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Tanguy CARADEC

Tanguy CARADEC

Je suis investisseur et blogueur, à la fois passionné de l’investissement et curieux du fonctionnement de notre monde moderne.  A l’age de 16 ans, j’ouvre mon premier PEA au Credit Mutuel, placé sur un fonds indiciel CAC 40. Coup de chance, en 1 an le gain est de près de 50%. Depuis, je sais que l’on peut gagner en bourse… j’apprendrai plus tard que l’on peut aussi perdre.

4 ans plus tard, je commence des études en école de commerce, à l’ESSEC et je cherche un investissement pour financer en partie mes études (qui coutent cher à mes parents). Le rendement des actions est depuis plusieurs années supérieur à 10% par an (nous sommes en 1999) et je réfléchis à faire un prêt étudiant à 4% pour le placer sur les marchés actions. Au même moment, je tombe sur une offre de la Société Générale proposant un produit garantissant (croyais je à l’époque, en fait un produit structuré), sauf accident exceptionnel, un rendement de 40% sur 3 ans. Ni une, ni deux, je vais ouvrir un compte à la Société Générale, emprunte le maximum possible et soucrit au placement en récupérant au passage la différence sur mon compte. Le placement devant à échéance rembourser 100% de mon prêt et de ses intérêts. Mais je comprends plus tard que je parie au pire moment, nous sommes en pleine bulle internet et le placement soi-disant garanti sera en fait une grosse perte étant investi entièrement en actions.

A la sortie de l’école, mes premiers salaires contribuent à rembourser mon prêt étudiant et je fais une pause dans mes investissements. Puis le prêt soldé, je m’intéresse de nouveau à la bourse en particulier à l’analyse technique, mais aussi aux turbos, sans grand succès. je dois remettre en question l’enseignement que j’ai reçu et décide d’apprendre à investir. A force de lire et d’apprendre auprès de mes mentors, je finis par comprendre plusieurs lecons essentielles pour réussir ses investissements. J’ ai diversifié mes investissements avec l’ immobilier et l’ or, et je peux envisager à présent de devenir libre financièrement sans travailler jusqu’à 65 ans.

Mon objectif est de continuer à développer mon patrimoine ainsi que de partager mon expérience pour vous aidez à vous aussi investir et devenir libre.

Tanguy Caradec

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Comment j’ai acheté quatre maisons aux USA et les cinq règles à respecter

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Lorsque je parle à mon entourage de mes investissements immobiliers aux USA, j’ai souvent beaucoup de questions car cet investissement sort un peu des sentiers battus. Il est très rentable; et pourtant, peu de gens souhaitent franchir le cap et envisager sérieusement la question. C’est pourquoi j’ai pris le temps de raconter mon expérience, revenant sur mes investissements et qui j’espère vous donnera les clés pour y investir avec succès. Tout est dit plus bas, organisé en quatre parties:

  • Les raisons qui m’ont amené à m’intéresser à l’immobilier aux USA
  • Les démarches que j’ai du entreprendre
  • Les résultats chiffrés
  • Les facteurs clés de réussite que vous pouvez appliquer pour réussir vos investissements immobiliers
N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires et bonne lecture.

Partie 1:  Il y a trois raisons qui m’ont amené à m’intéresser à l’immobilier aux USA

1. En 2010, je voulais investir dans l’immobilier mais l’immoblier francais était cher. Les courbes de Friggit montrait que l’immobilier francais était en haut de cycle avec un risque de forte baisse possible. J’avais de l’épargne à placer mais je n’avais envie de continuer à investir sur mon assurance vie ou de laisser l’argent sur mes livrets. Surtout je voulais diversifier mes investissements pour ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier. C’est à ce moment que j’ai regardé hors de nos frontières et les subprimes faisaient encore la une des journaux.

2. L’immobilier aux USA avait lui subi une forte baisse des prix. Certains biens avaient perdu plus de 50% de leur valeur. Le risque de baisse future était donc limité selon moi. La psychologie des investisseurs avait été fortement marquée par les subprimes et la baisse qui en a résulté. Plus grand monde ne voulait y investir son argent. Et c’est dans ce genre de situation que l’on peut faire de bonnes affaires.

3. La valeur de l’immobilier avait baissé d’accord mais est-ce que mon investissement allait être rentable ? Allais-je être sûr que cela rapporterait ? En cherchant sur internet j’ai découvert que les loyers n’avaient pas vraiment baissé et qu’on pouvait atteindre des rendements bruts de près de 20%. Ensuite qu’ils existait un système fédéral qui permettait de réduire très fortement le risque d’impayés. Cet investissement était peu risqué car les revenus allaient être au rendez-vous, et ce, quelque soit l’évolution du prix de l’immobilier.

Ma décision était prise, mais je ne savais pas comment faire. Par ou commencer ? Était-il faisable de gérer des biens à plusieurs milliers de kilomètres de distance. Voici comment je suis passé concrètement à l’action.

Partie 2:  Pour réussir, il est préférable de se faire aider par des experts

Avant de sauter le pas, j’ai cherché un intermédiaire capable de m’aider à investir à plusieurs milliers de kilomètres. En cherchant sur internet, j’ai trouvé le site usa-immo.com et pris contact avec son fondateur, lui même investisseur français dans l’immobilier aux USA.

Je recommande vivement de passer par un intermédiaire compétent, idéalement ayant lui même investi sur place. En effet cela va vous permettre d’investir « clés en mains » et donc de gagner du temps et de l’argent et:

  • Investir sur des biens préalablement sélectionnés pour leur qualité intrinsèque
  • Investir sur des zones géographiques dynamiques (attention, il existe de grandes disparités entre les états américains)
  • Vous mettre en relation avec des partenaires locaux fiables: avocat, comptable, gestionnaire locatif,…
  • Vous aider au quotidien dans vos démarches, qui peuvent être un peu ardues si l’on est tout seul.
  • Vous conseillez dans votre déclaration fiscale, votre ouverture de compte bancaire aux USA,…
Passez par un intermédiaire vous permet de sécurisez votre investissement et d’être guidé pas à pas dans vos démarches. Concrètement vous allez devoir:

  • Créer une société dite LLC (par un avocat) qui va portez vos investissements
  • Ouvrir un compte en dollar (idéalement aux USA) pour collecter vos loyers
  • Recherchez des biens, préalablement sélectionnés par votre intermédiaire sur place, aux choix
  • Signer un contrat avec une agence locative qui assurera la gestion de votre bien immobilier
  • Une fois la maison trouvée, préparer et signer le closing day
Ca y est vous êtes propriétaire, il vous reste à présent à:

  • Rénover le logement si besoin puis trouver un locataire. C’est votre agence qui va s’occuper des ses démarches, elle pourra si vous le souhaitez, chercher un locataire « section 8″.
  • « Section 8″ est un programme de subvention fédéral (un équivalent des aides aux logement) qui va éliminer quasiment le risque d’impayé, le risque n°1 de tout investissement locatif. En contrepartie, le loyer peut-être légèrement (-5%) en dessous du marché
  • Une fois le locataire trouvé, vous commencez à recevoir vos loyers et un document de reporting de votre agence détaillant les revenus perçus et les dépenses (maintenance, gestion locative, …).
Pour mon premier investissement, je suis donc passé par USA Immo qui m’a parfaitement conseillé. J’ai acquis une maison à Tampa, en Floride, qui a été rapidement rénovée puis louée au prix annoncé, sans surprises. Entre le moment du closing (16 Aout 2011) et le premier loyer (Octobre 2011), il s’est passé 6 semaines malgré une importante rénovation (l’efficacité américaine en action!).

Pour le financement, il ne m’a pas été possible d’ emprunter en France ou aux Etats-Unis. J’ai du financer cash (heureusement cela rapporte plus que l’assurance-vie).

Partie 3:  Les résultats (ca marche!)

Je vais partager avec vous les résultats chiffrés pour vous montrer ce que l’on peut attendre de ce type d’investissements. Sur mon premier investissement à Tampa, j’ai à présent 2 ans d’historique de loyers.

  • Investissement net (Maison + assurance + frais de closing): 70 756 $
  • Revenus nets (après maintenance, gestion locative, assurance,..): 18 227$
  • Soit un rendement net de 25,8% sur 2 ans (12,2% sur les 12 premiers moi puis 13,6% sur les 12 derniers mois) soit 1,1% par mois
Cela m’a donné envie de continuer. J’ai acheté une deuxième maison, en Alabama cette fois, en mai 2012.

  • Investissement net (Maison + assurance + frais de closing): 43 664 $
  • Revenus nets (après maintenance, gestion locative, assurance,..): 6 931$
  • Soit un rendement net de 15,9% sur 16 mois soit 1,0% par mois
De ces revenus, il faut retrancher les impôts. Le sujet est assez technique car il y a une convention fiscale entre la France et les Etats-Unis, qui évite la double de non imposition. En gros (mais je vous invite à consulter l’intermédiaire que vous choisirez),  vous serez redevables de l’impôt aux USA sur les revenus fonciers de votre LLC. En France, vous devrez déclarer ces revenus qui seront pris en compte dans votre revenu fiscal de référence (donc augmentant votre taux marginal d’imposition) mais il sera annulé par un crédit d’impôt équivalent. Vous devrez également régler les prélèvements sociaux liés à ces revenus.

En juin 2013, j’ai continué en achetant deux nouvelles maisons, l’une à Atlanta et une autre en Alabama. Il est trop tôt pour faire un bilan mais pour l’instant cela fonctionne bien. Chaque mois, je vais donc percevoir environ 2 000$ (avant impôts), un premier pas vers l’indépendance financière.
De plus cet investissement profite de la reprise de l’immobilier américain et générera une plus-value à la revente. Il est également protecteur de l’inflation (voir les articles sur l’inflation).

Partie 4:  Les 5 règles à respecter pour vous aussi réussir vos investissements aux USA

  • Se faire aider par un professionnel de qualité, comme USA immo qui a lui même investi dans l’immobilier aux USA
  • Faire gérer votre bien par une bonne agence locative qui s’occupera de (presque) tout
  • Acheter un bien dans une zone dynamique des Etats-Unis, ou les flux migratoires sont positifs
  • Si vous le pouvez, louer via le programme « Section 8″ qui réduit fortement le risque locatif
  • Ouvrir un compte aux USA pour réduire les frais bancaires lors du versement de vos loyers
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