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DE GIRO 2

Chroniques d'un entrepreneur expatrié: le choc des cultures

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Comme promis dans mon dernier édito, je vous parle aujourd'hui de mon projet d'achat de terrain et de la manière dont sont perçus les entrepreneurs en Roumanie.

Pour rappel, je recherche en ce moment un terrain pour construire un bâtiment industriel. J'ai fait le tour des zones industrielles pour voir où il serait possible de s'implanter. Il est bien sûr primordial de tenir compte de différents facteurs:
  • La localisation de mes clients, plus je suis proche, mieux c'est.
  • Le voisinage, évitons de construire un bâtiment industriel au beau milieu d'une zone résidentielle.
  • La possible évolution de la valeur du terrain.
  • La taille de la parcelle. Il me faut au minimum un hectare de terrain. Je serai à l'aise avec deux, et vu le nombre d'idées que j'ai, il semblerait judicieux d'essayer de trouver 3 ou 4 hectares.
  • Le prix, évidemment.

Je suis proche d'une grand centre urbain (600 000 habitants environ.) Après un premier tour des possibles emplacements, il ressort que je ne peux pas me payer de parcelle directement dans la ville, elles sont déjà trop chères pour moi. Je dois me rabattre sur la proche banlieue de la ville. Je pense avoir trouvé mon bonheur près d'une sortie d'autoroute (qui n'est pas encore terminée, mais devrait l'être dans les 5 ans). Il y a fort à parier que les prix des terrains augmentent fortement lorsque l'autoroute sera terminée. Je dois cependant me dépêcher un peu puisque les prix augmentent de 15 à 20 % par an en Roumanie...

La sortie d'autoroute débouche sur une zone industrielle avec beaucoup de clients potentiels. Pas de souci de voisinage en perspective.

Je vais donc voir le maire de la ville pour me présenter et lui expliquer mon projet. Je lui fais bien comprendre que je viens avec un effectif de 60 personnes et que je compte bien m'installer durablement. Je lui parle de mes projets futurs pour lui indiquer que ce ne sera probablement qu'une première étape et enfin, je mets un point d'honneur à lui faire comprendre que la corruption n'est pas de mise avec moi. Son discours est pour le moins surprenant...

  • Il est très content que je vienne créer des emplois dans sa ville. Je compterai parmi les premiers employeurs de la ville, vu mon effectif.
  • Aujourd'hui le terrain que je convoite appartient une une trentaine de propriétaires. Le maire s'engage à organiser la vente. Dans le pire des cas, la mairie achètera tous les terrains pour me revendre la parcelle en une seule fois.
  • Le temps que la vente se fasse, il se propose de me trouver des locaux temporaires afin que nous puissions déménager le plus tôt possible...

Simple, clair, précis. Pas de blabla pour m'expliquer que mon entreprise ne peut pas s'implanter ici parce que je ne rapporte pas suffisament de taxe par rapport à l'espace occupé ou autres genres joyeusetés du genre que je pourrais subir en France. Après un entretien comme celui-là, je suis rassuré, je me sens entre de bonnes mains. Le prix de vente final dépendra du prix d'acquisition initial des différentes parcelles mais l'étude des prix de vente en 2016 indique un prix inférieur de moitié à mon budget initial...

Pour la future construction , j'ai déjà une première estimation. A première vue, je devrais pouvoir acquérir le terrain et contruire pour la moitié du prix que cela coûterait en France... Pour ce prix, j'ai un maître d'oeuvre qui m'évitera tout risque juridique et financier. Sachant que nous n'avons pas encore commencé à négocier les prix, ma construction s'annonce sous les meilleurs auspices!

Il ne reste plus qu'à espérer qu'un autre acheteur ne me souffle pas la parcelle. Cela arrive parfois en Roumanie, parait-il...

Jean-Noël

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