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Charles Dereeper

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Rédacteur, éditeur, entrepreneur, trader...

Je vis en fonction de l’intuition, du coeur et de la possibilité de mourir à chaque instant. Pas de vie sans création quotidienne !

Je vis en contraste extrême entre Bangkok la sauvage torride et la jungle encore préservée du sud pacifique du Costa Rica. 

Je mets à la poubelle la culture chrétienne et le reste des religions pour neuneus attardés qui veulent nous faire gober qu'il existe trois dieux uniques (car 3 = 1, ben oui quoi, c'est un truc religieux, nous les quiches, on peut pas comprendre, c'est que eux) dont en plus, nous serions séparés (ben oui, si dieu est déjà en nous, on n'a plus besoin de se soumettre à des religieux assoiffés de domination... leur seule solution consiste à nous raconter qu'on est tout seul et dieu est ailleurs. Bien sûr, on peut lui dire bonjour, mais à condition de prendre une carte de membre...).

En fait, en considérant que nous sommes tous connectés ensemble nous les humains basiques, la vie retrouve son sens perdu et on peut se passer sans souci de cette morale catholique bidon...

Sinon, j'ai tenté du mieux que j'ai pu, d'effacer ce que m’ont raconté les profs gochos de mon enfance (yavait du boulot), l'éducation plus qu'inefficace de mes parents et toutes les âneries que l’Etat français a tenté de m’imposer pour me tenir en laisse...

Je suis totalement contre le dogme du profit maximal, qui égare la majorité des humains et qui détruit tout !

J'ai besoin autour de moi de gens électrons libres, insoumis aux normes sociales vicieuses et visqueuses et insoumis à leurs propres peurs !

Un spécial remerciement éternel pour Alain qui en 2001 / 2003 m'a offert le plus précieux des cadeaux.



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DE GIRO 2

Calcul des prix immobiliers en France, la grande magouille dévoilée

Audience de l'article : 6631 lectures
Nature de contenu : Edito
Nombre de commentaires : 1 réaction
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Quelles sont les sources officielles d’information sur l’immobilier en France ?

Réponse : les notaires et les agents immobiliers avec la FNAIM.

Le Sénat Français a enquêté sur les méthodologies employées par ces deux organismes pour mesurer l’évolution des prix immobiliers. Je vais m’appuyer dessus dans le reste de cet article, car il est difficile de taxer de subjectivité les sénateurs !

Tout a commencé quand ces sénateurs ont relevé des divergences de plus en plus flagrantes  entre les indices des notaires et celui des agents immobiliers. En deux ans, un écart de 5% s’est créé entre les deux indices censés mesurer tous les deux l’évolution du marché immobilier à l’échelle nationale.

5%, c’est faible ? En même temps, cela correspond tout de même à la performance du monétaire net d’impôts, donc deux ans de trésorerie rémunérée de différence !

Etudier le rapport du Sénat est instructif. Je dirai même que je reste poli. La vérité est que c’est tout simplement ahurissant.

Résumons le marché de l’ancien en France. Il existe environ 800.000 transactions par an. La base des notaires enregistre 500.000 transactions contre 140.000 pour l’indice des agents immobiliers. En effet, par définition, les transactions réalisées entre particuliers (plus de la moitié chaque année) échappent à la vision des agents immobiliers. Idem pour les transactions qui ont abouti par l’intermédiaire d’agents immobiliers non affiliés à la FNAIM, soit environ 40% d’entre eux.

Donc Avantage théorique aux notaires, car ils ont une vision plus large du marché.

Seulement, pourquoi faire simple quand on peut faire compliquer. Une constante en France…

Les notaires à l’aide de l’INSEE (l’INSEE, n’oublions pas, a été reconnue coupable de malversations statistiques dans le décompte du chômage. Elle se trouve en outre sous un feu nourri de critiques, qui sont, à mon sens, justifiées en ce qui concerne le calcul du pouvoir d’achat et de l’inflation) ont établi un parc de références d’environ 1,2 millions de biens, une sorte d’échantillon représentatif sur tout le territoire. Les fameuses 500.000 transactions (prix de transaction réels) ne servent en réalité qu’à actualiser le prix des biens fictifs de l’échantillon. Renversant non ?

Donc, à ce stade, normalement, vous basculez dans le camp des agents immobiliers, vu la complexité et l’inefficacité du système des notaires. En ce qui me concerne, je pensais auparavant que les prix de transactions réels servaient directement à établir les indices des notaires. Quelle naïveté, j’en conviens…

Seulement, les agents immobiliers à travers la FNAIM ont du se dire que faire la compète avec les notaires, question indices foireux,  était obligatoire… Du coup, ils ont pris les 120.000 transactions qu’ils enregistrent, qui sont rappelons le, non représentatives de l’ensemble du marché de l’ancien. Et ils ont calculé des indices régionaux, eux même servant de synthèse pour l’élaboration d’un indice national.

Avec le système des agents immobiliers, nous ne sommes plus dans le domaine du fictif, mais face à un gros souci de pondération. Des secteurs géographiques sont sous représentés en fonction de la présence plus ou moins intensive d’agents immobiliers affiliés à la FNAIM. Une région qui grimpe fort et dont les transactions sont largement couvertes par les agents FNAIM va obtenir un indice régional qui explose et qui influencera la moyenne des 22 régions de l’indice national. Inversement, une région rurale aura une influence plus faible presque mécaniquement.

En plus, les chiffres des notaires et des agents sont moyennés. Les notaires comparent le chiffre du trimestre à celui du trimestre de l’année précédente. Les agents immobiliers comparent le taux annuel moyen à celui du taux annuel moyen de l’année précédente. Implicitement avec ce système, les chiffres sont moyennés sur deux ans…

Bref, c’est littéralement du délire intellectuel.

Pourtant, les choses vont encore plus loin. Partant du principe que la majorité des transactions a lieu sur des F2, F3 et F4, les notaires comme les agents immobiliers corrigent les données, à l’aide de coefficients… Plus rigolo encore, les bases de données sont nourries par les notaires et les agents immobiliers eux-mêmes sur la seule foi d’une déclaration. Le Sénat note que 63% seulement des transactions sont retranscrites par les clercs de notaires. Ma femme est clerc de notaires... Dans la pratique, bien souvent, les caractéristiques des biens ne sont pas sérieusement remplies, alors même qu’elles sont censées servir à l’élaboration des coefficients correctifs !

Charles DEREEPER

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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire jymesnil lundi, 19 avril 2010 20:45 Posté par jymesnil

    bonjour,

    article très instructif en effet :-) j'ajouterai que l'agent immobilier et le notaire sont des commerçants, et par obligation ils affirment toujours au vendeur et à l'acheteur que c'est le bon moment ! un peu comme un assureur avec son assurance-vie ou le banquier...j'ai trouvé les études de Jacques Frigitt et c'est très instructif (je crois que vous les avez déjà citées...), d'autre part, aux USA, il y a un indice , le CASE-SHILLER, créé en grande partie sur la base des travaux de Robert Schiller, un économiste de Yale, qui a des idées très pertinentes (c'est un expert de la finance comportementale) et je crois que cet indice est construit assez judicieusement : il suit la valeur de biens sur le long terme. Ce serait un outil intéressant à développer en Europe. D'une manière générale nos indices ne sont pas très pertinents. bravo pour le site :-)