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Tanguy CARADEC

Tanguy CARADEC

Je suis investisseur et blogueur, à la fois passionné de l’investissement et curieux du fonctionnement de notre monde moderne.  A l’age de 16 ans, j’ouvre mon premier PEA au Credit Mutuel, placé sur un fonds indiciel CAC 40. Coup de chance, en 1 an le gain est de près de 50%. Depuis, je sais que l’on peut gagner en bourse… j’apprendrai plus tard que l’on peut aussi perdre.

4 ans plus tard, je commence des études en école de commerce, à l’ESSEC et je cherche un investissement pour financer en partie mes études (qui coutent cher à mes parents). Le rendement des actions est depuis plusieurs années supérieur à 10% par an (nous sommes en 1999) et je réfléchis à faire un prêt étudiant à 4% pour le placer sur les marchés actions. Au même moment, je tombe sur une offre de la Société Générale proposant un produit garantissant (croyais je à l’époque, en fait un produit structuré), sauf accident exceptionnel, un rendement de 40% sur 3 ans. Ni une, ni deux, je vais ouvrir un compte à la Société Générale, emprunte le maximum possible et soucrit au placement en récupérant au passage la différence sur mon compte. Le placement devant à échéance rembourser 100% de mon prêt et de ses intérêts. Mais je comprends plus tard que je parie au pire moment, nous sommes en pleine bulle internet et le placement soi-disant garanti sera en fait une grosse perte étant investi entièrement en actions.

A la sortie de l’école, mes premiers salaires contribuent à rembourser mon prêt étudiant et je fais une pause dans mes investissements. Puis le prêt soldé, je m’intéresse de nouveau à la bourse en particulier à l’analyse technique, mais aussi aux turbos, sans grand succès. je dois remettre en question l’enseignement que j’ai reçu et décide d’apprendre à investir. A force de lire et d’apprendre auprès de mes mentors, je finis par comprendre plusieurs lecons essentielles pour réussir ses investissements. J’ ai diversifié mes investissements avec l’ immobilier et l’ or, et je peux envisager à présent de devenir libre financièrement sans travailler jusqu’à 65 ans.

Mon objectif est de continuer à développer mon patrimoine ainsi que de partager mon expérience pour vous aidez à vous aussi investir et devenir libre.

Tanguy Caradec

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DE GIRO 2

Faut-il acheter des SCPI à crédit ?

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Les SCPI sont un moyen d’investir facilement dans l’immobilier locatif, et j’ose dire à « la mode » si on regarde les couvertures des journaux.

Facile car avec les SCPI, tout est géré par la société de gestion
 et vous percevez des revenus trimestriels, directement sur votre compte en banque. Pas de problème de locataire ou de travaux.


Les rendements actuels sont entre 4% et 6% ce qui reste supérieur à la performance des fonds euros. C’est d’autant plus remarquable que les taux d’intérêt sont bas.

Alors faut-il céder aux sirènes de votre conseiller ou  de votre banquier s’il vous conseille d’acheter des SCPI à crédit ?

Regardons à titre d’exemple une simulation d’investissement « SCPI de rendement à crédit » :
(NDLR: il ne s’agit que d’un exemple, pas d’une recommandation pour telle ou telle SCPI)
Pour l’acquisition de 520 parts de SCPI Primopierre (de Primonial) à 196 € la part

Soit, un investissement de 101 920 €, dont 25 000 € d’apport personnel et 76 920 € financé à crédit
Crédit sur 20 ans au taux de 2,6 % par an
Mensualité du crédit = 428 €/mois
Revenus de la SCPI Primopierre = 5,22 % net/an
Effort d’épargne mensuelle = 109 €/mois (mensualité du crédit – Revenu de la SCPI)
Pour un effort d’épargne limité, vous pouvez ainsi acheter des parts de SCPI à crédit qui généreront des revenus « passifs » une fois le crédit remboursé

Toutefois, les SCPI de rendement sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu. Cette fiscalité est très défavorable si vous avez des revenus importants .
L’effort d’épargne simulé est en effet hors impot sur le revenu. Pour calculer l’effort total, il faut réintégrer votre impôt sur le revenu. Si vous êtes sur la tranche d’imposition marginale de 30%, vous serez imposé à hauteur de 30% x 319€ = 95,7€
Néanmoins vous pourrez déduire les intérêt d’emprunts ce qui allégera un peu la note.

Une autre solution est d’investir sur une SCPI étrangère. Par exemple une SCPI allemande. Avantage, vous êtes imposés en Allemagne sur vos revenus locatifs et non France sur la totalité de vos revenus. Sur le même système que la fiscalité d’investissement en direct en Allemagne dont je parlais ici
Inconvénient, il sera difficile d’obtenir un prêt auprès de votre banque pour acheter des SCPI à crédit.

Conclusion:
Ce placement n’est donc, malgré les faibles taux, pas recommandé si vous êtes lourdement imposé. La fiscalité est dissuasive !

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