A très long terme

En achetant au bout de six ans une nouvelle maison ou un nouvel appartement, que se passe-t-il ?

D’un côté, c’est une démarche très positive. En effet, vous avez pratiquement fini de payer la partie ingrate de votre emprunt bancaire. Le poids des intérêts dans la mensualité diminue sensiblement. Vous remboursez désormais du capital.

Puisque je considère, encore une fois, que vous avez souscrit un emprunt transférable, votre changement de maison n’entraîne pas de frais financiers supplémentaires. Peut-être allez vous racheter une nouvelle maison plus grande, ou plus chère, qui vous amènera à réemprunter un complément de financement.

Il n’en demeure pas moins qu’au moment où vous vendez votre maison, nous sommes alors en 2014, vous êtes négatif par rapport au locataire sur un plan financier.

Au moment de payer votre deuxième maison, une nouvelle dépense va se manifester, celle des frais de notaire ! En effet, jusqu’à présent, nous avons simulé à horizon 20 ans avec une seule transaction.

Si vous changez à trois reprises de maison sur cette période - c’est ce que font généralement les Français en moyenne dans ce laps de temps - c’est à chaque fois une dépense de 7% supplémentaire.

Je ne vais pas simuler le fait que généralement, les Français changent de maison pour un bien plus grand. Nous allons simplifier la démarche en considérant, de manière artificielle, que vous rachetez constamment une maison de taille identique.

En année 7 et en année 12, nous introduisons donc une dépense de 16 800 euros représentant les frais de notaire.

 

 

C’est donc pour cela qu’en début de livre, je me suis permis mes commentaires acides sur la politique de la France en matière de logement. L’Administration est une très grande vicieuse. Son action est passée inaperçue depuis vingt ans, car le marché de l’immobilier a largement couvert, par l’ampleur de sa hausse, le crime !

 

 

Pourquoi personne ne râle ?

Les seuls qui ont perdu sont les acheteurs de 1989 et 1990, comme la personne qui a vendu l’appartement parisien à mon propre père en 2001.

Les autres ont gagné environ 4% net par an en capitalisé. Je parle ici d’un gain moyen statistique. Certains ont réalisé de superbes plus-values. Tant mieux pour eux.

Mais aujourd’hui, nous sommes dans une configuration excessive de déconnection des prix par rapport au pouvoir d’achat. Les prix sont donc bloqués pour plusieurs années. Tout le poids de la fiscalité va exploser. Et toute la lumière va être faite sur le rôle de l’Etat français !

Car sérieusement, la hausse des mètres carrés a de bonnes probabilités de ne PAS pouvoir couvrir les frais liés aux changements multiples de maisons.

 

 

En avez-vous conscience ?

Plus de la moitié du gâteau est partie dans la poche des autres… J’en remets une couche : la mesure Sarkozy destinée à stimuler l’investissement immobilier vous paraît-elle être aussi mauvaise que le pense le fameux expert économique du journal Libération cité au début de ce livre ? Hein ?

Quand on modélise un peu, on s’aperçoit que les petits gars qui nous gouvernent savent compter… Faut pas les prendre pour des nouilles ! Finalement, la plus grosse nouille de l’histoire est peut-être ce pseudo expert qui, lui, manifestement, ne sait pas compter… Je trouve en plus qu’il faut être particulièrement naïf pour croire, ne serait-ce qu’une minute, qu’un Etat à la tête d’une dette de 1.200 milliards d’euros, fait encore des cadeaux gratuits… Avec des hommes politiques d’un autre temps, plus dogmatiques, comme Jacques Chirac ou François Mitterand, peut-être, mais avec un homme aussi redoutable que Nicolas Sarkozy, hum hum…

Aujourd’hui, tout le monde est content, car 4% de gains nets par an pendant trente ans, cela représente une grosse plus-value au final.

MAIS DEMAIN ?

Imaginez trois petites secondes que l’immobilier mette dix ans - comme cela a été le cas dans les années 90 - pour gommer son récent excès, qui est, au demeurant, plus fort que celui des années 80 ?

Comment allez vous la jouer ?

Tout dépend de votre âge, en réalité. A quel horizon calculerez-vous ?

 

Charles DEREEPER