Question d'un lecteur :

 

Bonjour,

Pourriez-vous expliquer davantage, svp, votre thèse : pourquoi le départ à la retraite des babyboomers contribuera à la baisse de l’immobilier ? Pourquoi les coûts de portage vont se transformer "en boulet" ?

Merci

Cordialement, R. Bertein

 

Ma réponse :

 

La démographie économique permet de chiffrer dans les grandes masses la quantité d'acheteurs et de vendeurs en fonction des classes d'âge et des comportements d'achat standard. J'ai écrit pour ma lettre mensuelle un long texte sur ce sujet. J'ai pour habitude de publier sur objectifeco plusieurs mois après. Il va falloir patienter... ou devenir abonné.

 

Concernant les coûts de portage, très nombreux sont les investisseurs immobiliers à NE PAS chiffrer complètement le temps qu'ils passent (s'ils le faisaient, heures par heures, au tarif actuel du travail en France, à mon avis, ils sauteraient au plafond devant le trou comptable), les factures indirectes, les impôts divers, l'inflation par rapport au prix de revente, les périodes de vacation, la recherche de locataire avec ou sans agence, les travaux perpétuels... l'impôt sur le revenu qui rabote encore plus le rendement en fonction de votre tranche marginale supérieure... Surtout, à partir de 2012, une nouvelle loi thermique très contraignante est dans les tuyaux, le bâtiment étant responsable de nombreuses pollutions. Des travaux d'isolation vont probablement à terme être imposés à tous. Si en plus, la valorisation de votre bien n'augmente pas, voire diminue, l'immobilier devient une idée d'investissement à oublier.

 

Compte tenu du prix du m² à l'achat et du rendement net, franchement, l'immobilier, ce n'est pas génial en ce moment. Il est possible de gagner beaucoup plus ailleurs en se fatiguant nettement moins.

 

Le seul avantage, c'est que les banques prêtent 90% de la mise de départ. Mais, c'est un piège, car les banques acceptent ce deal que pour quelques biens. Alors que rentabiliser une démarche d'investisseur immobilier exige d'en posséder beaucoup plus que quelques uns.

 

Au final, si vous êtes peu créateur de valeur ajoutée économique, investir dans un bien sous emprunt est à étudier. Mais dès que vous savez gagner un peu d'argent, même avec de la carotte fiscale, l'opération est peu attractive. De nombreuses entreprises cotées en Bourse vous verseront des rendements bien supérieurs SANS QUE VOUS NE FASSIEZ RIEN DU TOUT !

 

Du fait que vous viviez en France, cela implique de tout chiffrer fiscalement avant de comparer les placements entre eux. L'immobilier est super marketing, car le rendement brut qu'on peut mettre en avant est attractif. J'ai personnellement la sale habitude (suis je un mauvais soldat ?) de ne m'occuper que de l'argent final qui tombe dans ma poche, en délaissant toutes les autres étapes. L'immobilier locatif, ce n'est pas pour moi.

 

Cordialement,

Charles Dereeper