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Paul Sarrazin

Paul Sarrazin

Je m’appelle Paul, j’ai 37 ans et je suis fonctionnaire.

Je vis en couple et suis papa de deux jeunes enfants, un garçon et une fille.

Depuis quelques années, ma compagne et moi-même avons accumulé une modeste expérience dans les domaines de l’immobilier et de l’investissement et c’est tout l’objet de ce blog que de vous faire partager celle-ci.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires dans la région normande de notre maison et de 6 lots qui nous rapportent environ 2500 euros mensuels. Enfin, quand je dis « nous sommes propriétaires », c’est surtout la banque.

Mon objectif n’est pas de devenir votre gourou mais de vous faire un retour de nos aventures (et mésaventures).

Comme vous vous en apercevrez vous-mêmes, au fil du temps, notre démarche a été de plus en plus construite et réfléchie.

Au départ, notre seul objectif était de posséder notre chez-nous : rien de très original.

Puis, nous avons développé un goût pour la chose immobilière le jour où, ayant accumulé un peu d’épargne, on s’est dit « bon, et maintenant, qu’est-ce qu’on fait, on laisse cet argent dormir à la banque ou on vise un peu mieux ? »

Ma compagne travaillant dans l’immobilier, nous nous sommes dits que c’était la solution la plus évidente.

Ce n’est qu’au bout de 4 opérations positives (je sais, on est un peu long à la détente) que je me suis dit qu’il fallait creuser davantage la question.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires de 6 lots générant un revenu de 2550 euros par mois.

Finalement, après avoir lu pas mal de livres, blogs, sites, revues… et échangé avec des investisseurs et des « professionnels de l’immobilier », un collègue m’a demandé un jour pourquoi je ne livrais pas notre expérience sur le Net.

D’abord un peu dubitatif, je me suis dit « pourquoi pas, si cela permet à d’autres personnes d’avancer plus vite dans leurs réflexions ».

Voilà donc l’objet de ce blog : vous proposer une méthode afin de construire votre patrimoine et vous enrichir (matériellement et intellectuellement, j’insiste sur ce point), vous faire partager nos réussites comme nos échecs afin que vous évitiez les pièges pour être aussi efficaces que nous l’avons été, si ce n’est plus.

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DE GIRO 2

ALERTE ! LES PRIX REMONTENT !!!

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Il paraît que les prix de l’immobilier en France repartent à la hausse. Voici un article qui évoque la chose : les prix remontent !

Le mois d’août 2015 aurait été le mois du « retournement » ou de « l’inversion de la courbe » du chômage euh des prix de l’immobilier pardon.

Il s’agirait même d’un « mouvement haussier relativement dynamique » (sic) causé par une sorte de mouvement de panique des acheteurs qui, voyant les taux d’emprunt remonter, se seraient précipités à l’achat… Constatant cette panique, les vendeurs en auraient profiter pour faire remonter le prix de leurs biens ou, tout du moins, pour ne plus céder trop de terrain dans les négociations. Tout cela en quelques semaines (juin, juillet, août).

On apprend enfin que cette remontée des prix ne freinera pas le marché « résolument engagé sur la voie de la reprise » (sic encore).

Tout cela est-il bien sérieux ? Je me le demande…



Je ne partage pas du tout cette analyse et m’en vais vous expliquer pourquoi.

  1. Les prix de l’immobilier en France sont toujours décorrélés des salaires
Salaire-basDe 2000 à 2010, les prix de l’immobilier en France ont été multipliés par 2, pendant que les salaires augmentait de 10 à 15 % (source : INSEE). Forcément, cela a créé une déconnexion largement commentée par ailleurs.

De 2010 à 2015, où l’immobilier s’est « tassé », je n’ai pas du tout l’impression qu’il y ait eu une séquence de rattrapage desdits salaires. Même si certains analystes estiment que, avec un rythme de baisse continue de 2 % par an, les ménages français finiront par retrouver une capacité d’achat immobilière identique à celle de 1998 – juste avant l’emballement des prix. Ce rattrapage est programmé pour 2018 selon lesdits analystes.

Or, pour acheter un bien immobilier, il faut être solvable non ? Enfin, c’est ce que demandent les banques il me semble. Seulement…

  1. Les banques n’ouvriront pas les vannes du crédit éternellement
fermer vanneCertes les taux d’intérêt historiquement bas favorisent l’accession à la propriété. Cette situation est notamment liée à la baisse des taux d’emprunt d’Etat, référence des banques pour déterminer leurs propres taux.  Mais on peut se demander dans quelle mesure tout cela n’est pas lié à une décision exceptionnelle : le rachat massif de dette par la BCE (quantitative easing). On parle tout de même de 1 000 milliards d’euros. Attention car cette politique accommodante doit cesser en septembre 2016. Il se pourrait alors que cela fasse « pshit… ».

Dans ce contexte, le niveau des taux actuels semble artificiel. Tout comme a été artificielle la méthode des banques pour « solvabiliser » les ménages dans les années 2000 (prêt à taux variable, allongement de la durée des crédits …).

  1. C’est l’heure du papy-boom !
Papy retraiteLa génération dorée qui est née dans les années 50 se sépare progressivement de ses biens immobiliers. Certains pour aller vivre une retraite au soleil où les attend aussi une fiscalité plus digeste. Tant mieux pour eux, sincèrement, à leur place je ferais exactement la même chose. Mais, cela amène un afflux de logement sur le marché.

De facto, il se trouve de plus en plus de vendeurs sur le marché face à un nombre réduit d’acquéreurs. Ce qui créé un déséquilibre et fait pencher les prix dans le sens d’une baisse. C’est la fameuse loi de l’offre et de la demande. Vous connaissez la phrase « ce qui est rare est cher ». On peut en déduire, a contrario, que ce qui est abondant créé une perte de valeur.

A titre d’exemple, sur les derniers biens que nous avons acheté, deux l’ont été auprès de personnes âgées de plus de 70 ans, le troisième faisait l’objet d’une succession…

  1. L’économie est une histoire de cycles
C’est bien connu : l’économie suit des phases ascendantes et descendantes. Or l’immobilier est un marché économique comme un autre, même si c’est le genre de phrases qui peut faire hurler certains.

Or, les prix de l’immobilier ont baissé de manière continue depuis 2011 – 2012. Je suis d’accord pour dire qu’on assiste, depuis cet été, à un rebond du marché. Mais un rebond n’est pas forcément une reprise pérenne.

Pour ceux qui préfèrent des données brutes, voici celles fournies par les notaires :

cartes france prix notaires

cartes-maison-notairesPour rappel, les statistiques des notaires sont considérées comme les plus fiables puisqu’elles se fondent sur les actes définitifs de vente et non seulement sur les compromis. Alors, évidemment, elles sont toujours « en décalage » (celles présentées ici font état des transactions au 1er trimestre 2015) mais elles sont fidèles à la réalité.

Mon pronostic

Je vois, je vois...Je vois, je vois…


Pour toutes ces raisons, je maintiens mon « pronostic » : les prix de l’immobilier en France vont continuer à s’éroder lentement. Je ne crois pas du tout à un éclatement de la bulle et à une sorte de « fin du monde immobilière » proclamée ici ou là par certains. En bourse, on dirait de moi que je suis un « VADiste » : je spéculerais sur une baisse des cours.

Ce qui, soi dit en passant, ne m’arrange pas particulièrement : nous sommes tout de même multi-propriétaires avec ma compagne (et la banque;)) !

Alors, ne suis-je pas un peu schizo ? Vu mon analyse, il vaudrait mieux attendre la fin de ce « tassement » puis acheter au plus bas allez-vous me dire !

Eh bien non parce que le temps, c’est de l’argent. Dans ma boule de cristal, je ne vois pas quand cette érosion va prendre fin. D’ici là, je préfère acheter (avec des taux bas) et rembourser (avec les loyers, donc sans douleur).

N’oubliez pas une chose non plus : personne ne sait quand prendra fin la baisse, aussi les marges de négociation sont devenues très intéressantes.

Bref, pour revenir à l’article dont je parlais au début, la question à se poser est la suivante : info ou intox ? Opération d’influence ou analyse objective du marché ?

Le message subliminal délivré aux acquéreurs ressemble quand même un peu à celui-là : achetez maintenant, allez-y ! Après il sera trop tard, on vous aura prévenu et il ne faudra pas vous plaindre !!!

Bon. Je dis : du calme, gardez les idées claires et le regard porté vers vos objectifsune bonne stratégie en main. Et surtout, méfiez-vous des lobbies : vous savez ces « professionnels de la profession » qui vous pressent toujours d’acheter, avec tout un tas d’arguments à la clé.

Voilà pour ma petite séance de voyance personnelle ! Je sens que c’est le début d’une nouvelle carrière !
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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire Balthazar mercredi, 14 octobre 2015 12:09 Posté par balthazar

    Article interessant. Je partage aussi l'idée qu'il n'y aura pas de "grand soir" immobilier, mais une baisse longue et faible. Ce qui est exactement le but inavoué de la BCE : amortir la baisse (ou l'éclatement de bulles dans d'autres pays) avec un océan de pognon. Et je dois dire qu'à mon avis ils parviennent pour l'instant assez bien car il en resulte un dérappage finalement assez bien contrôlé.

    A terme (mais quand ?) on aura forcément le contrecoup de "l'impression monétaire" (ce n'en est pas une à proprement parler) : l'inflation des prix immobiliiers qui viendra éponger l'argent devenu trop disponible.

    Pour en revenir à votre article :
    - le 1 , je suis d'accord. Mais attention quand meme, certaines villes comme Paris deviennent des pôles mondiaux et attirent comme NYC ou Londres, et la hausse des prix est sans doute due partiellement à un "rattrapage" plutôt qu'à une bulle totalement artificielle. Il y a aussi des effets sociologiques (divorces, immigration, ..) donc oui, mais à tempérer.
    - le 2, pas d'accord, on en sait rien. La politique de relachement monétaire est une solution facile qui pourrait très bien faire illusion pendant de nombreuses années
    - le 3, la population est agée, mais .. elle vieillit ! Cela retarde d'autant la libération des lieux. Par ailleurs, certes les vieux meurent .. mais c'est pas nouveau ! Ce ne signifie rien. Au global la population augmente en France, donc les jeunes ont plutot du mal à trouver des locaux dans lesquels beaucoup de vieux s'entetent à ne libérer faute de mourir !
    - le 4, ça oui ! c'est une évidence. TOut le monde connait la séquence. La difficulté de déterminer le tempo.