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Paul Sarrazin

Paul Sarrazin

Je m’appelle Paul, j’ai 37 ans et je suis fonctionnaire.

Je vis en couple et suis papa de deux jeunes enfants, un garçon et une fille.

Depuis quelques années, ma compagne et moi-même avons accumulé une modeste expérience dans les domaines de l’immobilier et de l’investissement et c’est tout l’objet de ce blog que de vous faire partager celle-ci.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires dans la région normande de notre maison et de 6 lots qui nous rapportent environ 2500 euros mensuels. Enfin, quand je dis « nous sommes propriétaires », c’est surtout la banque.

Mon objectif n’est pas de devenir votre gourou mais de vous faire un retour de nos aventures (et mésaventures).

Comme vous vous en apercevrez vous-mêmes, au fil du temps, notre démarche a été de plus en plus construite et réfléchie.

Au départ, notre seul objectif était de posséder notre chez-nous : rien de très original.

Puis, nous avons développé un goût pour la chose immobilière le jour où, ayant accumulé un peu d’épargne, on s’est dit « bon, et maintenant, qu’est-ce qu’on fait, on laisse cet argent dormir à la banque ou on vise un peu mieux ? »

Ma compagne travaillant dans l’immobilier, nous nous sommes dits que c’était la solution la plus évidente.

Ce n’est qu’au bout de 4 opérations positives (je sais, on est un peu long à la détente) que je me suis dit qu’il fallait creuser davantage la question.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires de 6 lots générant un revenu de 2550 euros par mois.

Finalement, après avoir lu pas mal de livres, blogs, sites, revues… et échangé avec des investisseurs et des « professionnels de l’immobilier », un collègue m’a demandé un jour pourquoi je ne livrais pas notre expérience sur le Net.

D’abord un peu dubitatif, je me suis dit « pourquoi pas, si cela permet à d’autres personnes d’avancer plus vite dans leurs réflexions ».

Voilà donc l’objet de ce blog : vous proposer une méthode afin de construire votre patrimoine et vous enrichir (matériellement et intellectuellement, j’insiste sur ce point), vous faire partager nos réussites comme nos échecs afin que vous évitiez les pièges pour être aussi efficaces que nous l’avons été, si ce n’est plus.

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1ER INVESTISSEMENT LOCATIF : ÉTUDE DE CAS

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Dans cette vidéo, je vous explique comment on a appliqué les 5 clés pour réussir son 1er investissement locatif.

 


En 2012, nous avons décidé de réaliser notre premier investissement locatif. Nous avions un peu d’épargne de côté qui dormait à la banque (livret A). Comme vous le savez, c’est loin d’être la meilleure idée quand on veut voir fructifier son argent, d’autant que cette épargne se fait littéralement ronger par l’inflation.

La bonne affaire ?

Nous sommes donc partis en quête d’un appartement dans Caen centre avec une belle rentabilité. Après plusieurs jours de recherche, une annonce a attiré mon attention sur le site Internet d’un notaire de campagne : appartement F2 dans le quartier St-Gilles actuellement loué 520 euros hors charges, prix : 75 000 euros. Et c’est tout, pas plus de détails et surtout aucune photographie. Pour info, ce quartier est très bien placé, entre l’université, le port et ses restaurants et le centre-ville à deux pas.

Nous prenons rendez-vous sur place et visitons en fait plusieurs appartements puisque le propriétaire de l’immeuble se sépare de l’ensemble à la découpe (7 appartements en tout, du studio au F3).

Les biens sont dans un état correct même s’ils auront besoin d’un rafraîchissement après le départ des locataires respectifs.

Nous restons sur notre première idée, c’est le F2 de l’annonce qui nous plaît, au 2ème étage avec vue sur l’abbaye aux dames pour ceux qui connaissent la ville de Caen. En plus, il y a une cave comprise dans le prix, ce qui n’est pas à négliger : les rangements sont toujours prisés des locataires.

Négocier, toujours négocier

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En dépit de ces atouts, nous décidons d’y aller un peu fort sur la négociation : 60 000 euros. Quand je dis y aller fort, cela risque d’en faire sourire certains, mais, pour nous, proposer un prix diminué de 20 % par rapport au montant initial nous est apparu « gonflé ».

On n’y croyait pas trop, surtout avec un loyer en face de 520 euros hors charges payé par un locataire en place depuis près de 10 ans sans avoir jamais posé le moindre problème de paiement. Bref, le rêve de tout investisseur débutant qui cherche aussi à se rassurer. Et pourtant, deux jours plus tard, divine surprise : le propriétaire était OK à 60 000 euros. Damned ! Evidemment, on a regretté aussi sec de ne pas avoir formulé une offre encore plus basse…

Regret passager car nous avons appris, après la signature du compromis de vente, que l’actuel propriétaire était à deux doigts de la saisie et que ses créanciers avaient demandé à fixer des prix planchers auxquels il fallait vendre chaque appartement. En l’occurrence, pour celui qui nous intéressait, ce prix plancher était de 60 000 euros. Oui, c’est ce qu’on appelle la chance du débutant !

L’investissement idéal ?

Cela fait un peu plus de deux ans que nous avons acquis ce bien et on peut dire qu’il nous a mis le pied à l’étrier. Tout d’abord, financièrement, nous avons réalisé une opération intéressante avec une belle rentabilité (9 % brut). Ensuite, cette opération nous a apporté une crédibilité auprès des banques. La directrice d’agence qui suit nos dossiers me l’a encore dit la semaine dernière « on voit que vous savez faire, il n’y a jamais de souci avec vous ». Cela fait toujours plaisir de recevoir des compliments. Et, last but not least, CELA VOUS MOTIVE !!! Et vous donne envie de recommencer.

Ce qu’il faut retenir ici, c’est que nous avons réalisé un bon investissement pour des investisseurs débutants :

  • une demande locative assurée : l’appartement est très bien placé (centre-ville d’une agglomération de plus de 250 000 habitants).
  • le bien est « liquide » comme disent les financiers. Comprenez que, si un jour, on a besoin de cash, cet appartement devrait trouver rapidement acquéreur.
  •  un locataire ancien qui ne pose jamais de problème. Cà c’est un vrai bonheur en terme de gestion, il demande seulement à ce qu’on lui transmette chaque mois une attestation de paiement du loyer.
  •  un cashflow positif : le loyer est assez élevé au regard de la surface (520 euros pour 36 m²). Sur ce dernier point, nous n’y sommes pour rien, vu que nous avons « hérité » du bail signé par le précédent propriétaire mais nous n’allons pas nous en plaindre ! Nous remboursons une mensualité de 430 euros assurance comprise (emprunt sur 15 ans). Les charges qui s’ajoutent représentent un montant de 55 euros (taxe foncière, assurance propriétaire non occupant et charges de copropriété). Ce qui nous donne un cashflow positif de 35 euros par mois, soit 420 euros par an. A noter que la mise de départ ne nous mettait pas en danger (60 000 euros).
La limite que j’apporterai à ce premier investissement est qu’il concerne un appartement. Qui dit appartement dit copropriété. J’en ai parlé dans  ma vidéo intitulée une affaire qui peut tourner au cauchemar, dans une copropriété, vous ne savez jamais comment vont se comporter les autres copropriétaires. Et il peut y avoir quelques désagréments !
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