Envisagez vous d'être mobile au niveau professionnel ?

Si vous comptez vous déplacer pour des raisons professionnelles en acceptant des promotions dans de nouvelles régions ou bouger à l’échelle nationale au cours de votre carrière (que ce soit par le biais de changements de postes ou de changements d’employeurs), autant vous dire qu’être propriétaire et déménager ne rime absolument pas avec « efficacité financière ». La location dispose de sérieux atouts dans ce domaine.

Attention, je dois le répéter : nous nous plaçons avec les données du problème immobilier en 2007 et 2008. Si vous croyez au Père Noël, vous pouvez toujours continuer à anticiper la poursuite de la hausse de l’immobilier sur le même rythme qu’au cours de la dernière décennie 1996 / 2006.

Pour les gens plus sérieux, le risque de se faire plumer par l’Etat doit être pris en compte. En effet, à chaque revente d’un bien suivie par un rachat, il existe les frais de notaire qui ponctionnent 7%.

Imaginons une personne mobile qui change de poste tous les cinq ans. Premier achat d’une maison ou appartement à 200.000 euros. Coût des frais de notaires : 14.000 euros.

Cinq ans plus tard, mutation et déménagement. Nouvelle maison à 230.000 euros. Coût des frais de notaire : 16.100 euros.

Deux changements de maison plus tard, avec deux maisons de plus, la première à 250.000 euros et la dernière à 300.000 euros dans 20 ans, c’est 17.500 euros et 21.000 euros qui sont partis en taxe.

Au total, si vous envisagez de changer quatre fois de logement principal au cours des vingt prochaines années, vous partez avec un trou financier de 68.000 euros.

La hausse nécessaire des cours de l’immobilier pour compenser cette première dépense est de 25% minimum en vingt ans.

En comparaison, une personne qui compte passer les vingt prochaines années de sa vie dans la même maison, réalise une substantielle économie de 68.000 euros bruts, auxquels il faut rajouter la capitalisation des intérêts si cet argent était placé. Le gain quasi mécanique est de 100.000 euros… Ainsi, c’est environ 50% de hausse de l’immobilier qui sont englouties dans les taxes. Avec +140% de hausse en dix ans, peu de personnes se sont penchées sur la question. Mais ce détail va prendre une ampleur importante au cours des vingt prochaines années, car la hausse sera presque obligatoirement inférieure à la progression de ces dix dernières années. Il est donc certain que la mobilité professionnelle va devenir difficilement compatible avec la possession d’un bien immobilier.

 

Outre le professionnel, le coté personnel joue également

Les raisons de déménagements multiples ne sont pas toujours d’ordre professionnel. Non seulement, en effet, nous sommes amenés à changer plusieurs fois de métiers au sein d’une même vie, mais également la durée moyenne de vie avec nos partenaires amoureux est en chute libre. Le taux de divorce explose. Le mariage a du plomb dans l’aile… C’est autant de raisons en plus qui amènent à changer de logement principal.

Autre scénario, qui frise la débilité profonde celui-là, il s’agit des jeunes couples âgés de 25 / 27 ans en primo-accédant. Leurs grandes phrases ?

Il ne sert à rien de jeter à la poubelle chaque mois son argent dans un loyer… Ah bon ? Comme si payer des intérêts à une banque était plus malin et plus rentable…

Ces personnes ont peu de moyens financiers la plupart du temps. Elles sont donc condamnées à emprunter massivement auprès de leurs banques, sur des durées extrêmement longues, 25, voire 30 ans aujourd’hui. Si au moins un tiers de ces couples explosent en divorce, il y a aussi le « facteur bébé ». Deux enfants et le premier logement acheté en se saignant aux veines, devient vite trop petit : le déménagement est quasi mécanique au bout de quelques années. Pour peu que le marché immobilier n’ait pas suffisamment grimpé pour compenser les frais de notaire, alors que 90% des remboursements ne concernent que les intérêts des premières années, on se retrouve avec une opération financière plus que contre-productive. 

Je garde le meilleur pour la fin : certains, dans cette catégorie si naïve des jeunes primo-acquérants, ignorent l’existence des crédits transférables. Cela signifie qu’ils empruntent et remboursent intégralement leur banque à chaque changement de maison, en payant les pénalités liées aux remboursements anticipés. Au lieu de changer le logement principal servant de support à la garantie tout en gardant un seul emprunt au cours de vingt ans, ils se font royalement plumer en rétribuant à la fois l’Etat et les banques. Et le pire est qu’ils sont souvent satisfaits de leur stratégie… Certes, depuis dix ans, la forte hausse a gommé ces genres d’erreurs en compensant largement par des plus-values parfois faramineuses. Mais, encore une fois, la fête est finie ; l’avenir a très peu de probabilité d’être aussi tolérant, vis-à-vis de ces grossières erreurs de gestion, que le passé récent. Méfiance…

Quant à la question des déménagements, vous devez stratégiquement vous interroger pour savoir si vous êtes du genre « vie stable » ou au contraire « vie assez agitée », avec plein d’aventures professionnelles et amoureuses. La mobilité tous azimuts a un coût prohibitif en France !

 

Charles DEREEPER