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Tanguy CARADEC

Tanguy CARADEC

Je suis investisseur et blogueur, à la fois passionné de l’investissement et curieux du fonctionnement de notre monde moderne.  A l’age de 16 ans, j’ouvre mon premier PEA au Credit Mutuel, placé sur un fonds indiciel CAC 40. Coup de chance, en 1 an le gain est de près de 50%. Depuis, je sais que l’on peut gagner en bourse… j’apprendrai plus tard que l’on peut aussi perdre.

4 ans plus tard, je commence des études en école de commerce, à l’ESSEC et je cherche un investissement pour financer en partie mes études (qui coutent cher à mes parents). Le rendement des actions est depuis plusieurs années supérieur à 10% par an (nous sommes en 1999) et je réfléchis à faire un prêt étudiant à 4% pour le placer sur les marchés actions. Au même moment, je tombe sur une offre de la Société Générale proposant un produit garantissant (croyais je à l’époque, en fait un produit structuré), sauf accident exceptionnel, un rendement de 40% sur 3 ans. Ni une, ni deux, je vais ouvrir un compte à la Société Générale, emprunte le maximum possible et soucrit au placement en récupérant au passage la différence sur mon compte. Le placement devant à échéance rembourser 100% de mon prêt et de ses intérêts. Mais je comprends plus tard que je parie au pire moment, nous sommes en pleine bulle internet et le placement soi-disant garanti sera en fait une grosse perte étant investi entièrement en actions.

A la sortie de l’école, mes premiers salaires contribuent à rembourser mon prêt étudiant et je fais une pause dans mes investissements. Puis le prêt soldé, je m’intéresse de nouveau à la bourse en particulier à l’analyse technique, mais aussi aux turbos, sans grand succès. je dois remettre en question l’enseignement que j’ai reçu et décide d’apprendre à investir. A force de lire et d’apprendre auprès de mes mentors, je finis par comprendre plusieurs lecons essentielles pour réussir ses investissements. J’ ai diversifié mes investissements avec l’ immobilier et l’ or, et je peux envisager à présent de devenir libre financièrement sans travailler jusqu’à 65 ans.

Mon objectif est de continuer à développer mon patrimoine ainsi que de partager mon expérience pour vous aidez à vous aussi investir et devenir libre.

Tanguy Caradec

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Simulation d’un investissement en SCPI

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Suite au précédent article sur l’achat de SCPI à crédit, je complète l’analyse en vous donnant un exemple concret de simulation d’un investissement en SCPI et de son taux de rentabilité

Il existe des simulateurs biens faits sur internet, pour faire cet article, j’ai utilise celui proposé par le site le particulier qui est à la fois simple et suffisant pour une première approche.
J’ai utilisé ici un cas concret d’une proposition commerciale qui m’a été faite. Vous avez peut-être été démarché au sujet des SCPI, cet article vous aidera à évaluer si le jeu en vaut la chandelle et la méthode que j’utilise pour évaluer la rentabilité d’un investissement.

Voici les hypothèses de Simulation d’un investissement en SCPI

  •  Souscription de 116 parts de la SCPI « Corum Convictions ». Le prix de la part au 1er juin sera de 1 045€. Soit un montant de souscription de 119 480 €. Rendement de 6% net
  • Acquisition 100% à crédit sur 20 ans, taux de 2,35 % + 0,88% assurance. Echéance mensuelle du crédit = 669 €, soit 8 028 € /an.
  • Tranche marginale d’imposition de 30% (mon cas). Soit la fiscalité suivante: 6%, soit 7 200 €  X (30% + 15,5% de prélèvements sociaux) au titre des revenus fonciers
  • Les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles du revenu global.

Comment évaluer la rentabilité d’un tel investissement ? Si vous pensez que c’est 6%, continuez votre lecture car ce n’est pas le cas. Faisons la simulation d’un investissement en SCPI avec ces hypothèses dans le simulateur

Simulation d un investissement en SCPI 2




En cliquant sur « Calculer » le simulateur va nous donner le tableau des flux de trésorerie.

Il y a une source de revenus: Les loyers nets et deux sources de coûts: le remboursement de l’emprunt et les impôts (qu’on à tendance à oublier dans le calcul)
En retranchant les coûts des revenus, vous obtenez le flux de trésorerie nette et s’il est négatif cela correspond à l’argent que vous devez mettre chaque année de votre pochepour financer l’investissement. A l’inverse si le flux est positif, votre investissement s’autofinance (le rêve !)

Simulation d un investissement en SCPI flux de trésorerie 2Sur le tableau, on retrouve bien dans les colonnes, les coûts et les revenus ainsi que le flux de trésorerie. Le simulateur nous indique que cet investissement va nous enrichir de 75 110,96 €. Mais cela peut vous induire en erreur, car il s’agit de l’addition des flux de trésorerie. Or un euro aujourd’hui vaut plus qu’un euro demain et beaucoup plus qu’un euro dans 20 ans (pour plus d’explications, voir mon article sur l’inflation).

Pour mesurer la rentabilité d’un investissement en prenant en compte cette valeur temporelle de l’argent, il existe un outil très simple: le taux de rendement interne (TRI). Il existe d’autres outils comme la valeur actuelle nette (VAN), qui permet de savoir si un projet est rentable en fonction de votre propre taux de financement (mais nous ne rentrerons pas dans plus de détails, je pense que le TRI est déja suffisant à ce stade). Grâce à excel  nous pouvons calculer très rapidement le TRI et la VAN (il s’agit tout simplement de la fonction TRI)
TRI: 7,97%
VAN: 13 132,93 (avec un taux d’actualisation de 5%)

Nous voyons que l’investissement a un TRI de 7,97% ce qui veut dire l’argent nous retourne 7,97% sur la durée du projet. Ce n’est pas si mal si on considère les faibles taux actuels des fonds euros et de l’immobilier locatif ! Bien sur il y a des risques notamment la possibilité que les revenus baissent (loyers en baisse ou vacance locative) et/ou que les couts augmentent (coûts de gestion en hausse, impôts en hausse) sans compter que la valeur immobilière de la SCPI peut également baisser. Qui peut dire quelle sera la valeur de la part dans 20 ans ?

Nous constatons également que ce TRI est supérieur au rendement de la SCPI.  Cela est du à l’effet de levier car le coût du crédit est bas.
Nous pouvons faire la simulation d’un achat « comptant » pour mesurer la différence. Nous obtenons un TRI de 3,69%
Nous voyons qu’il est plus intéressant d’acheter à crédit une SCPI dans ce cas, car en plus de l’effet de levier, les intérêts d’emprunt sont déduits des impôts. 
Cela est d’autant plus significatif que le taux marginal d’imposition sera élevé (ici 30%). A ne pas confondre avec votre taux moyen d’imposition.


A l’issue de cette simulation d’un investissement en SCPI, je n’ai pas encore décidé si j’allais investir.
8% c’est bien mais la contrepartie est un engagement de longue durée, au moins 10 ans. 

Pour ma part, je vais continuer à regarder d’autres formes d’investissement immobilier moins fiscalisées comme la location en meublé non professionnel (LMNP)
Et vous quel sera votre prochain investissement ?

Bons investissements
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