La hausse de la valeur des pris au mètre carré est perpétuelle ou presque...

Le problème est identique, pour déterminer la hausse de votre bien immobilier au cours des vingt prochaines années, à celui des loyers et de l’inflation. Sauf que le caractère exceptionnel des dix dernières années est exacerbé : les courbes de progression du prix des mètres carrés sont aujourd’hui totalement déconnectées du pouvoir d’achat des Français.

L’INSEE dispose dans ce domaine, grâce au travail des notaires, d’un recul très long sur les prix. Sur Paris, les indices ont été reconstitués jusqu’en 1840.

Nous avons vu que les courbes de progression des loyers étaient finalement assez linéaires dans le temps. C’est normal, ils sont encadrés en France par des indices sous contrôle de l’Administration.

Les courbes des prix sont, de leur côté, nettement plus sujettes à variations. Pour deux raisons : la première est l’inflation qui introduit en permanence dans l’Histoire, des biais haussiers. La deuxième, est la loi de tous les marchés du monde : l’offre et la demande. Les prix de l’immobilier sont donc libres de fluctuer comme ils le souhaitent !

 

Inflation et immobilier 

Que racontent les gens dans la rue ? En gros, que l’immobilier monte toujours à long terme et qu’il s’agit d’un bon placement.

Hum ! Ah bon ? Et l’inflation ?

Maintenant que vous êtes affranchi sur le sujet, démonstration…

Effectivement, si on regarde les prix des mètres carrés à Paris depuis 1840 jusqu’à 1999, ils ont été multipliés par 11.000. La hausse est énorme.

Avez-vous vu cette courbe ? Cette hausse ? Aouh ! Vous en salivez déjà à l’avance au niveau des plus-values…

Mais…

La hausse n’est plus que de 450% en 159 ans, si on intègre l’érosion monétaire.

J’avoue que cela m’a bien calmé quand j’ai découvert la chose… de 11.000 à seulement 4,5, c’est rude. Eh oui, j’ai recommencé les calculs à plusieurs reprises en 2006 car je croyais avoir commis une erreur. Mais non, rien à faire, il s’agit bien de la réalité ! J’ai recoupé ces calculs avec d’autres spécialistes du secteur : ils confirment !

Ainsi, les guerres et les périodes d’inflation ont dévoré tout cru l’immense hausse faciale de l’immobilier. Ce n’est pas moi qui le dit, mais les statistiques INSEE, qui, rappelons-le, ont une tendance à diminuer le niveau d’inflation en truquant les chiffres. Cela signifie concrètement que l’érosion monétaire est probablement plus grande encore dans la réalité et qu’en conséquence, l’immobilier s’est légèrement moins valorisé encore que le chiffre officiel pour les 159 dernières années de +450%.

Revenons à nos moutons… Truquons un minimum les données du problème.

En effet, partons du principe, tout de même hautement probable, qu’il n’y aura pas de guerre sur le territoire français au cours des vingt prochaines années. Le truquage n’est donc pas si énorme…

Considérons donc juste la situation de l’immobilier après guerre.

Premier constat, depuis les années 60, l’immobilier progresse et permet de se protéger de l’inflation. C’est un fait. Si on consulte l’indice INSEE du prix des logements anciens, on constate depuis 1953, date à partir de laquelle nous disposons de statistiques pour les loyers (ce qui nous aidera à comparer), que les prix hors inflation ont progressé de 0,9140618226359 à 100 en 1999.

A noter que ces données n’intègrent pas la période 1999 à 2006, l’une des plus haussières de l’histoire de l’immobilier (en se plaçant dans l’optique de l’intégration de l’inflation). La raison ? L’INSEE a lancé des indices trimestriels pour mesurer plus précisément la hausse des prix des mètres carrés depuis la fin des années 90. Nous allons y revenir plus loin.

Voici la courbe des 46 années pour l’immobilier, entre 1953 et 1999, prenant en compte l’inflation. Elle montre que l’immobilier a terriblement bien protégé de l’inflation depuis 1953. D’autant, encore une fois, que le krach des années 90 diminue considérablement les moyennes long terme de rendement.

En même temps, cette courbe montre que l’immobilier ne monte pas forcément tout le temps…

En effet, au début des années 90, une inflation de 5% associée à une baisse du marché immobilier de 10%, cela fait un trou de -15% en une seule année. En répétant l’opération chaque année entre 1991 et 1995, forcément, la chute est sévère…

Plus récemment, en 2006 et 2007, l’immobilier est resté stable d’une année à l’autre. Pourtant, en intégrant l’inflation, nous obtenons finalement une chute de 2% !

Pour avoir une excellente probabilité d’obtenir une hausse dans un placement immobilier, il est impératif d’investir à horizon 20 ans. Mon père a investi dans un studio à Paris, XIIème arrondissement en 2001. Il l’a acheté à un vendeur particulier malheureux : celui-ci l’avait payé en 1990 plus cher qu’il ne parvenait à le vendre en 2001 à mon père, soit 11 ans plus tard, le tout, sans intégrer la perte conséquente de pouvoir d’achat créée par l’inflation. Pour cette personne, il est très clair que l’immobilier n’est pas un bon placement à long terme…

Cependant, aujourd’hui, la durée moyenne des emprunts est proche des vingt années, une durée suffisante pour couvrir les périodes de baisse de la pierre.

Enfin, rappelons ici que j’ai précisé précédemment dans ce livre que je n’ouvirai pas le débat de la valorisation nette d’inflation, mais brute d’inflation. En effet, les locataires comme les propriétaires sont exposés de la même manière à l’inflation.

 

Formuler une hypothèse de progression des prix pour les prochaines années

C’est l’objet de ce chapitre. Et là, nous allons vraiment faire une excursion dans le monde de la devinette à l’état pur…

Les prix immobiliers sont actuellement coincés dans un étau. Je ferai abstraction de toute la bande de cinglés qui couine depuis 2004 sur Internet qu’il y a bulle immobilière qui va exploser, ou même qui a déjà explosé....

Nous sommes en 2007 et il serait peut être temps de prendre conscience que ces pessimistes ont eu tort dans leurs prévisions de grand krach !

Je ne prétends pas qu’il n’y aura pas baisse. Mais je dis juste que c’est très malhonnête de clamer pendant des années qu’une forte baisse va arriver, pendant que, dans la réalité, les prix poursuivent leur ascension. Car le jour où la baisse se manifestera réellement, ces mauvais joueurs diront :

Je vous l’avais bien dit !

Sauf qu’ils omettront de préciser que l’immobilier a grimpé de 15 ou 20% depuis le début de leur discours et que le krach de 30% ne signifie en réalité, par rapport à leur prévision, qu’une simple baisse de 10% !

Les prix sont en étau donc.

A la hausse, il y a plusieurs facteurs : le premier est la pénurie du foncier, ce qui me fait dire que les administrations de tous les pays concernés par l’envolée de l’immobilier ne sont pas si innocentes et si victimes que cela. A la base du problème du foncier, il y a une gigantesque, monumentale et atomique erreur de planification.

Prenons le cas de la France où nous disposons aujourd’hui de statistiques nombreuses.

Il faut comprendre, par exemple, que la valeur du prix du terrain dans une maison, est passée de 20% en 2002 à 50% en 2007. Ce n’est donc pas les maisons qui ont pris de la valeur, mais bien les terrains, c’est-à-dire l’espace ! Or, à ma connaissance, dans de nombreux pays, les zones constructibles sont organisées par les Administrations et les Etats qui ont tout pouvoir sur ce sujet à tarvers le PLU, le plan d’occupation des sols.

Elles se sont trompées en ne mesurant pas bien les besoins démographiques de logements des populations.

Quand je disais précédemment que les prix immobiliers étaient régulés par les marchés et donc libres de monter ou descendre, ce n’est pas tout à fait exact. Les Etats ont le pouvoir de contrôler un minimum ce marché en jugulant le nombre de terrains constructibles.

Actuellement, il y a pénurie de foncier et les administrations françaises n’ont absolument rien fait pour y remédier.

J’affirme donc que le pouvoir politique français tient, dans une certaine mesure, le marché de l’immobilier en entretenant la pénurie. Je ne peux pas croire que l’intérêt de la France, comme celui de tous les autres pays, soit la baisse du marché et l’assainissement de la situation. Ce serait mettre en péril l’Economie. Les banques, les assurances, les entreprises de construction, les impôts, mais qui donc, en dehors des Français qui ont besoin de se loger (c’est-à-dire personne en terme de pouvoir), a intérêt à ce que l’immobilier krache ? Qui ?

 Voilà pour la liste des éléments militant pour des prix immobiliers chers.

 

Et la baisse

Maintenant, voici les raisons qui stimulent les neurones des annonceurs de krachs à tout va et qui, dans les faits, empêchent aujourd’hui les prix immobiliers de poursuivre leur envolée.

Je vais m’appuyer sur les travaux d’un analyste que j’aime bien : il s’agit de Jacques Friggit, auteur du livre - aux Editions Economica - « Prix des logements, produits financiers immobiliers et gestion des risques ». Vous pouvez retrouver les données que je vais vous présenter maintenant, mises à jour régulièrement sur son site internet : http://www.foncier.org/statistiques/graphactu.doc. Elles sont exceptionnelles.

Comme vous pouvez le constater sur ce graphique, jamais les Français n’ont eu aussi peu de pouvoir d’achat immobilier qu’en 2007. Il faut remonter au pic de 1935 pour constater un coût aussi exhorbitant de l’immobilier en valeur relative, par rapport à notre revenu. Et avant cela, à 1914 ! Il ne faut donc pas être sorcier pour comprendre que le prix de l’immobilier est durablement coincé et ne peut plus grimper comme avant. Les Français ne peuvent tout simplement plus payer !

Voici maintenant les courbes de l’immobilier par rapport à la moyenne des progressions depuis 1965. Comme vous le voyez ici, l’excès actuel dépasse très largement le pic de 1990 (au centre du graphique) ayant précédé le krach. Je suspecte que c’est à cause de cette courbe que de nombreuses personnes se sont mises à anticiper un krach en 2004. A TORT ! Les prix ont poursuivi leur grimpette… en dépassant le précédent excès de 1990…

 

Pour les 20 prochaines années, quoi anticiper ?

En se fondant sur la hausse des dix dernières années pour anticiper, serait-ce sérieux ? Il n’y a que les agents immobiliers et les promoteurs immobiliers pour laisser anticiper la poursuite de la hausse… Si vous le désirez, je vous invite, pour calmer vos ardeurs, à aller reconsulter le graphique du pouvoir d’achat immobilier des Français au cours du dernier siècle… Depuis 1914, il n’a jamais coûté aussi cher d’acheter de l’immobilier d’habitation. Par quel miracle les Français pourraient-ils financer la poursuite de la hausse des prix au mètre carré sur le même rythme que celui du passé récent ? Il y a une sorte de limite physique que nous avons atteint. Il est très peu crédible d’assister à une poursuite de la hausse de la même intensité que celle que l’on vient de vivre, au cours des vingt prochaines années…

Comme je suis vicieux, je vais vous le mettre ce petit graphique INSEE qui vous fait tant rêver… Regardez ce que vous avez raté ! +143% de hausse en dix ans… Ah si j’avais su… hein ?

Désolé mes lapins, mais la fête est terminée. Il faut oublier. A moins que le grand sorcier Sarkosy nous sorte de son chapeau un vrai tour de magie…

En attendant cette reconversion hypothétique de notre Président en magicien, il nous faut réfléchir sur du concret-plus-probable.

Quelle hausse de l’immobilier pour les vingt prochaines années ? Soyez certain que je me la suis posée cette question (et pas qu’en me rasant le matin, comme dirait qui on sait), moi qui suis adepte, depuis l’âge de 14 ans, du jeu de la prévision économique.

Je suis certain qu’il n’y a plus de place pour une forte hausse, et ce, pour au moins dix ans. Nous sommes en haut de cycle. Les graphiques de Jacques Friggit le montrent clairement : le marché est déconnecté de ses moyennes établies depuis les années 50. Ce genre de déconnexion finit toujours par rencontrer des limites.

Mais, nous parlons d’un horizon de vingt ans.

Entre cinq et dix ans pour reconstituer le pouvoir d’achat des Français, puis une accélération des prix suite à la démographie française avec la natalité assez forte des années 90 et 2000, qui va entraîner à nouveau des besoins en logements assez forts à partir de 2020 ???

En 2027, j’ignore quelle allure aura le parcours de l’immobilier, mais la hausse à venir - s’il n’y a pas krach - sera proche de la hausse du pouvoir d’achat, en sachant que la hausse des taux d’intérêt va mécaniquement diminuer le pouvoir d’achat immobilier des Français !

En fait, aujourd’hui, au moment où j’écris ces lignes, mon scénario préféré a la forme d’un V, en démarrant par une stagnation pendant des années avant de finir par une remontée dans la deuxième décennie.

En outre, contrairement aux loyers dont l’augmentation est encadrée par l’Etat en fonction de l’inflation, l’immobilier peut baisser alors que l’inflation est de 4 à 5% par an.

 

Charles DEREEPER