chez-nous : rien de très original.

Puis, nous avons développé un goût pour la chose immobilière le jour où, ayant accumulé un peu d’épargne, on s’est dit « bon, et maintenant, qu’est-ce qu’on fait, on laisse cet argent dormir à la banque ou on vise un peu mieux ? »

Ma compagne travaillant dans l’immobilier, nous nous sommes dits que c’était la solution la plus évidente.

Ce n’est qu’au bout de 4 opérations positives (je sais, on est un peu long à la détente) que je me suis dit qu’il fallait creuser davantage la question.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires de 6 lots générant un revenu de 2550 euros par mois.

Finalement, après avoir lu pas mal de livres, blogs, sites, revues… et échangé avec des investisseurs et des « professionnels de l’immobilier », un collègue m’a demandé un jour pourquoi je ne livrais pas notre expérience sur le Net.

D’abord un peu dubitatif, je me suis dit « pourquoi pas, si cela permet à d’autres personnes d’avancer plus vite dans leurs réflexions ».

Voilà donc l’objet de ce blog : vous proposer une méthode afin de construire votre patrimoine et vous enrichir (matériellement et intellectuellement, j’insiste sur ce point), vous faire partager nos réussites comme nos échecs afin que vous évitiez les pièges pour être aussi efficaces que nous l’avons été, si ce n’est plus.

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COMPLÉMENT DE REVENU IMMOBILIER : LE TOP 10

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Disposer d’un complément de revenu est devenu chose courante. Si les fins de mois sont difficiles et que vous n’avez pas encore franchi le pas, peut-être y songez-vous ? Ou bien, vous cherchez à « mettre du beurre dans les épinards » comme on dit. Pour vous faire plaisir ou dans l’optique d’un projet qui vous trotte dans la tête depuis longtemps. Ou encore, vous êtes fin stratège et estimez que, de nos jours, il devient nécessaire de diversifier vos revenus. Cela réduit la dépendance vis -à-vis de votre employeur et multiplie les chances de vous enrichir. Sans même parler de la retraite, ce mirage lointain. Pas faux.

Des amis vous ont dit que l’investissement immobilier est un complément de salaire réservé à une caste. Mais qu’en savent-ils réellement ? Ont-ils investis eux-mêmes ? Ou essayé seulement ? A moins qu’ils n’aient oublié de préciser que vous pouvez vous lancer dans l’immobilier à partir de… 0 euro. Non ? Ils ne vous l’ont pas dit ?

Et pourtant la chose est possible. Ne poussez pas les hauts cris. Il suffit d’un peu d’astuce. Et, quand on est à la recherche de solutions alternatives pour arrondir ses fins de mois, de l’astuce ce n’est pas ce qui doit manquer.

Voici une liste détaillée de 10 compléments de revenu du moins onéreux au plus coûteux. En fonction de votre aversion au risque et surtout de votre capacité financière. Vous en trouverez forcément un pour « mettre du beurre dans les épinards ».

Complément de revenu immobilier : le top 10

  1. Utiliser son domicile
complement de revenuQuand on parle d’investissement immobilier ou de complément de revenu par l’immobilier, on oublie souvent son propre domicile. C’est ignorer que l’on est assis sur un actif qui peut déjà nous rapporter de l’argent.

Tout d’abord, vous pouvez louer une ou plusieurs chambres à des étudiants ou à de jeunes travailleurs. Cette pratique se développe depuis quelques années, notamment pour ses vertus sociales. C’est ce qu’on appelle le logement intergénérationnel. Des personnes du troisième âge qui ont de la place chez elle accueillent des jeunes pour se loger en échange de services ou d’un petit pécule tous les mois.

Si ce complément de salaire vous intéresse, voici les conditions requises : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31297

Mais vous pouvez également exploiter les chambres de votre résidence principale si vous habitez dans un secteur touristique. La création de chambres d’hôtes peut se révéler particulièrement lucrative, surtout si vous avez plusieurs chambres dans votre maison.

Au préalable, il faudra veiller à respecter certaines normes pour l’accueil de touriste, comme par exemple l’installation de toilettes et salle de bain privatives. Vous trouverez tout ici.

Si vous n’appréciez pas d’être envahi chez vous, cette solution ne sera pas à conseiller.

Coût de mise en place : de O à quelques milliers d’euros.

Complément de revenu : de 100 euros à plusieurs centaines d’euros chaque mois.

  1. Utiliser son terrain
Utiliser son terrain est une solution plus méconnue et pourtant elle peut s’avérer un bon complément de revenu.

Si vous disposez d’un grand terrain, vous pouvez en détacher une parcelle constructible. Pour cela, vérifiez le plan local d’urbanisme. Celui-ci peut imposer une superficie de terrain minimum. Le plus simple est de faire passer un géomètre pour étudier la faisabilité de votre projet et borner la parcelle. Il étudiera l’emprise au sol, la hauteur des bâtiments ou bien encore l’implantation de la construction par rapport aux limites séparatives. Une déclaration préalable en mairie sera également nécessaire.

Ca c’est pour ceux qui veulent empocher rapidement un beau chèque (quelques dizaines de milliers d’euros). Regardez cet article du site Le Particulier qui vous explique la marche à suivre et cette vidéo pour vous faire une idée.


Reportage sur la division de terrain - diviser... par Terraindesign 

Si vous ne souhaitez pas vous séparer d’une partie de terrain, optez pour le « gamping ». Cette nouvelle tendance consiste à accueillir sur son terrain des campeurs.  Vous avez ici moins d’obligations même si, pour vous démarquer et attirer le maximum de campeurs, il est conseillé d’aménager une cuisine extérieure ou de mettre à disposition une pièce aménagée dans une dépendance (salle de bain et toilettes la plupart du temps).

Pour en savoir plus :

Gamping

Campedansmonjardin

Coût de mise en place : de O à quelques milliers d’euros.

Complément de revenu : de 20 euros à plusieurs centaines d’euros chaque mois.

  1. Investir dans les SCPI de rendement
Si vous êtes définitivement allergique avec l’idée d’accueillir des gens dans votre maison ou sur votre terrain, envisagez d’investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

Les SCPI, aussi nommées « pierre papier », sont des SCI spécifiques car elles font appel public à l’épargne et ont pour objet exclusif l’acquisition, la gestion et l’entretien d’un patrimoine immobilier locatif.

Aujourd’hui, on dénombre plus d’une centaine de SCPI !

Celles-ci peuvent être investies dans tous les types d’actifs immobiliers. Mais, en général, elles se spécialisent dans les murs de boutiques et l’immobilier d’entreprise. Elles peuvent également s’intéresser spécifiquement à un territoire : Paris et sa région, une ou plusieurs régions de province, l’international…

Tous les ans, les SCPI redistribuent aux porteurs de parts l’essentiel des loyers nets perçus (loyers bruts – les frais de gestion divers).

De ce fait, l’achat de parts de SCPI, qui peut se faire à partir de quelques centaines d’euros, est très proche d’un achat en direct. Excepté que vous n’avez pas à gérer le bien et les locataires !

Les inconvénients des SCPI sont les frais liés à la souscription (environ 10 % du prix de la part) et à la gestion. Votre horizon d’engagement doit donc être sur une dizaine d’années pour « amortir ces frais ». Autre inconvénient : une liquidité trop faible. En clair, revendre ses parts peut parfois prendre du temps particulièrement pour les SCPI dites « fiscales », recommandées pour les personnes lourdement fiscalisées. Evitez donc ce genre de piège.

Voici le classement des meilleures SCPI en 2014 établi par Le Revenu.

Si vous souhaitez en savoir plus, je vous invite à aller visiter le site de David Sertillange :www.etreunrenard.com.

Coût de mise en place : à partir de quelques centaines d ‘euros

Complément de revenu : rendement de 5 % pour les meilleures SCPI

  1. Investir dans les foncières cotées
complément de revenu

Autre option : faire l’acquisition d’actions de sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse (ou foncière cotées). Dans ce cas, vous achetez des parts (donc des actions) de ces sociétés et êtes intéressés aux résultats via les dividendes. Or, les dividendes sont généralement très élevées de par le statut de ces sociétés (obligation de reverser au moins 85 % des loyers + au moins 50 % des plus-values).

Sur le marché boursier français, on peut citer Unibail-Rodamco (rendement de 4.50 %) ou Nexity (4.87 %). Sachez que les plus généreuses sont nord-américaines : les canadiennes Dream Office Reit (rendement de 7.1 %), Cominar (8.6 %), American Realty Capital Properties (6.36%) et HCP (7%) par exemple.

Un des avantages par rapport aux SCPI est que ce support d’investissement est plus liquide : il vous suffit de revendre vos actions si vous souhaitez dégager des liquidités.

Evidemment, vous êtes soumis aux fluctuations de la bourse. A déconseiller aux âmes sensibles donc.

Pour une explication plus détaillée :

Edito : Investir sur les foncières cotées


Coût de mise en place : à partir de quelques centaines d’euros.

Complément de revenu : de 5 % à 7 % de rendement sur le capital  investi.

  1. Investir dans un parking
Très à la mode il y a quelques années, l’investissement dans les parkings ou les garages a perdu de sa pertinence. Mais il reste sans doute quelques affaires à dénicher. Surtout que les frais de notaire vont être réduits sur les petites transactions à compter de mai 2016. Il faudra compter 10 % de la valeur du bien avec un plancher minimum de 90 euros, comme il est expliqué ici.

L’emplacement sera une donnée à privilégiée cela va de soi. Et quand on parle d’emplacement, il ne s’agit pas que du quartier. Essayez d’identifier un lieu dans lequel le manque de stationnement est criant. Privilégiez un parking ou un box à proximité immédiate de l’ascenseur ou de l’escalier si vous êtes en sous-sol. Pensez également à vous adapter à la morphologie des voitures vendues aujourd’hui de type 4/4.

Un box qui ferme à clé se louera mieux qu’une simple place de parking extérieure. Vous pouvez également cibler les propriétaires de deux-roues. Les motards sont souvent amoureux de leur machine et donc prêts à débourser quelques dizaines d’euros chaque mois pour avoir l’esprit tranquille. Un box occupé par une voiture peut être facilement utilisé pour abriter deux motos. Le rendement sera plus élevé avec ce type de formule.

Comme dans tout type d’investissement immobilier, l'achat par lot favorisera une meilleure négociation et donc un rendement plus important. Regardez l’exemple de Julien :http://parkinggarage.fr/

L’avantage indéniable de cet investissement est qu’il n’implique que peu de coûts de fonctionnement (travaux, taxe foncière, charges de copropriété). Un autre atout méconnu est la souplesse du « bail ». En effet, celui-ci est minimaliste. Une clause peut même être insérée mentionnant qu’au moindre retard de paiement sans justificatif, il sera mi fin au bail.

Coût de mise en place : à partir de 3000 euros

Complément de revenu : à partir de 20 euros mensuels

  1. Investir dans un local commercial
La rentabilité de murs commerciaux est traditionnellement plus forte que celle des logements.

L’avantage de murs de commerce c’est que les travaux d’aménagement sont à la charge du locataire. Autrement dit, si le bien ne paye pas de mine, mais qu’il est bien placé pour le commerce, ce n’est pas grave.

De plus, la taxe foncière peut être prise en charge en totalité par votre locataire si cela est stipulé dans le contrat de bail.

La durée d’un bail commercial étant de 9 ans, vous serez en principe plus tranquille quant au risque de turn-over.

Soyez attentifs au type de commerce qui est installé ou qui va s’installer. Je sais par exemple que ma banque refuse de suivre certains commerces de bouche (mais pas de polémique !)

Voici un exemple donné par François sur son blog : Objectif tune.

Coût de mise en place : de 25000 à 100000 euros.

Complément de revenu : de 100 à 400 euros par mois.

  1. Investir dans une maison de bourg
Voilà un complément de revenu méconnu et injustement délaissé. Il présente pourtant de nombreux avantages : prix accessible, pas de copropriété, rendement intéressant…

Lisez cet article dans lequel j’évoque le sujet en détail. En moyenne, je gagne environ 200 euros chaque mois pour un investissement de 70 000 euros tous frais compris (et intégralement financés par la banque).

Un autre exemple ? En voici un qui hélas m’a échappé.

Si vous respectez un certain nombre de critères tels la proximité des commerces et des écoles, le juste prix, un bien de qualité avec une déco modernisée…, vous allez sérieusement arrondir vos fins de mois. A noter un point qui est de plus en plus demandé par les locataires : l’accès à Internet et la qualité du débit.

Contrairement à ce que certains peuvent penser, il y a une réelle demande pour ce type de bien.

Ce genre d’opération étant assez originale, vous pouvez fortement négocier le prix car les personnes intéressées ne courent pas les rues. Maintenant, si l’exotisme vous fait peur, choisissez un autre complément de salaire.

Coût de mise en place : de 30000 à 70000 euros.

Complément de revenu : de 150 à 300 euros par mois.

  1. Investir dans un studio
Le studio ou les F1 sont traditionnellement loués à des étudiants ou des jeunes travailleurs. Si vous habitez à proximité d’une ville universitaire, vous pouvez donc dénicher ce type de surface et la louer sans aucune difficulté. Mais il ne sera pas toujours facile de dégager un complément de revenu satisfaisant (mettons 100 euros) car le prix au m² de ces logements est bien plus élevé que celui d’appartements plus grands.

Une solution s’offre à vous dans ce cas : faire du meublé en courte durée. Vous vous adresserez autant à des touristes qu’à des cadres ou chefs d’entreprise en déplacement professionnel.

Le prix à payer sera une certaine disponibilité pour multiplier les nuitées. Mais le rendement va clairement décoller !

Sébastien de Louer en courte durée vous donne des conseils avisés dans cette vidéo :

 


Ou bien vous faites de la « location mixte ». Pendant l’année scolaire, vous êtes tranquille en louant à un étudiant. L’été venu, vous louez à des touristes. Tout bon pour votre complément de revenu. Cela vous permettra de payer vos propres vacances.

Autre option : la découpe : vous achetez un appartement plus grand et le divisez en 2, 3 ou même 4.

Coût de mise en place : de 30000 à 100000 euros.

Complément de revenu : de 200 à 600 euros par mois.

  1. Investir dans une grande surface
Les maisons ou les grands appartements ont longtemps été délaissé par les investisseurs qui préféraient miser sur les plus petites surfaces.

Or, avec les nouvelles tendances de logement comme la colocation, investir dans ces biens présente de nouveau de l’intérêt. Regardez cette vidéo de Bfm business pour vous en convaincre.

L’allongement de la durée des études et le pouvoir d’achat en baisse expliquent notamment cette vogue.

Misez sur un logement possédant au moins trois chambres. Si votre maison ou appartement se situe dans un environnement favorable (ville universitaire ou centre économique important), vous pourrez louer votre bien à des étudiants ou à de jeunes travailleurs faisant le choix de la colocation. Vous pouvez également faire l’acquisition d’une grande surface (au moins 80 m²) et la réaménager s’il manque une ou deux chambres.

Le rendement est alors meilleur. Par exemple, un F4 loué à une famille 800 euros pourra être loué trois fois 350 euros soit 1050 euros. Appréciable n’est-ce pas ?

Coût de mise en place : à partir de 100000 euros

Complément de revenu : à partir de 150 euros

  1. Investir dans un immeuble de rapport
Ah, l’immeuble de rapport, le Graal de l‘investisseur immobilier !

Il est vrai que cet investissement présente de nombreux avantages : vous êtes le seul propriétaire et çà cela n’a pas de prix : vous faites ce que vous voulez dans votre immeuble, pouvez le diviser, le réaménager comme bon vous semble, engager des travaux ou non… Vous maîtrisez davantage les coûts : pas de syndic, vous choisissez les prestataires de service…

De plus, l’immeuble de rapport est un marché moins concurrentiel : les acquéreurs (enfin, surtout les néophytes) se focalisent sur les appartements.

Autre avantage : vous achetez en une seule opération plusieurs biens. Donc moins de paperasse.

Et surtout, vous achetez un lot d’appartements. Or, c’est comme quand on fait les courses, qui dit lot dit rabais (en principe ! Ne vous faites pas avoir !) La décote admise est d’environ 20 %.

La gestion est également simplifiée lorsque vos lots sont tous au même endroit.

Mais, il ne faut pas se mentir, acheter un immeuble de rapport est un engagement plus lourd. Si vous avez des travaux, vous serez seul à en assumer le coût. Donc, gardez une épargne disponible et importante de côté.

La gestion sera également plus lourde, normal puisque au lieu d’avoir un seul lot vous en aurez plusieurs.

Si vous souhaitez revendre, il faudra retrouver un investisseur pour reprendre le tout (ce qui est plus rare comme évoqué plus haut) ou vendre à la découpe, ce qui entraînera un certain nombre d’obligations à respecter mais aussi potentiellement une belle plus-value !

Voici le site à connaître sur le sujet : http://immeuble-de-rapport.fr/

Coût de mise en place : de 100 000 à 500 000 euros.

Complément de revenu : de 8 à 15 % de rendement.

Les atouts du complément de revenu immobilier

complément de revenu

Bien-sûr, il existe d’autres sources pour compléter son salaire chaque mois : baby-sitting, 2èmejob… Vous avez sans doute entendu parler du « cashback » qui vous permet de vous rembourser une partie de vos achats en ligne. Ou des sondages rémunérés. Allez lire cet article de Patrice d’Optimiser son budget sur ce type de complément de salaire.

Ceci dit, l’investissement immobilier présente certains avantages qui le rende particulièrement attractif.

UN COMPLÉMENT DE REVENU PASSIF

Globalement, l’investissement immobilier vous amène un complément de revenu passif. Exception faite de la location en courte durée, plus chronophage.

Votre mission principale sera donc d’encaisser les loyers, de gérer la relation avec le locataire (sauf si vous déléguez à une agence bien-entendu) et de participer aux réunions du syndic de copropriété (si tant est que vous soyez intégré dans une copro). Allez, je vais être généreux, comptez une dizaine d’heures par an.

UN COMPLÉMENT DE REVENU + UN PATRIMOINE

Investir dans l’immobilier c’est également se constituer un patrimoine, financier si vous avez opté pour des SCPI ou des foncières cotées, ou physique dans les autres cas.

Vous ne faites pas que « mettre du beurre » dans les épinards : vous vous constituez un patrimoine qui pourra être transmis à vos enfants ou à vos proches.

De plus, comme il s’agit d’un investissement longue durée (15, 20 ans voire davantage), vous pouvez raisonnablement espérer une plus-value si vous choisissez de revendre.

UN COMPLÉMENT DE REVENU PUIS UN REVENU DE SUBSTITUTION

Un bon investissement immobilier doit vous apporter un complément de salaire d’une centaine d’euros chaque mois. Imaginez si vous en possédez deux, trois ou quatre. Sachant que vous mettrez la barre toujours plus haut en terme de cash, ce sont plusieurs centaines d’euros mensuels que vous gagnerez.

Vous rembourserez alors vos crédits successifs de manière anticipée pour dégager des « loyers pleins ». Le complément de salaire sera alors devenu un salaire de substitution… 
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