Les conséquences pratiques du Foreclosure Gate commencent à se faire sentir. Dans certains états, où les jugements de faillite se sont sérieusement ralentis, il faudra des années, voire des dizaines d'années, pour liquider le stock de maisons dont les propriétaires sont en sérieux défaut de paiement. Ce qui est fâcheux pour les grands "loan servicers" qui détiennent encore beaucoup de créances en défaut de paiement à leur bilan. 

Une maison gratuite pour des décennies ?

Le NY Times nous apprend que dans l'état de New York, il faudra, au rythme actuel, 62 années pour écluser les 213 000 dossiers de prêts en défaut. Dans le New Jersey, le stock est de 49 ans. En Floride, dans le Massachussets, dans l'Illinois, environ 10 ans.

Comment en arrive-t-on à de telles durées de liquidation ? Tout simplement parce que depuis qu'a éclaté le scandale des "robo-signers", rebaptisé "foreclosure gate" depuis, les tribunaux se montrent beaucoup plus pointilleux dans l'examen des dossiers présentés par les banques, et que celles ci ne peuvent plus utiliser les services de "moulins à faillite" (foreclosure mills) utilisant de simples enregistrements électroniques pour présenter des "fac simile" douteux de créances et d'hypothèques aux tribunaux chargés d'examiner les cas de faillites personnelles.

Dans les 27 états où la forclusion n'est examinée par un tribunal que lorsqu'elle est contestée, la situation est un peu moins dramatique, puisque, toujours selon le quotidien New Yorkais, le stock n'est "que" de deux à trois ans.

Comment en arrive-t-on là ? Dans l'état de New York, le rythme d'examen des forclusions est passé de plus de 1500 par mois avant septembre 2010, à une moyenne de... 286 par mois depuis. Les géants du Loan Servicing (Bank Of America, Wells, JP Morgan, Citi, etc...) avaient affirmé, lors des premiers échos du scandale, que le rythme des foreclosures reprendrait comme avant une fois "certains ajustements techniques" effectués. Ces ajustements n'ont pas lieu, et pour cause : comme cela a été confirmé par quelques tribunaux, les loan servicers ne sont souvent pas en mesure de produire des documents justificatifs valides de leur droit à saisir, et les avocats des familles expulsées ont tous les arguments pour retarder les évictions.

Comme le dit un cadre de la société LPS, dont les lecteurs de mon livre savent qu'elle est le principal sous-traitant de gestion de faillites aux USA pour le compte des grandes banques, "au début de la crise, les gens mis en faillite se rongeaient les ongles en attendant l'arrivée du sheriff, aujourd'hui, un ménage qui arrête de payer son prêt, cela n'empêche plus de dormir personne".

Bref, le "collatéral" des prêts dont les débiteurs sont en défaut de paiement est de moins en moins mobilisable, quasi virtuel. Et naturellement, ce fait n'apparait pas (ou peu) dans les bilans bancaires... Jusqu'à ce que la trésorerie ne puisse plus mentir.

Lorsqu'une banque ou un fonds hypothécaire a en actif un prêt que l'emprunteur a cessé de payer et dont la maison est invendable avant plusieurs années, même à tarif plus que massacré, parce que insaisissable, alors la valeur de la créance tend dangereusement vers zéro... Et tout le papier dérivé tend à faire de même.

Résultat ? Fitch vient de dégrader (début juin) les notes des grands Loan Servicers d'un à deux crans : Bank Of America, Wells, et Citi. L'agence place l'ensemble du secteurs sous "perspective négative", et se réserve la possibilité de procéder à d'autres downgrades. Fitch estime que les problèmes des "affidavits" défecteuses (fausses attestations sous serment de droit à forclore) sont très loin d'être résolus, malgré les déclarations de presse rassurantes des banques.

Le problème est insoluble pour les banques, parce qu'il y a un doute juridique sur la chaine de propriété d'un nombre croissant de maisons en forclusion. Le problème n'est plus financier, c'est une pure question de droit de propriété. En voulant s'affranchir des procédures d'enregistrement réglementaires qu'elles jugeaient trop lourdes lors des années bulle, les grandes banques ont foncé sur des murs d'icebergs. Reste à savoir si elles peuvent encore colmater les voies d'eau.

-------

-------