Le boulot d'auteur est parfois compliqué...

Comment vous présenter toutes les hypothèses ? Je suis condamné à faire, à partir de maintenant, un livre à tiroirs.

Premier scénario étudié, celui du locataire - ou du propriétaire - qui ne déménage jamais au cours des vingt prochaines années.

Prenons l’hypothèse d’une maison en banlieue d’une grande ville de province (située à une dizaine de kilomètres du centre ville) d’une valeur de 240.000 euros, de 110 à 140 m², avec un jardin inférieur à 1000 m².

En face, il faut payer environ 700 euros de loyer par mois pour jouir du même bien.

La clé est dans ce coût entre location et prix des mètres carrés. Il faut sentir le rapport de forces entre les deux options. Je vais vous fournir quelques points de repères dans les chapitres suivants.

 

Passons aux paramètres financiers

Commençons avec des hypothèses où le couple n’a AUCUN apport financier au départ et emprunte donc tout à la banque.

Prix acquisition : 240.000 euros

Apport : 0

Frais de notaire : 16.800 euros

Frais sur prêt : 5100 euros

Durée du prêt : 20 ans

Taux : 4,3%

Assurance mensuelle : 35 euros

La mensualité à payer est de 1 664 euros. Bien entendu, ces paramètres varient en permanence avec les offres commerciales des banques et le niveau des taux d’intérêt. Cependant, ces modifications mineures n’empêchent pas de comprendre le raisonnement principal.

En face de la mensualité de 1664 euros, le loyer est de 700 euros. Le différentiel est donc de 964 euros par mois en faveur de la location ! Cela signifie que si vous achetez, vous dépensez 1664 euros dans un remboursement d’emprunt à la banque. Si vous louez, vous donnez 700 euros à votre propriétaire et vous épargnez le solde de 964 euros sur un compte.

 

 

Passons maintenant aux autres critères.

Quand on possède une maison, il existe des frais d’entretien : comme disent souvent les propriétaires, « il y a toujours quelque chose à faire dans sa maison » ! Les dépenses vont de la toiture aux peintures, et autres aménagements. Partons sur une dépense moyenne de 1.500 euros par an pendant vingt ans, même si des spécialistes estiment que les frais d’entretien sont supérieurs, en moyenne, à ce tarif !

Travaux : 1.500 euros

Taxe foncière : 500 euros (la première année…)

Crédit d’impôt Sarkozy : -1500 euros (les cinq premières années)

Progression moyenne du coût de la taxe foncière en pourcentage par année : 3,9%

Passons aux données sensibles… faisons un premier test en dehors des propositions initiales pour illustrer la mécanique.

 

 

La rémunération du capital placé à long terme, issu du différentiel entre le coût du loyer et le coût du remboursement de la mensualité, sera calculée avec un taux de 7%. Ce chiffre représente la hausse moyenne à long terme, depuis deux cents ans des marchés actions, établie par les chercheurs. Il est bien sûr possible d’obtenir plus ou moins, en fonction de ses aptitudes.

 

 

Cette première situation est richissime d’enseignements.

Commençons par le propriétaire : avec une progression de la valorisation de sa maison de 4% par an en moyenne pendant 20 ans, il ne réalise, en fait, que 68.000 euros de plus-values réelles, nettes de frais ! C’est peu. Cela signifie qu’il est impératif que l’immobilier progresse d’au moins 3,2% par an pour que le propriétaire couvre ses frais ! Sinon, il perd de l’argent !

En simulant avec une hausse moyenne des prix de 9% par an au lieu de 4% en hypothèse basse, le scénario est forcément très avantageux. Le propriétaire encaisse une plus-value de 994.000 euros, soit un écart par rapport au locataire de 791.000 euros. Si ce dernier place son apport à 9% également au lieu des 7% retenus, l’écart reste très conséquent, puisque la différence est encore de 660.000 euros.

 

 

Attention néanmoins à ne pas raconter de bêtises : les gens expliquent qu’il vaut mieux acheter que louer, car quand arrive l’âge de la retraite, il est très dur de payer un loyer alors qu’en possédant son logement principal, il n’y a plus rien à financer. C’EST FAUX ! FAUX ET FAUX !

Le locataire qui a placé chaque mois son argent issu du différentiel entre loyer et remboursement, dispose, au final, d’un capital de 442.900 euros. Cela lui rapporte, à 7%, l’équivalent de 28.975 euros en année 20. Le montant des loyers réévalués est de 17.700 euros par an. Cela signifie concrètement qu’en année 21, le locataire paye son loyer et dispose encore de 11.000 euros, soit à dépenser, soit à épargner ! La difficulté de paiement est donc tout-à-fait absente !

Autre point intéressant, au bout de 20 ans, le propriétaire ne dispose d’absolument aucun capital. Tout est immobilisé dans sa maison. En face, le locataire se retrouve à la tête d’un capital de 442.000 euros de cash, une somme qui en fera rêver plus d’un ! Pour que le propriétaire se retrouve dans la position du locataire et finalise son avantage financier acquis, il est impératif qu’il extraie son cash en vendant sa maison… puis en devenant locataire… amusant non ?

Je n’ignore pas que les crédits hypothécaires « made in US » débarquent en France en 2007. Nul doute qu’ils permettront aux propriétaires, à horizon 20 ans, de récupérer du cash à partir de la valeur de leur maison.

Tout aussi paradoxal, le capital immobilisé du propriétaire dans sa maison se valorise avec la hausse du marché de l’immobilier à long terme, tout en lui servant de toit pour dormir.

 

 

Contrairement au locataire qui doit placer son argent et éventuellement subir le poids de la fiscalité, son capital accumulé ne lui étant d’aucune utilité pour dormir sur un plan strictement pratique…

Et après ?

Oui, après la période de 20 ans, que se passe-t-il ? Le propriétaire n’a plus aucun remboursement à réaliser. Ses flux de trésorerie deviennent positifs par rapport au locataire. Petit à petit, il regagne le terrain perdu sur le plan de l’argent comptant, car au-delà de 20 ans, le locataire continue à payer un loyer qui ponctionne le rendement de son capital accumulé. Ce dernier ne progresse pas aussi vite.

Conclusion ?

Il paraît très sensé, avec ces paramètres initiaux, de miser sur l’achat plutôt que la location, tout particulièrement lorsqu’on est situé dans la tranche d’âge 25 / 35 ans. Car cela laisse espérer un scénario qui s’étale à horizon 50 ans au moins. Du coup, les vingt premières années sont négatives au niveau financier en terme de trésorerie (le propriétaire ne possède qu’une maison alors que le locataire dispose de 442.000 euros en cash), mais les trente années suivantes inversent la vapeur.

 

Revenons maintenant aux paramètres proposés au début de ce livre

Hausse des loyers de 3,25% par an et hausse de l’immobilier de 3,25% par an.

Comme je le disais précédemment, en achetant sa maison on connaît son prix de revient à l’avance. Une maison de 240.000 euros coûte 174.000 euros de frais à horizon 20 ans, si on intègre tout (paramètre été 2007). Cela signifie que la progression doit être d’au moins 3,25% par an pour tout juste compenser ces frais.

Conséquence logique avec cette hausse moyenne de 3,25% des prix au mètre carré, la location obtient un meilleur score que l’achat, puisqu’au bout de vingt ans le locataire dispose d’un capital de 472.000 euros tandis que le propriétaire possèdera une maison d’une valeur de 440.000 euros, soit un écart de 32.000 euros en sa défaveur.

Au contraire, avec une hausse de 6% ou 9%, le propriétaire compense largement ses coûts et dépasse le locataire dans le match.

 

 

Ce qui est intéressant à noter, c’est que la simple variation des loyers de 3,25% de progression capitalisée au lieu de 4% par an fait basculer assez nettement les résultats financiers en faveur du locataire. Si vous connaissez le moyen de louer un logement principal avec une progression très limitée des loyers, pour la période 2008 / 2018 par exemple, n’hésitez pas une seconde. N’achetez pas. Les probabilités de hausse des m² pour les propriétaires sont faibles. Cela signifie que l’espoir de plus-value est relativement limité et a beaucoup de chance de ne pas pouvoir compenser les frais liés à l’achat. Votre différentiel mensuel loyer contre mensualité bancaire vous rendra nettement plus riche à horizon 10 ans, à condition encore une fois de bien choisir votre zone immobilière.

 

L'impact de l'apport

Je vais maintenant faire varier le paramètre « apport », toujours avec cette maison de 240.000 euros et un loyer équivalent de 700 euros. Imaginons que nos acquéreurs fictifs disposent de quelques économies. Disons pour commencer, 20% du prix de la maison, soit 48.000 euros.

 

 

Imaginons maintenant que l’immobilier grimpe de 6% par an et non 3,25%.

Immédiatement le scénario s’inverse. Normal ! La plus-value potentielle sur la maison du propriétaire explose à 313.000 euros, coûts, frais et épargne déduite. Au final, le prix de vente de la maison grimpe à 726.000 euros, alors que le locataire aura accumulé un cash de 501.000 euros, soit un écart de 224.000 en faveur du propriétaire.

Si une hausse de 9% par an a lieu, comme cela a été le cas en France depuis quelques décennies, la maison cote 1.234.000 euros.

Ainsi, malgré un apport de 20% et un placement annuel à 7% par an, le locataire se retrouve avec un déficit de 732.000 euros par rapport au propriétaire ! Même s’il avait placé son capital à 10% par an en moyenne au lieu de 7%, il ne parviendrait pas à compenser les plus-values du propriétaire.

 

L’explication ?

C’est là aussi normal. Le propriétaire investit au départ en année 1, 240.000 euros qui travaillent, année après année, à 9%. En face, le locataire place, certes, 48.000 euros plus 700 euros par mois, mais, il ne pourra jamais rattraper le retard au niveau du temps. 48.000 euros ne peut pas lutter contre 240.000 ! Je le répète : en matière de finance, rien ne peut lutter contre le temps qui s’écoule. C’est votre plus précieux allié. J’ai calculé : pour que le locataire compense son retard, il faudrait qu’il puisse placer son argent à 13% par an en permanence…

En outre, vous noterez que le propriétaire apporte 48.000 euros. Du coup, ses mensualités baissent à 1365 euros contre 1664 euros sans apport. Mécaniquement, l’écart diminue entre la mensualité de la banque et le loyer à payer pour ne plus représenter que 665 euros contre 964 euros précédemment. Le locataire perd donc un flux de trésorerie positif d’environ 300 euros par mois.

 

Poursuivons sur l’apport.

Simulons un propriétaire qui dispose de 50% du cash au moment de son achat. Vous avez maintenant compris la mécanique. Acheter une maison coûte cher en intérêts et en frais, mais on récupère, en contrepartie, un gros effet de levier, puisqu’on investit une belle somme au départ dans des pierres qui permettent, à la fois de se loger et en même temps de gagner de la valeur. En face, le locataire a besoin de beaucoup plus de temps pour se constituer une épargne à travers le différentiel loyer / mensualité.

En augmentant l’apport du propriétaire, c’est autant d’argent en plus pour le locataire à placer dès le départ. Donc, l’effet de levier de l’emprunt joue moins. Et vous allez le voir, le match change totalement de couleurs…

Apport = 131.000 euros, soit 50% de l’achat de la maison avec frais de notaire et de dossier.

 

 

Charles DEREEPER