Le Centre d'Analyse Stratégique a publié vendredi dernier une note sur l'évolution des prix des logements au cours des 25 dernières années. On y trouve confirmation de ce que l'on savait déjà : les prix des logements anciens et des loyers ont augmenté beaucoup plus vite que les prix à la consommation, et ce particulièrement au cours de la dernière décennie. C'est la raison pour laquelle les dépenses liées au logement occupent une part plus importante qu'auparavant dans le budget des ménages. Cependant, il convient de relativiser certains points et idées reçues.

Tout d'abord, il y a une grosse différence entre la situation des logements anciens et des loyers, les prix réels "à qualité constante" de ces deux ensembles ont suivi une trajectoire à peu près semblable pendant deux décennies. Puis, à partir de l'année 2000, tout a changé.

Les prix des loyers, pendant la période concernée, ont globalement évolué en fonction du revenu disponible moyen, comme l'explique le CAS. Certes, le revenu disponible moyen n'est pas un critère optimal, car il ne tient pas compte du creusement des inégalités salariales. Donc, même si le prix des loyers suit le prix du revenu disponible moyen, les difficultés pour se loger des catégories populaires ont pu augmenté dans le même temps. Mais il s'agit là en l'occurrence d'un problème social en général, pas d'un problème spécifique au logement.

Sur le graphique, on voit que le prix réel "à qualité constante" des loyers a augmenté d'environ 30% en 30 ans. Cette augmentation est principalement due à l'amélioration du confort des logements d'après le CAS. La surface moyenne par personne est passée de 22,7 à 40,4 m² pendant cette période, augmentation qui a bénéficié tant aux propriétaires (+ 77 %) qu’aux locataires (+ 63 %). La surface moyenne des logements a plus que doublé, le prix réel n'a augmenté que d'un tiers. On peut donc dire que les locataires sont mieux lotis qu'autrefois...

Alors que les loyers n'ont augmenté "que" de 30%, les prix réels d'acquisition de logement ont augmenté eux de plus de 100% ! La hausse des prix se concentre évidemment dans les quartiers les plus demandés en proie à une pénurie de logements. Mais le CAS estime que les coûts de construction et que le manque d'offre de logements ne peuvent pas expliquer totalement cette hausse vertigineuse. D'où la question qui se pose : y-a-t-il ou pas bulle immobilière ?

Le CAS marche sur des oeufs en affirmant qu'il est par essence impossible de prouver l’existence d’une bulle : ce n’est que lorsqu’elle éclate que son existence s’impose à tous. Mais précise qu'il est certain qu’un contexte d’offre rigide, comme c’est le cas en France, favorise la persistance des bulles. Quoiqu'il en soit, les tendances de ces derniers mois semblent indiquer que le retournement du marché est déjà en route : l’Observatoire Crédit Logement fait état d’une chute "spectaculaire" des candidats à l’emprunt en ce début d'année 2011 !

En ce qui concerne les conséquences possibles sur l'économie, il y a les optimistes, notamment les agents immobiliers, persuadés qu'il n'y aura pas de krach immobilier, et que les prix vont continuer à monter. Tandis que d'autres se sont empressés de vendre leur maison ! Le Centre d'Analyse Stratégique est sur une ligne intermédiaire : une baisse certainement inévitable, mais mesurée et prolongée avec peu d'impact majeur. On devrait bientôt avoir la réponse...

Aymeric PONTIER 

Source : http://aymericpontier.blogspot.com/...