Vous êtes des millions ...

A acheter un bien immobilier et à déménager ensuite au bout de quelques années. J’ai déjà parlé des causes dans la première partie : enfants, changement de travail, divorce…

Et malheureusement, vous êtes également des millions à rembourser votre prêt de manière anticipée. C’est stupéfiant. Il existe pourtant des crédits transférables qui permettent, à chaque changement de maison, de conserver le crédit initial. Cela revient, en quelque sorte, à payer un loyer à sa banque au lieu de le verser à un propriétaire. Mais non, rien n’y fait. Le remboursement anticipé fait toujours recette !

Il est extrêmement coûteux de procéder de la sorte. En effet, les remboursements sont asymétriques en matière de part des intérêts dus par rapport à la part du capital à payer. Les premières années, l’emprunteur rémunère surtout sa banque, plus qu’il ne rembourse son capital. Puis, cela s’inverse au fil des années. Très clairement, revendre un bien et rembourser son emprunt de 20 ans au bout de six ans est un très mauvais calcul financier.

Pour la suite de ce chapitre je me baserai donc sur un comportement un minimum rationnel, à savoir : le choix d’un crédit transférable pour un acquéreur. Je me refuse à calculer les surcoûts liés aux remboursements anticipés. D’ailleurs, je me refuse à conseiller de procéder de la sorte, c’est un suicide financier pur et simple… Seul le cas du divorce peut obliger un couple à rembourser par anticipation.

 

Analyse de la maison à 240.000 euros

Je vais conserver les mêmes paramètres que pour le chapitre du cas de figure où vous anticipez de passer plus de vingt ans dans la même maison. Cela permettra de vous aider à vous y retrouver. La seule différence va résider dans la progression des loyers : je vais me baser sur le nouvel indice IRL, effectif depuis 2006.

Nous avons donc vu ce qui se passait à horizon vingt ans. Remontons le temps pour nous focaliser à horizon six ans. Premier cas, sans apport, avec un placement à 7% du cash, une hausse de loyers de 3,3%, de 3,9% pour la taxe foncière, crédit d’impôt Sarkozy inclus.

 

 

Si l’immobilier grimpe de 6% par an, le propriétaire reprend l’avantage avec un écart positif de 26.000 euros en sa faveur. Cependant, soyons réaliste, la probabilité que l’immobilier grimpe en France de 6% par an entre 2008 et 2014 est TRES FAIBLE.

Si le locataire place son argent à 9% au lieu de 7%, l’impact est relativement limité, car six ans, comme délai, est également trop court pour lui aussi. L’écart reste en sa défaveur de 20.000 euros.

Le point mort, équilibre entre achat et location est proche d’une hausse capitalisée des m² de 4% par an en moyenne. Je ne suis pas franchement convaincu par cette possibilité. L’immobilier ne monte plus depuis maintenant 14 mois - sauf à Paris et dans certaines régions - et souvent, uniquement pour les maisons, les appartements, eux, baissant. Si sur une période de six ans on enlève encore un an de stabilisation des prix… la hausse capitalisée nécessaire pour les cinq années suivantes sera bien trop importante compte tenu du niveau du pouvoir d’achat immobilier des Français.

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Cela fait quinze mois que le prix des maisons en France est stable, comme le montre ce graphique. Si cette stabilité se poursuit encore pendant quelques trimestres, toutes les personnes qui auront acheté à court terme au lieu de louer, se retrouveront largement perdantes ! Car, n’oubliez jamais que l’achat d’une résidence principale n’a un intérêt financier que dans la hausse des prix des m².

 

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Le diagnostic est sans appel : le prix des appartements baisse en France, de l’ordre de 10% en dix huit mois. Aucun rebond n’a jamais eu lieu ! Plus encore qu’avec les maisons, il est donc impératif de miser, soit sur une zone qui monte (Paris par exemple) ou LOUER ! Subir une baisse de 10% les deux premières années alors que vous comptez n’être propriétaire de votre bien qu’entre six et huit ans, c’est LA GARANTIE que vous avez fait le mauvais choix. Mécaniquement, votre possession va vous coûter de l’argent !

 

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Les appartements à Paris ne font que monter, environ 10% en dix huit mois. Acheter à court terme quelques années, peut s’envisager, car les frais de notaire et les coûts financiers d’emprunt sont rapidement compensés et amortis.

 

La notion d'apport à horizon six ans

Comme vous vous en doutez, si vous disposez d’un apport, l’intérêt financier de la location explose à horizon six ans.

En imaginant que vous avez en votre possession la moitié de la valeur de votre maison en cash, le locataire à horizon six ans se retrouve avec un crédit de 34.000 euros en sa faveur par rapport à l’achat d’une maison !

Si ce même locataire place son argent à 9%, le solde positif grimpe à 58.000 euros !!!

Ces chiffres me font dire qu’il n’est pas inopportun d’attendre que le marché immobilier se calme un peu pendant deux ou trois ans avant de procéder à une acquisition. En attendant ce moment, le couple location-capital placé, vous assurera un rapport très largement en votre faveur.

Revenons maintenant à nos hypothèses et calculons le point mort de hausse des prix de l’immobilier permettant de couvrir les frais d’acquisition par rapport à une location.

 

 

Cette probabilité est très faible. Très faible, je le répète. Dès lors, il convient de réintégrer ces données dans une approche de vie à très long terme.

 

Charles DEREEPER