Charles Dereeper : Acheter ou louer, il faut aller au delà de la propagande pour ne pas se faire plumer

Le 23 avril 2011 par : Balthazar

Bonne analyse. On peut simplifier le calcul :

Achat : 214 000 avec un prêt "in fine" = 214 000 *3,5 % (le taux actuel du crédit) = 7500 /an On ajoute la TF 7500+750 = 8250 €/an

Location : 625 * 12 = 7500 €/an mais rajoutons les augmentations de loyers l’IRL tourne autour de 1% par an Soit 75 / an arrondi à 100 pour tenir compte des interets des interests. Il faut parfoit rajouter des frais d’agence (on les ajoute pour l’achat donc il faut les mettre pour la loc). Soit 2 loyers. Sur 10 ans = 650 * 2 = 130 € /an Total = 7730 €/an

Le bilan est clair ...

MAIS C’est trop simple :) car il y a un gros MAIS ou plutot deux :

En cas d’inflation, les prix de l’immo risquent de suivre. Le propriétaire revendra plus cher. Le locataire se fera sortir car le proprio donnera congé pour vendre si le loyer est trop faible. Et pour se reloger, aïe ! Il faut payer le demenageur, tout redécorer, sans compter les soucis avec le bailleur qui casse les pieds ...

A l’inverse, en cas de baisse des prix (ça arrive meme si tout le monde s’autopercoide que non), cette fois c’est le locataire qui rigole ! Soit il renégocie le loyer, soit il part :)

Pour moi, il ne faut pas chercher quelle est en soi la meilleure formule mais plutot essayer de deviner s’il y aura deflation /inflation ou non et si les prix de l’immo suivront l’inflation (ce qui est le cas sur le long terme) pour avoir la bonne réponse. En terme purement financier, la projection que l’on fait de l’inflation devrait determiner si l’on choisit d’etre locataire ou proprio.

Selon moi la politique de l’euro n’est pas particulierement inflationniste ... mais cela ne signifie pas qu’il n’y a pas d’inflation.

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Le 23 avril 2011 par : Balthazar

PS : on a oublié de calculer les charges proprio dans le calcul. Cela recule la ligne de depart pour le proprio face au locataire. Un ravallement, une chaudiere, ça peut vite chiffrer pour le proprio, alors que pour le locataire c’est transparent

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Le 23 avril 2011 par : Balthazar

PS 2 : il faudrait compter les nombreux avantages fiscaux ou sociaux tels que les taux zéro, primes, qui pour le cout sont parfois conséquentes et avantage très clairement le proprio

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Le 23 avril 2011 par : Charles DEREEPER

Hello Balthazar, désolé de ne pas vous avoir suivi dans le forum, mais j’ai été terriblement occupé depuis plusieurs semaines. Comme d’habitude, vos propos sont élaborés et vos remarques réfléchies. Je suis totalement OK avec vous. Le débat n’est presque qu’une histoire d’inflation / déflation. Aucun pays jusqu’à présent n’est parvenu à contrer la démographie en produisant de l’inflation en période de reflux. Les locataires ont toutes les probabilités de gagner le match !

Depuis 2007, j’écris qu’il vaut mieux voyager et dépenser son argent en plaisir que de se serrer la ceinture à investir dans un logement principal. Au final, le résultat sera le même.

Il s’agit d’une affaire de goût au delà de l’inflation. Faire 3 voyages par an aux 4 coins de la planète ou rester enfermé dans son chez soi possédé.

Il est difficile de juger. Aimant la liberté, je comprends mal comment la possession de quelques dizaines de m² peut apporter plus que toutes les aventures à vivre qui existent. Mais bon. Ce qui importe, c’est que les gens décident en ayant compris le choix qu’ils font. La plupart du temps, ils achètent et se plaignent ensuite d’être essorés...

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Le 23 avril 2011 par : pavdu69

Pour ma part, je suis propriétaire primo-accédant mais en investissement locatif, à Lyon. Il reste des bonnes affaires mais il faut connaître.

Petite question, quand toute la génération baby-boomers ne sera plus de ce monde et aura laissé en héritage à leurs enfants des montagnes de biens, que pensez-vous que ces enfants vont faire avec ça ? les garder et les habiter, les louer ? ou les vendre pour avoir un capital à placer ? mais où ? immobilier encore ?

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Le 23 avril 2011 par : irobo

Attention aux grossières erreurs mathématiques : +47% en 10 ans ne fait pas du +4.7%/an mais plutot du 3.9%/an !!

(il faut faire la moyenne géométrique [racine n-ième]et non l’arithmétique).

De plus, tout le monde ne finance pas la totalité de l’achat avec un prêt.

Enfin, l’offre locative est plus importante pour les petites surfaces que les grandes, et plus importante en ville qu’en campagne.

L’étude ne peut donc être valable pour "Mr tout le monde", il faut raisonner au cas par cas.

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Le 23 avril 2011 par : Balthazar

@ Irobo

Attention aux grossières erreurs mathématiques : +47% en 10 ans ne fait pas du +4.7%/an mais plutot du 3.9%/an !! > C.D. a précisé qu’il négligeait cette "erreur" en la compensant

De plus, tout le monde ne finance pas la totalité de l’achat avec un prêt. > C’est donc de l’argent disponible .. et donc productif, au moins en théorie (je vous accorde que tout le monde ne sait pas faire fructifier son argent). Là encore c’est évoqué dans le sujet. Donc il faut le prendre en compte meme si cet argent n’est pas emprunté, il faut le comptabiliser comme tel car il est démobilisé ailleurs L’argent a un coût. Je ne vous apprend rien.

Enfin, l’offre locative est plus importante pour les petites surfaces que les grandes, et plus importante en ville qu’en campagne. > vous avez tout a fait raison La location (en tant que bailleur) de petites surfaces est meme quelque chose de rentable

L’étude ne peut donc être valable pour "Mr tout le monde", il faut raisonner au cas par cas. > exact également. En fait c’est le constat que nous faisons tous ! Il n’y a pas une vérité mais seulement quelques constats généraux

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Le 23 avril 2011 par : Balthazar

@ C. D.

Hello Balthazar, désolé de ne pas vous avoir suivi dans le forum, mais j’ai été terriblement occupé depuis plusieurs semaines. Comme d’habitude, vos propos sont élaborés et vos remarques réfléchies. > vous me flattez ! Venant de vous j’apprecie :)

Je suis totalement OK avec vous. Le débat n’est presque qu’une histoire d’inflation / déflation. Aucun pays jusqu’à présent n’est parvenu à contrer la démographie en produisant de l’inflation en période de reflux. Les locataires ont toutes les probabilités de gagner le match ! > je pose la question serieusement. J’ai retourné le probleme dans tous les sens et je n’arrive pas vraiment à me determiner. Plusieurs forces s’opposent. Le traité de Maastricht exige une rigueur qui en principe, au moins à long terme, devrait limiter les effets de l’inflation (la plupart des gens n’y comprennent rien , mais un euro dévalué c’est du pouvoir d’achat en moins, de meme que l’inflation). D’un autre coté, quand je vois le niveau d’endettement des Etats européens general, je vois mal comment il sera possible autrement que de créer du papier monnaie et donc de l’inflation pour faire face au surrendettement des Etats. A l’image des "QE" américains.

Depuis 2007, j’écris qu’il vaut mieux voyager et dépenser son argent en plaisir que de se serrer la ceinture à investir dans un logement principal. Au final, le résultat sera le même. Il s’agit d’une affaire de goût au delà de l’inflation. Faire 3 voyages par an aux 4 coins de la planète ou rester enfermé dans son chez soi possédé. Il est difficile de juger. Aimant la liberté, je comprends mal comment la possession de quelques dizaines de m² peut apporter plus que toutes les aventures à vivre qui existent. Mais bon. Ce qui importe, c’est que les gens décident en ayant compris le choix qu’ils font. La plupart du temps, ils achètent et se plaignent ensuite d’être essorés... > personnellement j’abonde dans votre sens. Mais chacun sa vision de la vie. Je ne juge pas. La vie n’attend pas. Je peux comprendre que certains preferent payer chere la maison de leur reve plutot que d’attendre la bonne affaire... si c’est pour la garder plus de 5 ans. Mais là où vous avez raison incontestablement, c’est qu’acheter pour conserver un bien moins de dix ans, c’est une betise financiere à l’heure actuelle... sauf inflation galopante .

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Le 23 avril 2011 par : Charles DEREEPER

L’inflation aux USA ne concerne que le pétrole et les biens alimentaires. Si on en fait abstraction, malgré deux plans de monétisation d’une taille gigantesque, on obtient aux derniers chiffres publiés, entre +1.5 et 2%. Donc à moins que les Etats créent des dizaines de milliers de milliards, ce qu’ils ne pourront pas faire, marchés financiers obligent, il est pour l’instant prouvé, exemple du Japon et des USA que les Etats sont incapables de fabriquer à leur guise de l’inflation en période de reflux démographique. Qui plus est, nous sommes au début du cycle de retrait des baby boomers et on voit déjà des effets notoires. je suis ne pas déflationniste dans l’âme, mais hyperinflationniste non convaincu...

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Le 24 avril 2011 par : Pouli44

Bonjour,

Merci pour cet article. A la page 52 de son ouvrage "Sauvez votre argent", Marc Fiorentino recommande d’acheter sa résidence principale en France hors période de bulle immobilière, avec des taux d’intérêts bas et avec un apport de 20%. Ce n’est pas votre choix. Ainsi les conseils donnés sur le patrimoine immobilier ne vont pas tous dans la même direction et je m’y perd un peu ... Bon dimanche de Pâques. Cordialement. Pouli44

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Le 24 avril 2011 par : Charles DEREEPER

Pourquoi est ce que vous dîtes que ce n’est pas mon choix, l’achat de la résidence principale... ? Nous sommes en période de bulle immobiliere. c’est le critère que j’ai bien précisé partout dans mon article. Si Marc précise hors bulle immobilière, il me semble que nous pensons la même chose... seulement, dire Acheter sa résidence hors bulle immobilière, alors que nous sommes en plein dedans, je trouve sa formulation perverse. Si on est en plein dedans, alors on achete pas. on loue. il semblerait en France qu’il soit comme dangereux commercialement d’annoncer qu’il ne faut pas acheter et au contraire louer son logement. tout le monde dit, sous condition, il faut acheter... histoire de maintenir le dogme en place. Et vu qu’un nombre incalculable de personnes n’étudient pas les conditions ne retenant que "il faut acheter"...

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Le 25 avril 2011 par : Pouli44

Bonjour, Merci pour ce complément et bonne journée. Cordialement. Pouli44

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Le 25 avril 2011 par : jipé

Je suis stupéfait que votre comparaison s’arrête à une durée de 20 ans !!!

Option location : au delà des 20 ans, le locataire...continue à payer des loyers...

Option achat : au delà de 20 ans, l’acheteur...ne paye plus de remboursement de crédit...

Donc, au terme de la durée de remboursement, si je ne m’abuse la mensualité devient égale à...0 €/mois. A partir de cet instant là il faut alors comparer les 625 € de loyer mensuel (option pour la location) aux 0 € de remboursement (option achat )....

En clair : l’article est totalement orienté. Je suis surpris que personne n’ait fait de remarques dans ce sens...

D’autre part si vous me trouvez un appartement de 80 m² à Toulouse (fourchette haute retenue ) avec un loyer de 625 €/mois ...je suis preneur !!

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Le 25 avril 2011 par : Charles DEREEPER

@jipé

si personne n’en parle, c’est parce que vous n’avez rien compris.

1 - combien de primo accédant conserve plus de 20 ans leurs biens ? Dans les faits, on garde rarement le premier appartement ou la premiere maison qu’on achète. Mais bon, faisons comme si et poursuivons.

2 - l’article n’est pas orienté. le locataire qui accumule un capital pendant plus de 20 ans de 732 euros par mois (le fameux différentiel que les propriétaires oublient tout le temps de prendre en compte de manière à mieux se mentir...) se retrouve avec un patrimoine financier qui génère largement de quoi payer un loyer. Avez vous seulement conscience quelques instants de ce que sont les intérêts composés et de ce qu’ils peuvent cracher sur une période de 20 ans ?

3 - je parle de 70m² et vous voilà en train de me taxer de 80m²...

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Le 25 avril 2011 par : Zigomar

Bonjour Mr Dereeper,

Avez vous la reference officielle de cette fameuse durée de détention moyenne de 7 ans pour une résidence principale ?

Je cherche en vain cette statistique, et je ne trouve rien.

Je suis extremement dubitatif par rapport à cette affirmation, et j’aimerai beaucoup connaitre la source de cette information.

En vous remerciant par avance.

Zigomar

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Le 25 avril 2011 par : Charles DEREEPER

@zigomar

En fait, il y a de nombreux sondages et études réalisées depuis une décennie sur le sujet. Les sources sont soit les ventes notariales, soit des sondages. Elles tendent toutes vers ces 7 ans moyens. Attention, ces moyennes cachent des différences importantes entre appartement et maison, zone géographique avec offres larges, accessibles ou non, financièrement financables ou pas. Tout ceci impacte forcément le comportement des français. voici un lien parmi des dizaines : http://www.lavieimmo.com/prix-immob...

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Le 25 avril 2011 par : Zigomar

Mr Dereeper,

je ne suis pas à la recherche des "on dit", ou autres propos rapportés des dizaines et des dizaines de fois par internet à la facon du téléphone arabe du siecle dernier :) :), mais d’une vraie étude, avec publication, réferences et données statistiques détaillées.

Aujourd’hui, je n’ai trouvé aucune publication qui ne soit pas des reprises ou des propos rapportés à "l’homme qui a vu l’homme qui a vu l’ours" :) :) :)

Plus serieusement, aujourd’hui, la seule publication que j’ai pu trouver, et encore, elle ne me satisfait pas vraiment, même si des references sont données est celle ci : http://www.statistiques.developpeme...

Dans ce document ou decouvre que les proprietaires occupants (donc on parle bien de la residence principale) observent un taux de rotation de 3.5% par an, soit en moyenne, un changement de bien (proprietaire occupant) en moyenne de 28 ans et quelques mois.

Donc cette étude, a laquelle j’accorde un peu plus de credit que les differents articles du web repris de proche en proche, on tombe sur un chiffre 4 fois superieur au votre, ce qui change completement l’hypothese de depart de votre etude, et donc les conclusions.

Donc, si vous avez une publication precise et verifiable, je suis preneur.

Merci Zigomar

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Le 25 avril 2011 par : jipé

1) Si dans les faits on ne garde pas 20 ans le 1er appartement ou la 1ère maison qu’on achète, c’est pour réinvestir dans 90% des cas dans un nouveau bien (réemploi) donc le problème n’est pas là....

2) Présenter le gain net en faveur du locataire sur la seule différence entre le loyer versé et la mensualité du crédit ( 1357-625= 732 €) relève soit de l’ignorance soit de la malhonnêteté : vous ne tenez pas compte du capital amorti pendant la durée de remboursement qui constitue une épargne "forcée" !!!

D’autre part c’est bien connu que 100% des locataires placent les 732 € (gains potentiels) afin qu’ils leur rapportent des intérêts ! Vous n’avez sans doute jamais entendu parler de l’adaptation des dépenses des ménages à leur revenus disponibles( autrement dit plus on en gagne plus on en dépense...)

Vous commenciez votre article par "Je vais essayer de rester neutre"...Pour moi la neutralité passe par la mise en avant de ces éléments et non en se plaçant sur un plan exclusivement théorique...

3) Quant à la surface il s’agit bien en effet de 70 m² et non de 80 m² mais même pour cette surface je suis preneur ( je parle bien entendu d’un quartier tout à fait "classique" de Toulouse).

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Le 25 avril 2011 par : Charles DEREEPER

@zigomar

Avec les taux de divorce actuels, je serais curieux de constater que les primo accédants ne sont que 3,5% à changer de logement principal. Je n’y crois pas une seconde puique les taux de divorce oscille entre 20 et 40% selon les zones.

Votre point de vue consiste à intégrer la France entière, certains possédant depuis des générations des biens dont ils se moquent éperdument de savoir comme le financer et le coût que cela implique. D’autres ont acheté des biens à bas prix dans les années 90 et n’ont aucun intérêt à vendre.

Au delà de cela, le débat n’a pas lieu d’être, car il est unilatéral. Il ne concerne que ceux qui veulent vendre qu’après quelques années de détention. Cela leur coutera très cher dans tous les cas de figure. Les autres qui conservent, ne seront pas plus avantagés que mes démonstrations financières. Je viens de rajouer à la fin de l’article un PS car j’ai l’impression que bcp de personnes n’ont pas fait tous les calculs qu’il faut...

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Le 25 avril 2011 par : Charles DEREEPER

@jipé.

vous me fournissez vous même l’arme pour vous descendre. si un locataire peut pendant 20 ans dépenser 732 euros par mois de plus, son bien être et son niveau de vie sera sérieusement amélioré par rapport aux propriétaires qui lui investit sur l’avenir. C’est bien le constat que je fais sur mes amis perso. Ils sont essorés littéralement financièrement. A partir de 20 ans, les locataires seront appauvris par rapport à eux. Mais bon, ils auront dépensé et jouit, ce qui a un coût en soi. Si en revanche, le locataire investit comme le propriétaire sur l’avenir, en mettant de côté et en investissant tous les mois le différentiel, alors, ils seront presqu’à coup sur plus riches dans 20 ans, sauf présence longue d’hyperinflation.

Je comprends pas comment cette réalité vous échappe.

ensuite, votre fixette sur les m², qu’est ce qu’on s’en moque de 70 ou 80m². Si vous obtenez moins de m² à l’achat, disons 60m², cela signifie concrètement que votre différentiel financier en faveur de la location augmente... car votre loyer diminue à surface égale.

Maintenant, concernant ma neutralité, je vous invite à mettre en oeuvre votre stratégie et vous compterez votre argent dans 20 ans... du moins, je l’espère car vous avez du mal à regarder le jeu en face.

Perso, Je ne suis pas concerné. J’ai réglé le problème autrement... je ne me satisfait pas de 20 ans à attendre. C’est trop long. Je crois même qu’il faut être fou pour se ruiner la santé et abandonner sa liberté financière. L’Etat français vend très et trop cher son espace à ses habitants.

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Le 25 avril 2011 par : jipé

 Vous ne répondez absolument pas à ma question ou plutôt à ma remarque sur le problème de l’amortissement du capital...

 Vous : "vous me fournissez vous même l’arme pour vous descendre"

Ah bon vous êtes là pour nous flinguer ?

 Vous : "ensuite, votre fixette sur les m², qu’est ce qu’on s’en moque de 70 ou 80m².... "

Relisez vos précédents messages....c’est vous qui me précisiez qu’il ne s’agissait pas de 80 mais 70m², il faut savoir ce que vous voulez...

 Vous : "Perso, Je ne suis pas concerné. J’ai réglé le problème autrement..."

Oui bon ,votre situation personnelle, on s’en fout un peu

 "L’Etat français vend très et trop cher son espace à ses habitants"

Ah bon l’État vends son espace ?

Où ça ? Combien ? Soyez plus précis... Depuis le début vous êtes dans l’à peu près ou vous ne répondez pas aux remarques essentielles....

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Le 25 avril 2011 par : Charles DEREEPER

Je vous propose que vous écriviez votre article sur l’amortissement du capital et le reste de vos conceptions sur le thème de l’achat ou location et je le publierais sur objectifeco. car là, ca devient stérile.

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Le 25 avril 2011 par : Harry Haller

Une chose est sûre, je connais peu de sujets aussi émotionnels (et virant au troll) que les débats sur l’immobilier.

L’approche provocatrice (pour les récents propriétaires) de Charles est tout de même une intéressante remise en cause des conceptions à réexaminer au cas par cas, et depuis fin 2008 on n’a pas d’excuse question remises en questions économiques.

PS : si, il y a slip/caleçon, Mac/Microsoft, propriétaire/Open Source...

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Le 25 avril 2011 par : Zigomar

Mr Dereeper,

Nous ne sommes pas dans le domaine de la croyance, des suppositions ou encore des impressions.

Comme je l’écrivais, je ne trouve pas de publication fiable (car vérifiable) par rapport à la durée de détention moyenne d’un propriétaire occupant. Ayant lu votre article, et devant votre ton affirmatif, je pensais que vous aviez en votre possession cette fameuse publication.

Vos chiffres, sont peut être les vrais, comme ceux du ministère peuvent l’être également, je n’en sais rien, même si je me méfie des sondages de Orpi et des plagiats de proche en proche sur internet. Intuitivement, je trouve la période de 7 ans très courte. Mais encore une fois, je n’ai pas de chiffres et j’aimerai bien trouver une source fiable, que visiblement personne ne possède ou en tous cas, qui n’est pas publiée de manière claire et précise.

Ce que je constate, c’est que vous construisez votre raisonnement (que je ne conteste pas d’ailleurs), sur une hypothèse dont personne n’est capable de prouver la justesse. C’est ce point qui me dérange.

Dans ces conditions, comment en tirer une quelconque conclusion ?

Par contre, je vous rejoins totalement sur le fait qu’il serait quand même souhaitable que chaque personne désirant acheter sa résidence principale se soumette à cet exercice. Nous sommes bien d’accord sur ce point.

Si je puis me permettre, il serait plus judicieux de présenter votre article comme étant l’étude d’un cas parmis d’autres, cas plausible, réelle et représentatif d’une certaine partie de la population francaise, plutôt que de tirer une généralité par rapport à une moyenne hypothétique (cette moyenne est elle pertinente d’ailleurs en l’absence de l’écart type associé ?), et qui plus est, est sujette à discussion, ou en tous cas, non prouvée.

Zigomar

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Le 25 avril 2011 par : snat

Bonjour

J’ai lu avec attention votre article et je ne peut qu’être d’accord avec vous. J’ai travaillé en tant qu’agent immobilier et je n’ai pu que constater votre démonstration. En ce qui me concerne je suis toujours locataire ;-) mais aussi pour d’autre raison personnelle. Malheureusement 90% mini des clients ne réfléchissent pas au conséquences de leur achat, de toute façon très peu connaissent le fonctionnement d’un prêt et la répartition du remboursement du capital et des intérêts. j’avais fait cette démonstration a des amis pour les dissuader d’acheter ils me remercient aujourd’hui. Au fait très peu d’acheteur pense aux charges de copropriétés, du coup pour certain juste apres leur achat ce sont vu réclamer des sommes astronomiques pour l’ascenseur le ravalement de façade etc.... bref j’ai trouvé votre article pertinent dommage que ce sujet soit que tres peu abordé. a bientot !!!

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Le 25 avril 2011 par : Charles DEREEPER

@ zigomar

J’ai bien précisé que je m’adressais en priorité aux primo accédants qui arrivent sur le marché immobilier depuis 2007. Tous les autres ont des plus values en stock. De vous à moi, un propriétaire d’avant 2007 qui veut maximaliser son cash a intérêt à vendre son logement et à retourner locataire. Là, il fait un carnage financier car il extrait d’un coté le cash et de l’autre, en gérant aux petits oignons, il capitalise sur l’avantage financier de la location.

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Le 26 avril 2011 par : Bonimo

Bonjour, article intéressant mais qui pêche sur plusieurs points :

 vous tablez sur une quasi absence d’inflation, en prenant soin d’exclure les prix alimentaires et ceux de l’énergie. Selon moi, ces secteurs ne peuvent être exclus car leur augmentation vient pour une grande partie de l’absorption par l’économie chinoise ainsi que d’une diminution des ressources ;
 la création monétaire débridée des USA est également de nature à relancer l’inflation ;
 vous affirmez en substance que tout épargnant doit pouvoir doubler son épargne en dix ans, je suis preneur de vos placements miraculeux, car en pratique, je ne vois rien qui atteigne un rendement annuel permettant d’atteindre cet objectif !
 vous négligez aussi le fait que tout placement financier comporte une part de risque nettement plus importante qu’un placement immobilier classique (excluant les placements défiscalisant puisque nous nous adressons à des primo accédants), et qu’ainsi, dans le pire des cas, vous pouvez perdre 100 % du placement immobilier contrairement à l’immeuble qui sera toujours là ;
 enfin, il me semble qu’on ne peut pas non plus négliger le fait qu’une fois remboursé, le bien immobilier vous procure une indiscutable sécurité financière puisque vous n’avez plus de loyer à payer : ainsi, en cas de perte de revenus (chômage par exemple), vous serez toujours logé (bien sûr, il faudra acquitter la taxe foncière) alors qu’un cas de location, vous "mangerez le capital" et qu’après, vous serez dehors. Un dernier mot : il est clair que les prix actuels sont tellement élevés qu’acheter est risqué, surtout compte tenu des incertitudes qui pèsent sur l’économie.

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Le 26 avril 2011 par : douver

La démonstration financière est un défi au "bon sens". Il n’y a que "jipé" qui a sonné l’alerte ! Je suis consterné des non réponse a sa remarque sur l’amortissement du capital emprunté ! ! !

Le locataire a idéalement 75000€ de cash en plus que le propriétaire, s’il n’en a pas joui en faisant des voyages, ou perdu par de mauvais placements financiers.

Mais le propriétaire a une dette qui a diminué en 10 ans d’un montant similaire, son "cash" serait similaire s’il revendait son bien.

Pour s’en convaincre il faut reprendre la démonstration simplifié de Balthazar. la différence est de 8250-7730 par an, un petit 520€/an, une différence de 5200€ en dix ans.

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Le 26 avril 2011 par : stan

Dans votre démonstration vous êtes à 320 loyers (200 000 / 625) ; actuellement on tourne autour de 250 loyers pas plus ; 320 loyers ne se justifient que pour des emplacements exceptionnels ou autre. Il faut refaire la démonstration avec un loyer qui me semble plus pertinent soit 800 €uros.

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Le 26 avril 2011 par : Turtle

D’une part, l’exemple prend en compte l’agence immobilière alors qu’il est parfaitement possible de s’en passer. D’autre part, le prêt sur 20 ans est beaucoup trop long. Il ne faut pas oublier également les possibilités de rachat anticipé du prêt, le crédit d’impôt jusqu’à l’année dernière etc.

Par ailleurs, les placements dont vous parlez sont extrêmement dangereux de nos jours.

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Le 26 avril 2011 par : jymesnil

sur le fond, je partage l’analyse de Charles Dereeper, j’ajoute que l’immobilier est un boulet à la jambe....en cas de changement de situation, difficile de vendre en ce moment même en faisant un fort rabais...selon les agences 20 biens pour un acquéreur ?!

ensuite, l’état est en faillite virtuelle, chaque jour la France ne couvre ses dépenses qu’à hauteur de 50 % avec ses recettes fiscales....donc, après les élections, et quelque soit le camp gagnant, soyez assurés que l’état va passer la douloureuse et il y a deux grandes classes d’actifs à taxer : l’immobilier (assez difficile à évader) et les assurances-vie...

ces deux classes étant les deux investissements privilégiés par la foule, et sujettes aux bulles, seront taxées...déjà les assurances-vie vont l’être d’ici peu !

enfin, le gouvernement envisage déjà un encadrement des loyers, et donc des pertes systémiques si l’inflation s’invite dans l’avenir.

en matière de pierre, l’état peut augmenter toutes les taxes et impôts en quelques lignes de décrets, à méditer ?!

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Le 27 avril 2011 par : pavdu69

De toute manière, dans tous les cas on se fait tondre, et en quelques lignes aussi l’Etat peut changer la fiscalité sur le placement des valeurs mobilières... Simplement, l’immobilier est la seule façon de se constituer un patrimoine à crédit, aucun banquier ne vous prêtera pour spéculer sur le CAC ou les Matières Premières.

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Le 27 avril 2011 par : irobo

Quelques généralités :

1- la plupart des gens ne comprennent pas la différence entre le prix de revient (réduit à l’achat+coût du crédit) et le prix d’achat.

2- il est financièrement intéréssant d’acheter un bien à crédit, si celui-ci se valorise plus que le coût du crédit

3- un propriétaire peut facilement valoriser son logement avec de petits travaux, et autres agencements

Par ailleurs, selon moi (et c’est un avis, pas une vérité immuable) être propriétaire lors de la perte de son emploi n’est pas forcément un avantage, car les propriétaires ont tendance a diminuer leurs possibilités de mobilité.

Enfin, tout le monde devrait économiser, ce qui est encore plus vrai pour les locataires.

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Le 27 avril 2011 par : Charles DEREEPER

@ irobo

Quelques phrases qui synthétisent bien. Mais ce que j’ai appris de tous les commentaires qui ont été laissés, c’est que les gens ne gèrent pas en fonction de leur raison, mais de leur peur de perdre. Il s’abrite vers une solution rassurante, sans même calculer le prix de la peur. je n’ai jamais fait que dire une chose simple : si l’immobilier ne monte pas d’au moins 4% par an pendant 10 ans, le propriétaire perd de l’argent par rapport à ce qu’obtient le locataire. Certains comprennent que je dis que les propriétaires perdent de l’argent tout court... Depuis 4 ans, à part à Paris, les prix ne montent pas de 4% par an. Du coup, le match tourne vraiment en faveur des locataires. Et là, les propriétaires, ils n’ont pas du tout envie d’entendre un tel discours ! Du moins en France...

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Le 29 avril 2011 par : pavdu69

Une étude sur l’évolution des prix de l’or, des actions, des taux et de l’immobilier depuis plusieurs siècles.

http://www.cgedd.developpement-dura...

A lire pour celui qui a du temps et du courage, très très instructif.

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Le 30 avril 2011 par : irobo

Deux petits liens sympa sur le sujet (en anglais, mais très visuel !!)

http://www.nytimes.com/imagepages/2...

http://explore.trulia.com/datavis/r...

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Le 3 juin 2011 par : brucibru2

Sur le fond je suis d’accord. J’ai moi-même vendu ma résidence principale et investi à 50% dans l’or physique, il y a 5 ans, Loïc doit avoir encore mes doux messages sur TropicalBear et cette différence de vue. Mais que tu le dises à coté d’autant d’inepties me met sur mes garde. Je sais pas pourquoi, mais je sens que tu vas avoir tors sur toute la ligne.

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