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Vincent Benard

Vincent Benard

Vincent Bénard est analyste à l'Institut Turgot (Paris) et, depuis mars 2008, directeur de l'Institut Hayek (Bruxelles). C'est un spécialiste du logement et  de la crise financière de 2007-2008 (subprimes). Grand défenseur du libéralisme économique, Vincent décortique tous les errements des Etats providence !

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Loic Abadie - Le bouclier

La baisse des prix de l'immobilier: une bonne nouvelle pour l'économie

Audience de l'article : 7276 lectures
Nature de contenu : Edito
Nombre de commentaires : 8 réactions
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Ça y est, les prix de l’immobilier semblent entrer dans une phase de baisse, y compris à Paris. Certains n’y voient que le symptôme de la déprime actuelle de l’économie, où, malgré des taux de crédit historiquement bas, les acheteurs ont trop peur de l’avenir pour se lancer dans des achats qui les engagent sur 20 ans.

Mais tempérons ce pessimisme : la baisse des prix du logement, si elle se prolonge, sera une excellente nouvelle. L'immobilier, parce qu'il est, à tort, plus perçu comme un placement que comme un bien de consommation, est le seul secteur d'activité dans lequel certains parlent de  crise quand les prix baissent. Or, en général, c'est plutôt la hausse des prix qui pose des problèmes aux ménages consommateurs, comme on le voit dans le domaine des transports ou de l'alimentation.

Le prix de la plupart des produits de consommation, comme l’équipement de la maison ou l’informatique, baisse en monnaie constante ou en pourcentage d’un salaire moyen. Et pourtant, personne ne parle de crise dans ces secteurs. Au contraire, ces baisses de prix n'empêchent pas les entreprises de ces filières d'être profitables.

En finir avec la bulle immobilière

En fait, il serait même souhaitable que l’immobilier baisse suffisamment jusqu’à retrouver son “tunnel historique”, notion introduite par l’économiste du logement Jacques Friggit, qui a constaté que des années 1965 à 2001, le prix médian du logement en France s’est maintenu aux alentours de 2,9 fois le revenu net médian des ménages. Nous en sommes à plus de 4,5 fois en 2012, d'où la difficulté croissante de se loger pour les ménages les plus modestes. Ces coûts élevés affectent également les entreprises et pèsent sur les budgets publics par le biais d'une demande plus élevée en logements sociaux.

Ce n’est que depuis la toute fin du XXe siècle que cette bulle s’est formée, par la combinaison d’une baisse historique des taux d’intérêts et, on l’oublie trop souvent, de lois de libération du foncier constructible ou des grandes opérations d’aménagement de plus en plus restrictives.

Songez qu’il faut aujourd’hui 5 à 10 ans pour mener à bien une révision de plan local d’urbanisme, ou une simple “Zone d’Aménagement Concertée”, et que le droit actuel des sols incite les maires à se montrer plutôt malthusiens... pour ne s’attirer ni les foudres de leurs électeurs, ni celui des services techniques de l’état qui appliquent depuis 20 ans des doctrines écologiquement correctes anti-construction. Cela crée, en période de bonne solvabilité des ménages, un effet de rareté qui profite aux vendeurs, au détriment des acheteurs. Dans aucun autre secteur, un économiste n'oserait affirmer que la capacité des offreurs à imposer des prix élevés est une bonne chose. L'immobilier ne fait pas exception.

En finir avec le faux dicton:  “Quand l’immobilier va, tout va”

Une économie débarrassée des bulles immobilières, et des problèmes bancaires qui les accompagnent (USA, Irlande, Espagne, Pays Bas...), éliminerait un des principaux facteurs de mal-investissement, de spéculation improductive, et de mauvaise allocation des ressources des ménages. Les dernières années montrent de façon éclatante que le bilan économique d’un immobilier cher est négatif.

Or, une économie dynamique et sans bulle immobilière n'est pas un rêve abstrait. Parce que l’Allemagne a su adopter des règles de libération des sols plus flexibles (annuelles), elle n’a pas connu la même bulle des prix du logement que la nôtre, alors que son économie s’est montrée plus performante. Même constat dans la moitié centrale des USA (Texas, Kansas...) ou du Canada, où le droit du sol accompagne la construction au lieu de la brider, et où il n’y a pas eu de bulle des prix malgré des conditions de crédit aussi folles que dans le reste du continent, et un dynamisme économique ou démographique supérieur. Ces exemples nous montrent qu’un immobilier cher quand l’économie se porte bien n’est pas une fatalité.

Rêvons un peu  : le gouvernement rendrait grandement service aux générations futures en profitant de la baisse conjoncturelle du logement pour faire exploser sans grande douleur politique les causes structurelles de la formation des bulles immobilières dans les périodes économiquement plus fastes, à savoir un foncier constructible trop encadré et des permis de construire trop durs à obtenir pour de grosses opérations. La baisse des prix qui s'amorce tout juste pourrait alors être pérennisée.

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(article initialement publié par Atlantico)
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8 commentaires

  • Lien vers le commentaire Balthazar dimanche, 21 avril 2013 00:55 Posté par balthazar

    Je pense que pour la France en tout cas, la reglementation sur l'urbansisme n'est pas le probleme de fond.
    La concentration parisienne n'est pas le fruit du hasard.
    Elle résulte d'une administration qui reste trop concentrée sur la capitale, d'un droit du travail qui pousse les entreprises à aller là où se débarasser d'un salarié n'est pas une fatalité (car l'employé retrouve un boulot sans trop de difficulté), où l'entreprise elle-même emploira facilement des salariés car ces derniers ne veulent pas bouger en dehors de Paris (frais de mutation immo, locations difficiles à retrouver si retour à Paris , peur du chomage, ..), où tous les transports semblent devoir nécessairement passer, etc ...
    C'est un cercle vicieux.
    Les normes d'urbanisme et la bulle immo ne sont pas le probleme en Larzac profond. La vérité c'est que personne ne veut y faire sa vie professionelle faute d'activité, sauf les altermondialistes ! Enfin en plein Paris, détruire un patrimoine splendide (qui est peut-être une des seules richesse que nous garderons après l'Hiroshima économique que 40 ans de socialisme nous auront laissé, que même les Allemands n'ont pas osé détruire malgré les ordres d'Hitler) pour y construire des tours, serait un non sens absolu.
    De même, laisser tout faire sur les côtes serait vraiment dommage. Les côtes Corses, Bretones, Basques préservées sont une plus value, face à la Costa-Brava, Miami, ou Acapulco . On a déjà des côtes avec des buildings sur la plage (Azur,la Baule, Deauville). Il en fallait. Nous les avons. Faut-il continuer à tout massacrer ? Non.

    Dans la mesure où l'on peut cuisiner correctement partout dans le monde, si vous lui enlevez la beauté, la France n'aura définitivement plus aucun attrait !

    La règlementation n'est pas parfaite, mais elle a permis de limiter la casse contrairement à d'autres pays. Maintenant, une simplification visant avant tout la clarté des règles est sans doute nécessaire. C'est un fait.

  • Lien vers le commentaire Greg jeudi, 18 avril 2013 10:55 Posté par G.

    Bien, dit!

  • Lien vers le commentaire alex6 mercredi, 17 avril 2013 22:07 Posté par alex6

    Je constate les memes effets en Australie.
    Alors que le pays est demandeur net de capitaux pour financer ses projets, les australiens sont surexposes en investissement immobilier, immobilisant une quantite enorme de cash dans de la pierre ne creant strictement aucune valeur.
    Des prix immobiliers trop eleves sont le cancer d'une economie, aussi dynamique cette derniere pouvant etre.
    En France, c'est peut-etre meme une des raisons principales du declin du pays.