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Joseph Pietri

Joseph Pietri

Titulaire notamment d'un IUP Management et Gestion des Entreprises à Sophia Antipolis, je fais mes premiers pas au sein du réseau AssurFinance des AGF (Allianz). Animé par l'esprit d'entreprendre, j'ouvre dès 2004 mon cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant à taille humaine en Haute-Corse. Je considère l'Analyse Technique comme étant un outil incontournable à la prise de décisions en matière d'Investissements.
Par ailleurs, la musique est ma passion. Elle m'aide à trouver un certain équilibre...
Vous trouverez sur YouTube quelques unes de mes compositions personnelles de "Dream - Trance" sous le pseudo de "Mike Hypson". Elles vous délivreront une facette de ma personnalité.
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L’immobilier….Une valeur sûre… qui ne baisse… JAMAIS !!!

Audience de l'article : 7842 lectures
Nombre de commentaires : 11 réactions

TOUCHE  PAS A MON IMMO !!!

 

C’est la première fois en toutes ces années d’exercice dans le milieu financier que je constate un tel attrait aussi fort pour  « la Pierre » !

Des clients, des amis, m’appellent pour me demander s’il est temps de s’endetter et de faire un crédit !

Je traduis ci – dessous l’idée générale qu’il se dégage de leurs remarques :

« De toute façon, comme il n’y a PLUS (ils ne me disent pas « PAS », mais « PLUS » !!!) d’espoir en Bourse et qu’elle ne fait que baisser et que ça ne peut QUE continue (c'est-à-dire pour TOUJOURS)…alors il vaut mieux investir dans la Pierre. Et c’est d’autant plus vrai qu’on avait prédit une baisse des prix de l’immobilier avec la crise de 2008. Or, cette baisse n’a pas eu lieu.

Et puis dites ce que vous voulez mais l’Immobilier, lui, c’est une valeur sûre qui ne baisse JAMAIS ! La Pierre c’est du solide ! »

Ce qui m’impressionne le plus quand on commence à parler de l’immobilier, est qu’il est quasiment impossible d’avoir un dialogue à ce sujet.

 En fait, l’entourage avec qui j’ai l’occasion d’en parler, ME DIT LA VERITE ! C’est très dur d’en discuter, les gens sont certains – quand je dis certains, je veux dire convaincus jusqu’à la moelle – qu’ils ont raison et que tout avis contraire ou gentiment divergent est faux, inaudible, illusoire et sans fondement ! Allez, j’oserai dire même jusqu’à  « mensonger » !

A titre personnel, je trouve cette façon de voir les choses totalement délirante même si je peux comprendre !

Quand l’évidence inébranlable et sans faille a gagné TOUS les esprits, je me dis qu’il y a quelque chose qui cloche !

J’aimerai vous faire partager mon avis sur la question.

Je n’ai pas la prétention d’expliquer que les prix de l’immobilier vont enfin baisser, mais beaucoup de signes aussi bien « psychologiques que factuels » m’autorisent à émettre un léger bémol.

Allons – y !

Je vais d’abord faire un tour rapide du côté de l’immobilier US.

Les Etats Unis étant la 1ère puissance économique au monde, c’est toujours bien de voir ce qui se déroule là bas !

Tout d’abord, les prix de l’immobilier :

On constate en moyenne une chute de 30% des prix. On est retourné sur les niveaux de la flambée des prix (2003) liés aux politiques favorisant la spéculation immobilière ! Donc on dira un retour à la moyenne !

Puis les permis de construire :

Ils sont sous des niveaux que nous n’avons pas vu depuis UN DEMI - SIECLE ! Ce n’est pas rien !

Bref, à raz les pâquerettes, l’immobilier US va avoir du mal à reprendre du poil de la bête. Même avec tes taux de crédit extrêmement faibles, la dynamique immobilière aux USA n’arrive pas à reprendre de la hauteur !

 

Par prudence, il est bon d’en tenir compte. Si le « Number One » s’en prend plein la figure, il est par modeste expérience toujours bon de ne pas se prendre plus royaliste que le Roi !

Alors, face à cela on me tient très souvent les arguments suivants :

« Oui mais les Etats-Unis c’est pas pareil, eux ils ont abusé, chez nous c’est différent !! Là où j’habite les prix n’ont pas baissé. Quand on me parle de baisse des prix dans l’immobilier je n’y crois pas. D’ailleurs regardes, les loyers eux non plus n’ont pas baissé, ils ont même augmenté.»

Je vous garantie que ce n’est pas facile en 5 minutes de contrer ces certitudes ou plus modestement de donner un avis différent. De toute façon, on me dit LA VERITE, donc ce n’est pas la peine de discuter. Aussi étonnement que cela puisse paraitre le dialogue est quasiment verrouillé.

J’exagère volontairement en grossissant les traits mais je trouve qu’ainsi le message passe mieux !

Ceci étant dit passons à l’état de l’immobilier en FRANCE :

Les documents très simples à lire que vais vous présenter sont issus de l’I.N.S.E.E..

La première chose qui me saute aux yeux est la chute brutale des transactions immobilières dans l’ancien.

Mi – 2009, le niveau des transactions est revenu dans son canal de Long Terme de 1965 à nos jours (cercle bleu).

Grace aux politiques expansionnistes mises en place notamment via la baisse des taux de crédits, une reprise en « V » s’est effectuée.

Le deuxième élément qui est frappant est qu’en 2008 les prix ont baissé, contrairement à ce que les gens croient. Mais les politiques de relance ont permis aux prix de repartir en flèche vers le Nord.

Si on s’arrête là pour l’analyse, alors ceux qui me disent que l’immobilier, est et sera toujours en hausse, ont raison !

Mais….si on regarde de plus près on constate que :

Les prix sont au dessus des niveaux d’avant crise de fin 2007, alors que les transactions Immobilières sont sur les niveaux de 2004. L’écart entre les prix et les transactions s’est considérablement creusé !

Donc de deux choses l’une :

Soit les transactions immobilières vont repartir en flèche vers le Nord pour combler l’écart présent (c'est-à-dire que les gens vont se mettre à acheter comme des malades) ;

Soit les prix vont baisser !

Question n°1 :

« Est-ce que la situation économique de ces 3 dernières années s’est améliorée au point qu’une telle hausse des prix est justifiée ?

Les gens gagnent ils mieux leur vie ? La vie est elle aussi prometteuse qu’elle ne l’était fin 2007, lorsque la croissance était pleinement encore au rendez vous » ?

On le sait tous, la réponse à ces questions basiques est NON !

Alors pourquoi les prix sont si élevés ??? La baisse des taux de crédits n’explique pas tout à elle seule.

Eh bien, la réponse est dans les remarques des gens qui m’ont interpelé au sujet de la Pierre !

La conjoncture de ces 10 dernières années a eu un effet psychologique TRES PUISSANT sur le comportement des agents économiques !

J’insiste sur le fait que la crise de 2000 a lessivé de nombreux actionnaires en bourse.

Les marchés financiers ont remis une couche en 2008.

Et comme ça ne suffisait pas, on a recommencé durant cet été. Je ne parle même pas des risques futurs d’une nouvelle dégringolade des prix des actions en 2012.

Ce que je veux dire par là est que par peur de perdre en bourse, on se dirige vers ce qui est le plus sûr. Et pour le moment, l’immobilier a joué et joue encore pleinement son rôle.

Aussi, il bon de rappeler que les prix de l’immobilier même s’ils baissent (cf. 2008/mi-2009), ils sont LARGEMENT moins volatiles que ne le sont les marchés actions ! Donc moins de stress et une marge pour pouvoir vendre à temps !

En clair, il y a un comportement de repli vers du physique (une action, une SICAV, un titre c’est impalpable, c’est du virtuel dit-on !), et comme « tout le monde » a la même réaction au même moment et bien les prix monte…comme en bourse !

Quand j’étais étudiant en Sciences-Economiques en 1991, on me parlait du comportement « moutonnier de l’être humain » !

L’INSEE parle lui aussi de cette relation de dualité concernant « La BOURSE et L’IMMOBILIER ».

L’institut parle alors de « MYOPIE  des investisseurs ». J’aime bien ces termes, ça en dit long !

Mais il va plus loin encore !

 Il dit, je cite : « la myopie des investisseurs à l’égard des actions prendra fin un jour ».

Question n°2 :

« Est-ce que cette hausse va se poursuivre éternellement et est ce que les prix sont alors condamnés à monter alors que les gens ont de plus en plus de mal à boucler les fins de mois » ?

Entre nous soit dit, on sera tous d’accord pour dire la situation présente, sans tomber dans les clichés du catastrophisme, n’est pas des plus reluisante !

Selon l’INSEE et c’est un point de vue que j’ai partagé maintes fois lorsque j’interviens auprès des étudiants en Management des Unités Commerciales (Ex-Action Commerciale), LES PRIX DEVRONT REJOINDRE LE TUNNEL et donc BAISSER !!!

Si on rajoute à cela un alourdissement de la fiscalité des plus –values sur les résidences secondaires à compter du 01/02/2012 et que j’ajoute un arrêt prochain du dispositif SCELLIER* fin 2012, la progression des prix ne va pas être simple !

Voici les anticipations de l’I.N.S.E.E. à travers un graphe :

Avant de vous laisser, je vous donne l’ensemble de leur argumentaire et vous souhaite une bonne réflexion. J’espère avoir suscité chez certains votre curiosité et j’espère aussi que ces quelques lignes vous apporteront un semblant de réponse aux éventuelles interrogations quant à ce sujet, qui n’est pas des plus simples à traiter.

Pour d’autres… tout ceci n’est que littérature !

A vous de compléter….

Joseph Pietri

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138

http://www.linternaute.com/argent/impots/la-fiscalite-du-patrimoine-en-septembre-2011/les-plus-values-immobilieres.shtml

http://www.challenges.fr/economie/20111107.FAP7608/suppression-du-dispositif-scellier-fin-2012-annonce-fillon.html

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11 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Joseph Pietri jeudi, 26 janvier 2012 00:14 Posté par Joseph Pietri

    Bonsoir fred,
    merci pour votre témoignage.
    Non je n'ai pas lu le livre cité!
    Mais je vais me le procurer pour le lire en temps voulu.
    Bonne chance dans vos recherches.
    Nous vivons une période folle en tous points...
    Bonne fin de soirée.

  • Lien vers le commentaire Joseph Pietri vendredi, 16 décembre 2011 07:09 Posté par Joseph Pietri

    Ce matin à 7h10 sur BFM buisness à l'heure où j'écris rapidement ces quelques mots, on indique qu'à Detroit on propose des maisons à ..............1$.
    S&P indiquait hier que la baisse des prix en France en 2012 devrait se manifester entre 5 et 10% en fonction des régions.
    http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/immobilier-standard-and-poor-s-table-sur-une-baisse-des-prix-de-5-a-10-pourcent_172317.html

  • Lien vers le commentaire Joseph Pietri mercredi, 30 novembre 2011 15:33 Posté par Joseph Pietri

    Excellent complément vidéo de Charles Sannat :
    http://www.loretlargent.info/investissement/immobilier-investissement-interessant/4540/

  • Lien vers le commentaire Joseph Pietri mardi, 29 novembre 2011 15:57 Posté par Joseph Pietri

    @Immobilier-danger,
    merci pour l'attention portée à cet article.
    Cordialement,
    J.Pietri

  • Lien vers le commentaire Joseph Pietri dimanche, 13 novembre 2011 09:06 Posté par Joseph Pietri

    Bonjour Balthazar,
    excellent complément, et superbe approche à laquelle j'adhère totalement! Plusieurs issues sont probables en effet. Ca va dépendre de l'évolution de la situation prochainement. A nous de réfléchir sur les options possibles!

    Aussi, je suis convaincu qu'étant donné que fin 2012 le dispositif "scellier" sera mort, - s'il disparait vraiment - (on va voir désormais si le lobby est suffisamment puissant pour imposer au gouvernement de faire marche arrière)qu'un véritable harcèlement des sociétés spécialisées dans la vente de ces produits défiscalisants va se mettre en place.
    Ca va aider l'immobilier dans certaines régions à contenir les prix à la baisse voire même leur permettre de progresser encore.
    { {{Là je dis}} } : ATTENTION aux ventes forcées et promesses locatives. Le choix géographique pourrait être plus que jamais être LE critère de sélection.
    Affaire à suivre...

  • Lien vers le commentaire balthazar dimanche, 13 novembre 2011 02:26 Posté par balthazar

    @ J Pietri

    Regardez ce site :
    http://www.jparsons.net/housingbubble/

    il mmontre la courbe des prix que vous donnez

    Maintenant regardez le détail pour chaque ville
    constatez les disparités !!

    20% de baisse à NYC ou Boston comparé à San Francisco ou Miami qui ont marqué le pas avec 50 % de baisse

    La construction et les permis de construire ont connu probablement des situations disparates également.
    Attention à ne pas aller trop vite en conclusions

  • Lien vers le commentaire balthazar dimanche, 13 novembre 2011 01:46 Posté par balthazar

    Je pense que la remarque de Naos est tres pertinente.

    D'aillerus je l'invite à regarder le graph ci joint (en haut à gauche) pris sur ce site où l'on trouve également les études de Friggit (http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-2011-france-friggit.doc)

    http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138

    On comprend vite pourquoi en 1936 ça s'écroule

    Je confirme certains faits historiques que vous dites, par des témoignages que j'ai pu entendre de personnes agées, notamment les prix pendant et après guerre.

    Il faut savoir que pendant la guerre on se battait pour 3 pommes de terres, donc l'immobilier était peu valorisé mais il restait une monnaie d'echange tangible. Et ensuite les biens immo suffisaient à loger la population décimmée. On notera toutefois une hausse/pouvoir d'achat pendant la seconde guerre qui doit s'expliquer par l'appauvrissement de l'économie plus que par la hausse de l'interet dans l'immoblier.


    Et pour compléter la réflexion sur le sujet de J. Piétri, en reprenant le graphique de Friggit :

    On note ceci de notable :
    1/ au sortir des 3 guerres importantes en France (1871, 1918, 1945) l'immo perd ENORMEMENT en valeur
    2/ l'immo remonte relativement fortement après chaque guerre
    3/ de 1850 jusqu'à 1914 (environ 65 ans, notez bien !) les prix de l'immo sont équivalent ou SUPERIEURS aux prix actuels en VALEUR REELLE
    4/ après 1918, l'immo remonte, fait une consolidation et repart de plus belle,
    5/ il s'agit d'une echelle LOGARYTHMIQUE

    Voici les conclusion que j'en tire :
    - le 1/ et le 2/ nous laisse penser qu'il existe un lien (à mon évis évident) entre population, santé économique et prix de l'immobilier, ainsi baisse de population et désorganisation de l'économie entraine la baisse de valeur abslue de l'immobilier
    - le 3/ et le 5/ nous montre que l'idée que l'immo est "au plus haut" est pure spéculation. Je ne dis pas que ce n'est pas vrai mais je dis que ce n'est pas certain. Loin de là. Sachez qu'avant 1850 la France a connu la mauvaise experience de l'assignat (très comparable au PapierMark) qui a certainement marqué les esprits
    - peut etre sommes nous au cours d'une hausse encore en cours , le tunnel de Friggit n'étant qu'une consolidation comme après 1920. Peut etre pas ..
    Mais j'aimerais qu'on m'explique pourquoi les prix d'après 1960 jusqu'à 2000 seraient la norme ???


    Mais plus clair encore :
    Voici une étude sur plusieurs siecles et dans plusieurs pays :

    http://fr.wikipedia.org/wiki/Fichier:All.svg
    http://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_immobili%C3%A8re

    On voit là encore que en France il y a encore de la marge.
    Je ne dis pas que ça va monter encore ! (Je n'y crois pas)
    Mais dire qu'on est à l'aube d'une grosse baisse, alors là ...
    Pour moi cette idée du tunnel de Friggit est juste une pure betise, un focus de 40 ans sur une histoire millénaire ...


    Je pense donc qu'affirmer que la hausse est bullaire et en passe d'éclater est juste du vent à moins de le prouver.

    En fait on en sait rien car cela va dépendre de la politique monétaire et des évenements à venir.

    Monétisation de la dette/defiance envers l'Etat ou l'Europe : l'immo n'a pas finit de monter.
    Sortie de la crise par la déflation/ guerre : l'immo chutera fortement.

    J'essaie juste d'apporter des éléments de reflexion, pas des réponses (que je n'ai pas)

    Pace e salute à l'auteur de l'article :)


  • Lien vers le commentaire Joseph Pietri vendredi, 11 novembre 2011 18:21 Posté par Joseph Pietri

    Bonsoir Naos,
    merci pour ce rappel historique et ce complément de qualité!

    J'en profite pour vous remettre intégralement les messages postés à l'origine :

    "{{vuesurlongterme}}"
    Bonjour,

    Attention aux sources : celles concernant la France proviennent du Conseil général de l'environnement et du développement durable (Ministère de l'environnement), tirées notamment des bases notariales et de l'INSEE.

    Mais, le commentaire est de Jacques FRIGGIT et il indique dans son analyse un nota bene, je cite : "Chargé de mission au CGEDD.Les analyses et points de vues sont ceux de l'auteur, et, en particulier n'engagent pas l'Administration".

    Administration, la même d'ailleurs, qui a dit il y a quelques mois qu'il n'y avait pas de bulle immobilière en France !!! http://www.lefigaro.fr/immobilier/2...

    Un peu comme Tchernobyl !!!!

    Cela étant, je suis de votre avis, et vous soulignez justement le caractère psychologique d'un marché atypique, parcellisé, peu réactif.

    "{{belin94}}"

    Bonjour,

    Merci pour cet article. On se sent un peu moins "mouton noir" de ne pas être propriétaire. Autant pour un placement financier, il est conseiller de faire le point sur sa situation, ses objectifs, bla bla bla.... Mais pour l'immobilier, quoi qu'il arrive, c'est du béton (si j'ose dire). Il n'y a pas de question à se poser, ça va monter.

    Ce bémol fait du bien à lire.

    Cordialement

  • Lien vers le commentaire naos vendredi, 11 novembre 2011 16:44 Posté par naos

    Ruinés par l’immobilier:

    Beaucoup de monde croit que l’érosion monétaire est l’amie de l’investissement immobilier .
    J’affirme que cette croyance est totalement fausse.
    C’est le crédit à taux fixe qui est l’ami contre la monnaie qui s’érode, et non l’immobilier
    Quand le pouvoir d’achat baisse, l’immobilier finit tôt ou tard, par baisser.
    En terme de pouvoir d’achat, l’immobilier est le pire (après l’obligataire ) des investissements au moment d’une crise apocalyptique .

    Certains de mes ancêtres, étaient de riches et heureux propriétaires bailleurs, qui possédaient plusieurs immeubles. A partir de 1936 et jusqu’ en 1950, mes ancêtres ont vécus une descente aux enfers, qui les ont ruinés jusqu’au dernier appartement vendu... pour une bouchée de pain!

    Après 1929 beaucoup d’ investisseurs, déçus par le marché des actions, convertirent leur épargne survivante, dans l’immobilier. Les malheureux furent presque tous ruinés 20 ans plus tard .

    Le retournement de situation commença en 1935 ou pierre Laval, ministre des finances décida la fameuse déflation Laval, ou les salaires et les loyers furent baissés de 10%. Ceux qui avaient emprunté furent les premières victimes de cette mesure déflationniste. Mais l’inflation des prix à la consommation prit le relais en 1937. Elle fut de 26%

    En 1939 le prix des loyers fut gelé. A partir de cette époque, les recettes locatives ne pouvaient plus s’ajuster à l’inflation du prix des travaux, des charges, et des impôts.

    En 1940 l’inflation était de 19% annuel
    En 1945 l’inflation était de 25%
    En 1948 l’inflation était de 50%
    En 1949 l’inflation était de 60%

    En 1950 un appartement parisien valaient 1,5% de sa valeur en 2007 en monnaie constante, c’est à dire en terme de pouvoir d’achat .

    Comme beaucoup de Français, mes ancêtres avaient donné toutes leurs pièces d’or à la Patrie, en 1914. Ils ne pouvaient donc pas échapper à la faillite. De toute façon, l’or fut interdit par les allemands pendant l’occupation.

    Les locataires furent logés presque gratuitement entre 1940 et 1948 , ceux qui possédaient encore quelque pièces d’or entre 1945 et 1955 ont tous eu l’occasion de devenir propriétaire du logement qu’ils occupaient; mais bien peu d’entre eux ont saisi cette occasion .

    Dans les autres pays Européens ce fut la même chose, en bien pire, en particulier pour l’Autriche et l’Allemagne.

    En étudiant l’histoire économique des différents pays on s’aperçoit de cinq événements, qui se répètent:

    1° la déflation est souvent suivie d’une inflation ou d’ une dévaluation.

    2° Les valeurs des actions sont les premières à chuter, mais comme les entreprises ne font pas toutes faillites, elles remontent toujours. Les banques en faillite ne volent pas les titres de propriétés (sauf en Russie à cause de la révolution bolchevique)

    3° La valeur des obligations d’états font quasiment faillites en monnaies constante. Et les garanties des états ne sont jamais respectées. Les faillites des banques et assurances engendrent la ruine totale de tous les créanciers. La perte en pouvoir d’achat est colossale et définitive. Ce qui fait de cette classe d’actifs la plus risquée de toute, sur la longue durée.

    4° Les locataires sont beaucoup mieux protégés que les propriétaires. Le gèle des loyers est presque toujours pratiqué.

    5° L’ or est presque toujours prohibé ou spolié par les États, les Banques, et les Assurances en faillite.

    Trois conclusions s’imposent:

    1° L’ achat d’immobilier doit toujours, se faire à crédit. Le taux du crédit en teg (assurance comprise) doit être inférieur à la valeur locative de votre achat. Par exemple vous empruntez à 4,5% net pour un rendement locatif de 5,5% net (de charges, de travaux d’entretien, d’impôts fonciers). Si vous achetez pour habiter vous devez connaître la valeur locative nette, de votre achat. Votre crédit doit être couvert par des valeurs refuges. ( l’assurance de votre crédit, souscrit à la banque, défend les intérêts de votre banque .).

    2° Les seules valeurs refuges, furent toujours :
    1°-Les terres agricoles
    2°-les forêts
    3°- les pièces d’argent, et les pièces d’or.

    Aucune banque, et aucune assurance, ne doit connaître le contenu du coffre que vous louez.