Tout le casse-tête de l’achat contre location, repose sur le fait que les variables ne sont pas fixes, ni dans le temps, ni dans l’espace. Je me permets de faire un commentaire d’entrée de jeu :

Quiconque s’amuse à vous affirmer qu’il est préférable d’acheter, ou préférable de louer son habitation principale, est une personne à l’intelligence limitée que vous ne devriez ni écouter, ni faire confiance pour ce sujet !

Car la seule réponse possible est l’ambivalence et le cas par cas, par rapport à la géographie immobilière des prix. Vous allez comprendre pourquoi. Prenons le cas du loyer contre celui du remboursement de la mensualité à la banque.

D’un côté, vous avez une inflation quasi permanente et structurelle des loyers – chaque année, ils augmentent en fonction d’un indice INSEE – tandis que de l’autre, votre mensualité est définitivement fixe.

Premier débat : si vous simulez à horizon 20 ans, de combien allez vous décider que les loyers vont augmenter par an ? Si vous êtes honnête intellectuellement, vous savez immédiatement que cette question exige un parti pris ! Généralement, tous les humains extrapolent le passé récent sur l’avenir. Cette manière de procéder est prouvée par toutes les expériences de psychologie. Pourtant, la vie est loin d’être linéaire. Rien n’indique que l’inflation, assez faible depuis quelques années, va le rester. En effet, l’INSEE comme son équivalent dans tous les autres pays occidentaux très endettés, a une manière de calculer l’inflation qui frise l’escroquerie ! Elle n’intègre pas, par exemple, le poste immobilier qui a grimpé de 100% ces dix dernières années ! Sa défense ? Tous les Français ne seraient pas concernés. En réalité, nous savons que la moitié des Français sont locataires et donc concernés par l’explosion des prix immobiliers et que sur l’autre moitié, 6 à 8 millions ont emprunté massivement à leur banque pour acheter leur logement principal, ce qui au total, nous donne une très grande majorité de français CONCERNES par l’envolée de l’immobilier et la chute dramatique du pouvoir d’achat qui en résulte. Mais de cela, l’INSEE (ou les politiciens ?) s’en moque…

Soyons réalistes : il est fort probable que l’inflation soit plus forte que le taux officiel ne veut bien le montrer. Et je fais partie de ceux qui penchent pour un problème monétaire massif à l’international, à l’avenir. En cas de retour de l’inflation, la progression des loyers va augmenter.

Pour votre simulation, la question est donc de savoir de combien vous allez anticiper cette hausse des loyers ? Sera-t-elle linéaire ? Va-t-elle s’accélérer ?

Pour information, voici le graphique proposée par la FNAIM sur internet :

 

 

Depuis trois ans, les prix de loyers progressent de 3,5% par an. Allez-vous projeter, au cours des vingt prochaines années, ce taux moyen des trois dernières années ? Allez-vous, au contraire, faire une moyenne de la progression des dix dernières années ? Des vingt dernières années ? Et que peuvent donner les vingt prochaines années en terme d’inflation des loyers ? Pensez-vous que les quarante années constituées des vingt dernières et des vingt prochaines seront similaires ?

 

 

Il y a trop d’inconnu dans ce jeu ; ce niveau d’incertitude introduisant ce qui s’appelle : LE RISQUE !

Dans les simulations que je vais vous proposer, je vais prendre - à titre personnel - un pari, celui d’une progression moyenne des loyers dans l’avenir. Rien n’indique que mes chiffres seront confirmés par les faits. De cela, je vais fonctionner à l’aide de plusieurs hypothèses : celles hautement probables et celles moins probables. En tant qu’humain, nous ne pouvons pas connaître l’avenir avec certitude. Notre intelligence ne nous permet que de pouvoir simuler plusieurs scénarios, à charge pour nous de les ajuster en temps réel dans l’avenir, lorsque nous disposerons de plus d’informations qui se dévoileront au fil des années.

Analysons et quantifions le passé de l’évolution des loyers. Je vais vous donner quelques chiffres afin que vous ayez quelques repères. Rappelons ici que la FNAIM (éditrice du graphique précédent) représente la fédération nationale des agents immobiliers et qu’elle est donc un minimum impliquée et partie prenante dans le secteur de l’immobilier. Ses chiffres sont donc à prendre avec des pincettes, d’autant qu’il est facile de manipuler les données à l’aide de savants calculs au niveau de la manière d’établir les moyennes. Il est bon de savoir que de nombreuses voies s’élèvent pour dénoncer ces méthodes comptables de la part de la FNAIM. 

Je me suis déjà exprimé sur l’INSEE et son calcul tronqué du niveau d’inflation français à cause du biais immobilier. Cependant, j’ai plus de mal à imaginer des manipulations complexes au niveau des loyers. Je pense donc que les chiffres INSEE sont correctement révélateurs des progressions de loyer dans le passé. La méthode de calcul a été rénovée il y a quelques années. Aujourd’hui, il existe deux indices, l’IRL et l’indice historique qui s’appelle l’ICC. L’indice IRL se substitue à l’ICC depuis le premier janvier 2006. Lorsque vous êtes locataire, il est indiqué sur le bail quel est l’indice de référence choisi pour réévaluer votre loyer.

 

www.indices.insee.fr

 

Comme vous pouvez le voir ci-dessus, l’indice ICC existe depuis 1953. Ce qui offre le confort d’un long recul pour l’analyse. Les années d’hyper-inflation, entre 1970 et 1985 (au centre sur le graphique), montrent une accélération de la progression des loyers, témoignant ainsi du rôle central de l’inflation par rapport à l’immobilier.

L’indice ICC est en base 100 au dernier trimestre 1953. Sa valeur au dernier trimestre 2006 est de 1406. Attention, il s’agit d’une progression qui est brute d’inflation. Néanmoins, les propriétaires, comme les locataires, sont exposés au même titre à l’inflation, que ce soit par le biais de l’ICC / IRL ou celui de la hausse moyenne des prix au mètre carré. Je n’entrerai donc pas dans le débat et l’analyse des données nettes d’inflation (on parle d’indices déflatés).

 

www.indices.insee.fr

 

Voici l’indice IRL, le remplaçant de l’ICC pour tout ce qui touche au loyer en France. Il démarre au premier trimestre de l’an 2000 à 90,66 en valeur. Au dernier trimestre 2006, la valeur de l’indice IRL était de 107,13, soit une progression de 18,16%. Nous sommes loin des chiffres de la FNAIM comme vous pouvez le constater en allant sur le graphique suivant.

 

 

28,4% de hausse entre l’an 2000 et le début 2007 pour la FNAIM contre seulement 18% pour l’INSEE avec l’IRL et 29,82% pour l’ICC. Qui a raison ? Qui a tort ? ICC ou IRL ?

 

 

Revenons à nos blancs moutons…

Est-il donc raisonnable de miser sur cette progression moyenne passée entre 2000 et 2007 des loyers, en sachant qu’elle a eu lieu dans l’une des périodes de l’histoire économique les plus clémentes en matière d’inflation, mais également au cours de la plus grande hausse des prix hors inflation dans le secteur de l’immobilier ?

Je vous pose la question cher lecteur : nous avons deux évènements totalement exceptionnels dans les mains. Doit-on se projeter dans l’avenir en considérant que ces deux conditions vont à nouveau se reproduire à l’identique dans les vingt ans à venir ? La vérité est que cela serait tout à fait incroyable !

Observons notre indice ICC condamné à mort sur les 50 dernières années.

 

 

Impossible d’aller plus loin sans passer par la case inflation ! Sans anticipation du futur niveau d’inflation à horizon 20 ans, le choix est tronqué.

 

Charles DEREEPER