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Immobilier, est-il (encore) temps d'acheter ?

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Nombre de commentaires : 13 réactions

 

Avec la crise, cette fameuse crise multiple qui touche le monde depuis 2008, les français commencent à s’inquiéter sérieusement du prix de leur maison.

En effet, nous sommes l’un des pays encore épargnés. Ceci dit, cela peut s’expliquer à mon avis pour deux raisons:

- la France s’est orientée depuis longtemps vers une tentative de devenir « un pays de propriétaires », mais ce n’est pas encore le cas si on le compare à nos voisins européens. Nous ne sommes qu’environ 55% à l’être (ou plutôt en voie de l’être pour la plupart!). Cela signifie notamment que tout le secteur bancaire n’est pas fondé UNIQUEMENT sur l’immobilier (comme en Espagne par exemple, avec les conséquences catastrophiques que cela entraîne actuellement). Bref, les banques françaises peuvent encore accorder des prêts (je ne dis pas que c’est l’enthousiasme en ce moment, ni que les banques françaises ne sont pas endettées!).

- le phénomène des « subprimes » qui a fait flamber artificiellement les accessions à la propriété aux USA n’existe pas en France.

 

 

Si on regarde vers l’avenir, je vois deux raisons pour lesquelles l’immobilier devrait se maintenir, voire progresser encore un peu à un horizon 5-10 ans :

la perte de la valeur de l’argent monétaire. En effet, les planches à billets de la BCE tournent autant que ceux de la Fed. Les tentatives d’inonder le marché d’argent à faibles taux pour essayer de relancer la mécanique grippée du cycle crédit/consommation auront forcément une conséquence sur la valeur de cet argent. Cela s’appelle l’inflation. Nous sommes dans un contexte d’énergie chère et d’argent faible.

- l’immobilier reste, et restera toujours, une valeur refuge. Sans doute moins que l’or, mais tout de même. Quand tout est incertain, il est toujours bon de posséder l’endroit où l’on vit et de ne pas avoir à payer un loyer à d’autres…

Autrement dit, en simplifiant, je dirais qu’en ne faisant rien de spécial, une maison vaudra plus chère demain car elle aura plus de valeur que l’équivalent dans une monnaie qui vaudra de plus en plus seulement le papier qui la compose…

Maintenant, si on regarde ce genre de graphiques, que vous avez sans doute tous déjà vu de nombreuses fois:

 

Vous allez rapidement pouvoir le comparer à celui-ci, dont je parlais dans cet article http://www.investisseur-particulier.fr/les-bulles-economiques-et-financieres.

La question est de savoir si nous sommes dans une correction de la phase maniaque, qui n’aurait pas encore atteint son sommet, ou bien si nous sommes dans le piège haussier menant tout droit à l’éclatement de la bulle ?

 

En ce qui me concerne, je pense que la bulle n’est pas prête encore d’éclater pour deux grandes raisons:

- le secteur bancaire est tellement lié à l’immobilier que les Etats feront (et font déjà !) TOUT pour retarder l’éclatement de la bulle

- le côté valeur refuge + perte de la valeur monétaire que j’évoquais précédemment.

Ceci dit, TOUTE bulle finie toujours par éclater… Je pense qu’il est trop tôt pour vendre, mais qu’il n’est plus vraiment l’heure d’acheter de l’immobilier, ou alors par simple soucis de diversification de ses avoirs (je ne vois pas le risque d’acheter un petit studio facile à louer, à un bon prix, dans une ville dynamique de province par exemple), par contre, je ne dépasserait guère 10/15% de mon capital dans ce type d’opération, ce qui sous-entend de disposer d’un capital conséquent. Vous pouvez aussi essayer de passer par des parts dans une  société civile de placement immobilier (SCPI) si vous voulez vous diversifier et vous exposez à l’immobilier. Dans ce dernier cas, je ne peux que vous conseillez d’y réfléchir mûrement, de la même manière que si vous alliez habiter vous même dans les locaux appartenant à cette société (c’est d’ailleurs un conseil que je vous donne pour n’importe quel investissement…)

Le cas de la résidence principale:

Il faut bien habiter quelque part me direz-vous. Et vous avez raison, cependant la décision d’achat est aussi une affaire de coup de coeur et de situation professionnelle. Pensez-vous que vous serez toujours au même endroit dans 5 ou 10 ans ? Si oui, cela peut être intéressant d’acheter à bon prix à condition de ne pas s’engager pour trop longtemps (10-15 ans me paraissent beaucoup déjà), en raison notamment des coûts de crédits faibles actuellement (et préférez un taux fixe ou un mélange fixe/variable).

Très franchement, je vous déconseille de vous laisser emporter par « la maison de vos rêves » en vous disant « tant pis, avec les taux bas actuels, je peux me permettre d’en prendre pour 25 ans et de dépasser mon budget » et misez plutôt pour un bien plus modeste que vous pourrez revendre dans dix ans sans trop de perte, si nécessaire…

Evidemment, si vous êtes obligé d’habiter Paris, bon courage !

Et n’oubliez pas, comme pour tout investissement, il faut déterminer avec précision un risque et un objectif de gain conforme avec votre stratégie !

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13 commentaires

  • Lien vers le commentaire Thomas Aurlant dimanche, 11 mars 2012 13:07 Posté par Thomas Aurlant

    @Yves: Tout à fait, c'est une analyse simple. Mon expérience m'a montré à maintes reprises qu'il ne sert à rien de faire des analyses complexes mais qu'il suffit souvent de repérer les grands facteurs les plus influents. Le reste, je le laisse aux économistes et aux consultants financiers (il faut bien qu'ils justifient leur salaire). Personnellement, je me contente d'essayer de faire des investissements rentables, de connaître mon risque au mieux et de prendre des décisions.

    Je ne suis pas un "spécialiste" de l'immobilier, mais cela ne m'empêche pas d'avoir un avis sur la question. Avis, qui par ailleurs peut très bien s'avérer au final beaucoup plus juste que ceux de "spécialistes".
    Ce que j'essaie de dire à travers tous mes articles, quel qu'en soit le sujet ce n'est simplement que:
    1 - il faut connaître son risque et ses possibilités de gains
    2 - il faut se faire une opinion PERSONNELLE
    3 - cela ne sert à rien d'analyser les millions de phénomènes économiques en détail: les investissements se résument en gain/perte/durée.
    Cela parait sans doute une évidence pour certains, mais croyez bien que ce n'est certainement pas si évident pour la plupart.
    Le chemin le plus court est toujours la ligne droite, je pense que de nombreux érudits devraient s'en rappeler.

    Pour la courbe de Friggit, j'ai déjà dis de ce que j'en pensais et de la pertinence de son actualisation...

    Ceci dit, cela m'amuse toujours de voir qu'en France, dès qu'on touche à l'immobilier, on obtient de nombreuses réactions...

  • Lien vers le commentaire yves samedi, 10 mars 2012 21:19 Posté par yves

    Analyse de bas niveau et la courbe de Friggit date d'il y a 2 ans !!! Ce n'est pourtant pas compliqué avec internet d'aller chercher la dernière mise à jour ou simplement de mettre le lien et respecter le droit d'auteur!

  • Lien vers le commentaire Thomas Aurlant vendredi, 09 mars 2012 19:58 Posté par Thomas Aurlant

    @jackym: merci pour la mise à jour. J'avoue m'être emmêlé les pinceaux entre les dizaines (heu milliers devrai-je dire) de graphiques que j'ai sur mon ordinateur. Enfin, peu importe, cela montre le peu d'importance que j'attache à cette fameuse courbe de Friggit. Le fameux tunnel n'a pas besoin d'être réintégré (même si une chute "modérée" est possible). Comme le souligne justement Balthazar, les trente glorieuses ne peuvent pas être une référence à la période actuelle. Les graphiques en général ne montrent que ce qu'on veut bien y voir !

    @Brucibru4: à chacun ses opinions, mais cela n'empêche pas de rester courtois. Ceci dit, oui exactement, il y a des moments où il vaut mieux ne rien faire. Comme en Bourse, lorsqu'on est en plein milieu d'un canal de consolidation, je préfère ne pas agir en attendant de voir un point d'entrée plus intéressant (au bas du canal par exemple, ou sur break-out)... Et l'immobilier en ce moment est exactement dans cette situation...

    @axel: Paris me semble être un cas particulier, où il y a effectivement une bulle. Personnellement, je regarde le marché de province (oui, Paris n'est pas la France...!) plus représentatif de la majorité de la population.

    @Balthazar: J'aime beaucoup votre analyse. Il n'y a que sur un point qu'elle me chagrine, c'est quand vous dites qu'on ne peut pas raisonner en terme boursier. Dès lors que quelqu'un cherche à se rassurer en voyant les prix de la maison de son voisin, achetée 15 ans auparavant, avoir doublés, il est également cupide car il espère au fond de lui faire la même chose... Si en plus, à la place des subprimes, on a un Etat français, qui par des politiques fiscales accommodantes, essaie de favoriser l'accession à la propriété le tout dans une bulle du crédit (certes moins importante qu'aux US), on a bien un catalyseur... Je ne doute pas qu'il y ait une bulle immobilière en France, mais par contre je ne pense pas qu'elle soit prête à éclater. De plus, toutes les bulles n'éclatent pas avec une chute de 90% des valeurs !

  • Lien vers le commentaire balthazar vendredi, 09 mars 2012 14:05 Posté par balthazar

    Encore un chose et j'arrête :)

    Tout le monde pense que l'immo protège de l'hyperinflation. C'est vrai tout de suite si la hausse se fait par les salaires.

    Si l'inflation se fait par les prix plutot que par les salaires, et c'est le plus probable compte tenu de la rareté des matières premières (mais aussi de la hausse des prix de la main d'oeuvre dans les pays emrgeants), les prix montent et pas les salaires, donc l'immo aura meme plutot tendance à baisser car il servira de délestage. Ensuite quand les salaires suivront, l'immo repartira à la hausse mecaniquement.

  • Lien vers le commentaire balthazar vendredi, 09 mars 2012 13:51 Posté par balthazar

    Concernant la poursuite de la hausse.
    Il reste un peu de potentiel si on se réfère au 19e siecle.

    Mais moi j'y crois pas car je pense que les acquéreurs donnent déjà le maximum. Ou alors il faudrait de nouvelles conditions : encore plus de population, une hyper-inflation en cours, ...

    En fait on dit généralement que les prix "ont monté".
    Mais on peut dire aussi que "ils étaient descendus bien bas depuis la guerre".
    Et vu comme ça , il ne faut plus alors s'attendre à un grand changement, ni dans un sens ni dans l'autre

  • Lien vers le commentaire balthazar vendredi, 09 mars 2012 13:38 Posté par balthazar

    De plus , je ne suis pas sûr qu'il faille résonner en termes boursiers avec le tableau "étape d'une bulle".

    Un acheteur immobilier dans les 90% des cas achète un bien qu'il aime, s'imagine dedans. Il ne cherche pas vraiment le profit. Il pense faire un bon investissement dans le temps, pas à court terme. Ce n'est pas la cupidité qui le guide ou alors il faut un cataliseur du type sub-prime avec des "conseillers" bien pourris comme ils y en a eu aux USA.

  • Lien vers le commentaire balthazar vendredi, 09 mars 2012 13:32 Posté par balthazar

    @jackym

    Pour moi le tunnel de Friggit est de la fumisterie car la période prise en référence (les trentes glorieuses) est une période atipique et en tout cas bien trop courte pour servir d'étalon.

    Par contre l'étude des données est interessante.
    Si on compare les taux et l'inflation on est dans des conditions semblable au 19ème siècle depuis 10 ans : faible inflation, faibles taux. Il manque encore la durée. Pour les taux, c'est officiellement ce sur quoi on peut compter. Pour l'inflation, si on se réfère au Japon, c'est incertain. Si on est monétariste, on imagine l'hyperinflation. C'est pour moi la plus grande inconnue. Et ça déterminera les taux quoi qu'en dise les gouvernants.

    Maintenant on regarde les prix au 19ème siècle (on ne dispose que des 60 dernières années du 19ème). Et là oh, tient, c'est le même niveau qu'aujourd'hui. Et ça dure 40 ans...

    Je ne comprend donc pas les conclusions de Friggit. Les données qu'il founit montre l'inverse de ce qu'il en retire.

    Je pense comme vous :
    - la vraie baisse (plus que 10-20%) est loin d'être gagnée

    Et tant que le marché sera tiré par la rareté de l'offre immobilière et soutenue par une demande importante (population française + 10 millions en 30 ans), ce sont les vendeurs qui ont la main.