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Charles Dereeper

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Faut il investir dans l'immobilier locatif pour étudiant ?

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C’est la question d’un lecteur de ma lettre. Si j’achète un bien immobilier locatif au dessous du prix actuel du marché (-20%) et que je le finance à crédit à 4% avec assurance, j’utilise l’effet de levier du crédit pour me constituer un patrimoine et l’effort est supporté par le locataire. Je pense à un appartement près du campus Villejean à Rennes.

Ma réponse

Je connais Rennes pour y avoir traîné 4 ans, ville sur laquelle j’ai acheté un studio pour étudiant, histoire de me rendre compte du jeu. Je suis en procès pour m’en débarrasser…

La volatilité des locataires fait que le risque de location est important. Les agences immobilières le disent toutes : elles ont une partie de leur parc qui est vide. Rembourser un emprunt à partir d’une occupation non garantie exige un haut rendement. Il ne faut pas oublier que les étudiants ne louent que 10 mois de l’année dans le meilleur des cas.

Or, le prix de vente au m² sur Rennes est encore élevé, même dans le quartier pourri de Villejean. Il ne faut pas confondre rentabilité brute et nette. L’ancien exige des rénovations et du temps.

Les mensualités de studio étudiant sont petites. Il est impossible de financer le temps qu’on y passe, notamment à chercher des locataires, à faire des visites ou à déléguer à une agence ce travail.

En outre, les étudiants rechignent de plus en plus dans les villes de province à habiter des chambres meublées de 10m². Ils veulent tous un minimum de confort et préfèrent souvent se rabattre sur la coloc ou des studios plus grands, entre 17 et 25m². Or, le rendement sur des 20m² qui garantissent plus facilement un succès commercial, donc un taux d'occupation élevé et un risque moindre, n'a rien à voir avec le rendement des 10m², du fait de la valeur au m² des loyers qui est asymétrique.

Il faut prendre en compte les impôts fonciers qui ont toutes les probabilités d’augmenter, les assurances et les rénovations avec la loi thermique à venir en 2012.

J’ai rencontré un marchand de biens à Rennes qui en avait une cinquantaine en portefeuille. Sa stratégie ? Tout vendre et tout remplacer par des fonds de commerce.

Le studio étudiant est un enfer, un trou noir aspirateur de temps, pour un rendement médiocre si on prend en compte tous les paramètres.

Les plus malins achètent à Rennes des T5 qu’ils cassent de A à Z pour refaire des studios de colocation à l’intérieur. Ils parviennent à multiplier les rendements par ce biais. Ce type d'opération est vraiment meilleure que l'achat de plusieurs petits studios. Maintenant, en Floride, on trouve déjà des rendements de 15 à 20% par an…

Enfin, l'immobilier dépend des cycles.  Actuellement, la Fed combat l'écroulement économique potentiel des USA par le biais de politiques monétaires hors norme. L'argent coule à flot dans les matières premières et l'immobilier avec les taux zéro. Le risque est tout simplement de se retrouver ruiné comme l'ont été les japonais, une fois que ces politiques laissent apparaître toutes leurs conséquences à long terme.

Maintenant, je n'ignore pas que les Français vivent dans un monde parallèle et ne sont pas concernés par les contraintes de la réalité économique...

 

Charles Dereeper

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