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Charles Dereeper

Charles Dereeper

Rédacteur, éditeur, entrepreneur, trader...

Je vis en fonction de l’intuition, du coeur et de la possibilité de mourir à chaque instant. Pas de vie sans création quotidienne ! 

Je mets à la poubelle la culture chrétienne et le reste des religions pour neuneus attardés qui veulent nous faire gober qu'il existe trois dieux uniques (car 3 = 1, ben oui quoi, c'est un truc religieux, nous les quiches, on peut pas comprendre, c'est que eux) dont en plus, nous serions séparés (ben oui, si dieu est déjà en nous, on n'a plus besoin de se soumettre à des religieux assoiffés de domination... leur seule solution consiste à nous raconter qu'on est tout seul et dieu est ailleurs. Bien sûr, on peut lui dire bonjour, mais à condition de prendre une carte de membre...).

En fait, en considérant que nous sommes tous connectés ensemble nous les humains basiques, la vie retrouve son sens perdu et on peut se passer sans souci de cette morale catholique bidon...

Sinon, j'ai tenté du mieux que j'ai pu, d'effacer ce que m’ont raconté les profs gochos de mon enfance (yavait du boulot), l'éducation plus qu'inefficace de mes parents et toutes les âneries que l’Etat français a tenté de m’imposer pour me tenir en laisse...

Je suis totalement contre le dogme du profit maximal, qui égare la majorité des humains et qui détruit tout !

J'ai besoin autour de moi de gens électrons libres, insoumis aux normes sociales vicieuses et visqueuses et insoumis à leurs propres peurs !

Un spécial remerciement éternel pour Alain qui en 2001 / 2003 m'a offert le plus précieux des cadeaux.


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Les Français misent massivement sur l'immobilier - ont ils raison ?

Audience de l'article : 8827 lectures
Nombre de commentaires : 16 réactions

S’il y a bien un marché qui m’a pris totalement à revers, c’est l’immobilier français et particulièrement à Paris et proche banlieue.

 

 

 

Les Français acceptent de payer des prix au m² assez élevés contre toutes mes attentes. Ils s’endettent en conséquence très fort depuis 18 mois. La production de crédit immobilier est sur un niveau historique.

 

 

 

En outre, pour pouvoir acheter, la majorité des crédits dure entre 20 et 25 ans. Cela signifie clairement que désormais, par rapport aux revenus disponibles, les ménages ne peuvent acheter qu’une seule maison ou deux max dans leur vie, contre trois ou quatre dans le passé.

 

 

 

En Angleterre, les prix sont redescendus un peu suite aux excès 2005 / 2006. En France, la correction a été très limitée.

 

 

 

 

 

Cela pose plusieurs questions.

 

 

 

1 – Le niveau d’endettement est déjà poussé à son maximum. Comment espérer entretenir un mouvement de hausse des prix à l’avenir ? Avec quels financements ? Ce n’est pas la vigoureuse croissance du PIB français qui va créer de la nouvelle richesse ou même l’excellente fuite perpétuelle des capitaux à l’extérieur du pays… accompagnée des nouveaux records mensuels négatifs de la balance des paiements…

 

 

 

2 – Si les prix stagnent à défaut de monter (puisque pas assez d’acheteurs solvables), pourquoi autant de candidats à l’achat, car les coûts de portage d’un bien immobilier en France sont particulièrement chers pour les propriétaires, entre les taxes diverses en forte augmentation depuis plus d’une décennie, la charge d’intérêt versée à la banque largement supérieure à un loyer (à surface égal de m²), les frais de notaire, agents immobiliers… Amortir l’acquisition d’un bien va exiger énormément de temps, 20 / 25 ans, alors que les Français changent en moyenne tous les 7 ans d’habitation… C’est d’ailleurs cet élément précis qui m’échappe : les Français sont ils aussi idiots et nuls en maths au point d’occulter les pertes financières inévitables ? Ou sont ils juste angoissés terriblement au point d’accepter des conditions impossibles pour posséder un bien immobilier qui les sécurise ?

 

 

 

3 – A stériliser autant d’argent dans de la pierre improductive surcotée, détournant les flux des entreprises et de la consommation, l’impact à terme sur la santé de l’économie est totalement négatif. Le royaume du court terme hypothèque l’avenir potentiellement radieux.

 

 

 

4 – Dernier point totalement tabou, les détenteurs d’un bien immobilier dans tous les pays européens ou américains, connaissent des taux de chômage bien supérieurs, car bloqués chez eux, sans mobilité géographique souple, à ne pas pouvoir revendre sous peine d’y laisser leur équilibre financier.

 

 

 

Et pourtant, malgré tous ces points, ils courent, ils courent les acheteurs. En tant qu’investisseur, un des trackers que je surveille pour le long terme est celui qui réunit les constructeurs de maisons US. C’est encore trop tôt, mais je n’ai aucun doute que ce secteur rebondira. En tant qu’entrepreneur, si la fiscalité des promoteurs français n’était pas à tomber par terre, il y a bien longtemps que je produirais des maisons et des appartements (quoique la perspective de revivre en France m’enchante guère…). Quand autant de pigeons frétillent, confirmés par les discours politiques qui accompagnent le mouvement, pourquoi se priver ? Loïc Abadie dans sa lettre de mars Boostez votre PEA ! relate un petit promoteur immobilier coté, spécialisé dans les villes secondaires. J’ai bien aimé le concept. J’ai eu envie d’acheter tout de suite le titre !

 

Charles Dereeper

 

 

 

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16 commentaires

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER vendredi, 25 mars 2011 21:49 Posté par Charles DEREEPER

    Vu que la conversation va une nouvelle fois disparaître dans le flux d'éditos, je vous propose de vous déplacer sur les forums et qu'on maintienne en vie l'échange. je viens de mettre le graphique des prix immobiliers entre 1840 et 1999 visible ici [http://www.objectifeco.com/nos-forums/viewtopic.php?f=13&t=24->http://www.objectifeco.com/nos-forums/viewtopic.php?f=13&t=24]

    j'ai fait des recherches, mais je n'ai pas trouvé de stats sur les rachats de crédit en France avec leurs montants annuels. quelqu'un a t il une piste ?

  • Lien vers le commentaire balthazar vendredi, 25 mars 2011 19:34 Posté par balthazar

    @ Letoxis

    Je fais exactement la meme analyse que vous.

    Quant à l'exemple du Japon, non. On a rien a voir avec le Japon. On est pas exportateur comme eux, on pourra jamais s'endetter à 200 % sans que les taux montent, on a pas connu la crise quand le reste du monde connaissait l'euphorie, ni l'euphorie quand tout le monde ramait, on a pas fait des prets immobiliers sur 100 ans, on a jamais vu 150 k€ le metre carré sur les Champs Elysées comme ça a été le cas à Tokyo-centre, on n'a pas connu l'ivresse du succes dans les 80' ...

    Je dis pas qu'on connaitra pas la déflation. Je ne suis pas devin. Mais prendre le Japon comme exemple pour l'affirmer ne me convainc pas. Pas comparable.

  • Lien vers le commentaire balthazar vendredi, 25 mars 2011 19:18 Posté par balthazar

    Mon dernier post était un peu sur le ton de la plaisanterie.

    Effectivement, la crise de 2007 était un magnifique pretexte à une forte chute .. qui ne s'est pas vraiment produite à Paris.

  • Lien vers le commentaire letoxis vendredi, 25 mars 2011 19:13 Posté par letoxis

    @balthazar

    une inflation entre 3 et 5% permet d'alléger la dette non indexée et permet surtout de proclamer que les salaires ne diminuent pas.
    Vu que la dévaluation n'est plus possible, qu'augmenter les taxes est impopulaire,que diminuer les fonctionnaires est également impopulaire et générateur de chômage, je ne vois que cette solution immédiate pour commencer à payer notre dette.
    Les anglais ont eu le courage d'agir. nous verrons après mai 2012, si on les suit...
    L

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER vendredi, 25 mars 2011 18:44 Posté par Charles DEREEPER

    suis ni baissier, ni haussier. je crois au tunnel à dix ans...

    Sinon, pour l'inflation, il existe des pays, genre Japon où l'injection de monnaie n'a jamais créé d'hyperinflation. qui plus est, on ne constate pas historiquement d'inflation sur les pays où il y a reflux démographique.

    je suis convaincu qu'il ne va rien se passer du tout. si tout avait du craquer, cela aurait déjà du avoir lieu...

  • Lien vers le commentaire balthazar vendredi, 25 mars 2011 18:34 Posté par balthazar

    N'oublions pas un principe gravé dans le marbre en finance :

    Quand tout le monde pense que ça va pas baisser, y compris les analystes les plus baissiers ... c'est à ce moment que les plus belles baisses se produisent.

    Il ne restait plus que Charles Dereeper à convaincre. Nous sommes donc peut etre en route pour la vraie baisse cette fois ;)

  • Lien vers le commentaire balthazar vendredi, 25 mars 2011 18:24 Posté par balthazar

    @ letoxis et @ charles D.

    Le risque inflation est tout de meme pas une vue de l'esprit à moyen terme :

    Je doute que l'Irlande, la Grece, le Portugal et à plus long terme la France et l'Italie (et j'en oublie ...) remboursent un jour leur dette dans les conditions actuelles.

    Meme avec des plans d'austérités maousses costauds, à un moment donné la BCE sera contrainte d'injecter de la monnaie pour dissoudre le niveau d'endettement.

    Car augmentation de la masse monétaire => inflation => augmentation artificielle du PIB => illusion de croissance et de rentrées fiscales.

    En fait la BCE s'exécute déjà. Où va l'argent prété à l'Irlande, la Grece à votre avis ? Dans l'économie Européenne tout simplement. Et je pense que c'est que le début. Et comme par hasard les prix augmentent :)

    Et imaginons le pire : sortie de la France de l'euro. Ca va etre taillo-taillo pour les investisseurs. Ce serait un sell-off sur le franc français. Parce que la Banque de France qui aurait une politique de Franc fort ... ça signifierait une inflation à deux chiffres :)

    Donc vouloir se prémunir de l'inflation en soi, n'est pas vide de sens.
    Reste à savoir si l'immobilier est la meilleure réponse.
    Mais c'est un autre débat.

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER vendredi, 25 mars 2011 16:26 Posté par Charles DEREEPER

    A Harry Haller, effectivement, vous venez d'apporter un point sur lequel je vais faire des recherches pour essayer de dénicher un beau graphique, à savoir, le montant des rachats de crédits immobiliers. Je vais être franc avec vous. je n'y ai jamais songé avant. c'est peut être cela l'explication du gonflement des crédits à un niveau record.

  • Lien vers le commentaire harry vendredi, 25 mars 2011 16:04 Posté par harry

    Bonjour,

    Juste un petit truc dans vos graphiques, il semblent ne pas tenir compte du phénomène des rachats de crédits immo avec les bons taux de 2010, ce qui fait gonfler les stats de crédit et réduit souvent la durée initiale d'emprunt.

    Sinon je m'interroge comme vous.

    Depuis le rebond en Ile-de-France début 2010, les baissiers cherchent des raisons à ce phénomène : investisseurs étrangers, investisseurs français (retraite), pied à terre pour les retraités partis en Province, divorces et familles recomposées, bref un mix de peur+socio+pétro$ ? En France, le boulot est à Paris, donc beaucoup de transports, une région limite invivable, mais pas besoin de mobilité. ;)

    De l'autre côté : vos arguments, notamment sur les coûts de mutations largement ignorés durant la décennie 2000 où une augmentation annuelle à 2 chiffre donnait l'illusion d'un effacement des "frais de notaire" dès la première année. J'ajouterai les charges qui flambent et l'état de captivité face aux hausse d'impôt locaux et nationaux.

    Les prix semblent se replier en ce début d'année mais Paris et l'Ouest parisien résistent.

    Mon pari perso : les conditions de vie vont continuer de se dégrader sur Paris-RP face au coût de la vie et au mauvais habitat, les indépendants, les plus jeunes n'ayant pas le choix au moment de se mettre en ménage, vont commencer à partir. Une délocalisation des emplois de bureau est elle aussi parfaitement envisageable en proche province. Si aucune normalisation du marché immo n'intervient, le coût des biens et services à Paris va alors décrocher du reste du pays et la migration s'accentuer.

    A suivre...

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER jeudi, 24 mars 2011 21:55 Posté par Charles DEREEPER

    Eh bien écoutez, le mieux, ce serait de leur faire lire cet article et d'observer leurs réactions et surtout de leur demander s'ils ont déjà calculé les coûts financiers réels lorsqu'on détient un bien immobilier en France, en comparaison d'une consommation de logement à travers la location. Vous pourrez constater que la vaste majorité répète inlassablement qu'il faut acheter sans n'avoir jamais calculé les deux options... Tout le monde sait bien que mettre son argent dans la pierre est judicieux, mais curieusement, personne ne calcule ni ne vérifie...

  • Lien vers le commentaire Charles DEREEPER jeudi, 24 mars 2011 16:58 Posté par Charles DEREEPER

    hello LETOXIS,

    vous avez surement raison. Seule la peur et l'angoisse peuvent amener les gens à prendre des décisions économiquement discutables... L'environnement s'y prête bien !

    charles

  • Lien vers le commentaire letoxis jeudi, 24 mars 2011 16:49 Posté par letoxis

    Bonjour,

    Investir dans la pierre est peut être une manière de se protéger contre l'(hyper)inflation ou la faillite des systèmes financiers à venir.
    Il arrive un moment, quand tout va mal, ou seuls les biens reels et palpables ont de la valeur.
    les divers articles d'objectif Eco,globalement de très bonne qualité, ne sont pas très rassurants.
    l'immobilier n'est pas un bon investissement, mais surement plus une bonne protection contre une éventuelle spoliation bancaire...

    L