Olivier Sassier : Obtenir un investissement autofinancé - Part II Réduire les frais
(article du 28 juin 2011)
Dans le but d’obtenir l’autofinancement de son placement immobilier, on a vu dans cet article différentes solutions pour améliorer les revenus de son investissement locatif, voyons à présent le 2ème aspect tout aussi important, réduire les frais, où il y a encore davantage de choses à considérer.
Comment réduire les dépenses induites par son investissement immobilier locatif ?
1 _ Réduire les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire : à discuter lors des réunions de syndic, il faut être moteur, proposer des alternatives aux autres copropriétaires, etc…Par exemple, les frais de gérance, remplacer son syndic professionnel par un syndic bénévole, notamment pour les petites copropriétés. Ou encore pour l’installation d’interphones ou le changement des boites aux lettres (2 sujets en cours de discussion au sein de ma copropriété...), pousser le syndic à rechercher la solution la plus économique !
2_ Gérer son bien en direct : ne pas passer par une agence pour la gestion locative, et ainsi éviter les honoraires de changement de locataire en particulier.
3_ Réduire les frais de la gestion directe : comme évoqué ici, un certain nombre de documents sont nécessaires, contrat de bail, état des lieux, quittance de loyers, etc…une solution que j’ai découvert récemment est de gérer son bien au moyen d’un site de gestion locative comme rentila.com. Une fois inscrit, on a accès gratuitement à tous ces documents ! L’outil de gestion en ligne est gratuit pour 1 ou 2 biens locatifs, 3€ par mois si on veut y gérer jusque 5 logements.
De la même manière, Internet permet de minimiser les frais de mise en location, Le Bon Coin permet de passer des petites annonces immobilières gratuitement.
4_ Renégocier son assurance habitation non occupant : j’y travaille actuellement…j’avais souscrit mon assurance au Crédit Agricole, en même temps que le prêt, un petit cadeau de ma part afin de faciliter la négociation du crédit. Mais presque 2 ans plus tard, je vais probablement changer d’assureur, j’ai par exemple trouvé avec le comparateur Assurland qu’Amaguiz me permet d’économiser 20% !
5_ Eviter de souscrire une assurance de loyers impayés. Personnellement, je n’en ai pas prise, j’ai loué à des étudiants ou à des collègues pour le moment. Aucun d’entre eux ne présentait le risque à mes yeux de vouloir s’installer durablement, sans payer son loyer…
6_ Apprendre à bricoler ! Assurer les petits travaux de réparation ou d’entretien soi-même ! Les économies peuvent être substantielles, la moindre intervention de professionnels se paye cher.
7_ Puiser dans le dépôt de garantie en fin de bail, si c’est justifié bien sûr ! Je l’ai fait une fois, ce n’est pas forcément évident, un peu gênant, mais c’est fait pour ça. Je propose un bien en parfait état, en cas de détérioration, ça me semble normal de devoir demander une petite contribution au locataire sortant. Pour éviter toute discussion et pour rendre la démarche plus aisée, il est important de réaliser des états des lieux d’entrée et de sortie minutieux.
8_ Baisser les mensualités de remboursement de son crédit : la plupart des prêts offrent cette option de moduler gratuitement à la hausse mais aussi à la baisse ses mensualités, dans la limite d’une durée maximum de crédit. Baisser les remboursements a donc pour conséquence de rallonger de quelques années le crédit.
9_ Renégocier son crédit ou faire un rachat de crédit à un taux plus bas et / ou également renégocier l’assurance de prêt associée. Il faut simuler les bénéfices éventuels de l’opération. Pour l’assurance de prêt, j’avais déjà étudié le sujet dans cet article.
Combien peut-on espérer économiser sur une année de location ?
En prenant toujours l’hypothèse d’un logement initial loué vide à 500€ :
Solution 1 : un syndic bénévole au lieu d’un syndic pro : 1000€ par an pour la copropriété. Admettons un immeuble de 10 logements, ça représente 100€ de moins par an par propriétaire.
Solution 2 : admettons 1 changement de locataire par an : 500€ de moins à débourser
Solution 3 : documentation gratuite et mise en location gratuite : 20€ et 45€ respectivement
Solution 4 : Avec l’assurance Amaguiz au lieu de celle du Crédit agricole, 13€ (54€ au lieu de 67€ par an)
Solution 5 : 2,5% du loyer par mois typiquement, soit 150€ par an
Solution 6 : Tout dépend de vos talents de bricoleur…
Solution 7 : Jusqu’à la totalité du dépôt de garanti, soit 500€. Mais pour en arriver là, c’est qu’il y a vraiment eu un gros soucis avec votre locataire…
Solution 8 : si je prends mon exemple, je pourrais s’il je le désire baisser ma mensualité de presque 70€, ce qui allongerais mon crédit de 5 ans.
Solution 9 : 7€ par mois sur mon assurance de prêt, basé sur mon cas perso et les comparatifs effectués.
Bilan : de combien peut-on rééquilibrer la balance en cas de défaut d’autofinancement ?
Bien sûr chaque cas est très spécifique, l’idée ici est de simplement donner des pistes et des ordres de grandeur des bénéfices escomptés.
Mais je pense qu’il n’est pas utopique de pouvoir réduire son défaut d’autofinancement d’une centaine d’euros, voir même dégager un peu de cashflow, par une bonne optimisation des recettes et des dépenses de son investissement locatif.
50€ mensuels de gains supplémentaires et 50€ mensuels de réduction des dépenses…
C’est mon objectif cette année avec mon studio meublé, je suis sur de bonnes bases pour le moment…
Lire la partie 1 : http://www.objectifeco.com/economie...
Olivier Sassier
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Olivier Sassier
Je suis un investisseur en immobilier locatif et sur les marchés financiers. Je cherche à démontrer par mes expériences personnelles des solutions concrètes pour gagner davantage d’indépendance financière.
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